Das Wichtigste im Überblick
- Das AG Schöneberg hat 2026 entschieden: Mieter können überhöhte Betriebskosten für die Gebäudeversicherung zurückfordern (Az. 11 C 357/25).
- Grundlage ist das Wirtschaftlichkeitsgebot, das auch für WEG-Versicherungen gilt.
- Vermietende Eigentümer können unter Umständen selbst Regress gegen die WEG oder den Verwalter nehmen.
- Ein Anspruch gegen die WEG setzt einen erfolgreich angefochtenen oder nichtigen Beschluss voraus.
- Regelmäßige Vergleichsangebote und die aktive Teilnahme an der Versammlung beugen dem Problem vor.
Das Urteil des Amtsgerichts (AG) Schöneberg vom 20.01.2026 (Az. 11 C 357/25) beleuchtet ein Risiko für vermietende Sondereigentümer: Mieter können zu hohe Betriebskosten für die Gebäudeversicherung zurückfordern, wenn das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt wurde. Doch welche Möglichkeiten haben Eigentümer, wenn sie wegen überteuerter WEG-Versicherungen auf den Kosten sitzen bleiben? Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und zeigt, wie Sie Regressansprüche durchsetzen.
1. Das AG Schöneberg 2026 und seine Folgen
Das Urteil ist ein wichtiger Hinweis für vermietende Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das Gericht stellte klar: Mieter können überhöhte Anteile der Gebäudeversicherung zurückfordern, wenn die Police objektiv überteuert war und damit gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstieß.
Für den vermietenden Eigentümer bedeutet das ein finanzielles Risiko. Er muss die Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter korrigieren, erhält die Differenz von der Gemeinschaft aber nicht ohne Weiteres zurück. Damit stellt sich die Frage nach dem eigenen Regress.
2. Das Wirtschaftlichkeitsgebot als Grundlage
Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet den Vermieter, Betriebskosten möglichst niedrig zu halten, ohne die Qualität zu gefährden (Quelle: § 556 Abs. 3 BGB). Es gilt auch für die Gebäudeversicherung, die als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden kann (Quelle: § 2 Nr. 13 BetrKV).
Tipp: Das Gebot betrifft nicht nur die Versicherung selbst, sondern auch die Auswahl des Anbieters und die Vertragsgestaltung. Ein regelmäßiger Vergleich ist daher wichtig.
3. Die Rolle der WEG bei der Versicherung
Über Abschluss und Konditionen der Gebäudeversicherung entscheidet die Gemeinschaft, meist in der Eigentümerversammlung und auf Vorschlag des Verwalters. Auch die WEG ist an die ordnungsmäßige Verwaltung gebunden, zu der die wirtschaftliche Beschaffung gehört (Quelle: § 19 Abs. 1 WEG). Eine überteuerte Versicherung kann diesen Grundsatz verletzen, besonders wenn günstigere Angebote ignoriert wurden.
4. Regressansprüche: Wann und gegen wen?
4.1 Anspruch gegen die WEG
Ein Anspruch gegen die Gemeinschaft kommt in Betracht, wenn sie eine unwirtschaftliche Versicherung beschlossen hat, die den Eigentümer schädigt. Voraussetzung ist, dass der Beschluss nichtig ist oder erfolgreich angefochten wurde. Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben (Quelle: § 45 WEG). Ist diese Frist verstrichen, wird der Beschluss bestandskräftig und ein Anspruch deutlich schwieriger.
Tipp: Prüfen Sie Beschlüsse zu Versicherungsfragen genau und holen Sie bei Bedenken rechtzeitig rechtlichen Rat ein.
4.2 Anspruch gegen den Verwalter
Ein Anspruch gegen den Verwalter besteht, wenn dieser seine Pflichten verletzt hat. Das kommt in Betracht, wenn er grob fahrlässig überteuerte Angebote vorlegte oder günstigere Alternativen verschwieg. Der Verwalter schuldet der Gemeinschaft eine sorgfältige Amtsführung; eine Pflichtverletzung kann Schadensersatz auslösen (Quelle: § 280 Abs. 1 BGB). Die Beweislast liegt beim geschädigten Eigentümer. Mehr dazu im Beitrag zur Haftung des WEG-Verwalters.
5. Beweispflicht und Vorgehen
Für einen erfolgreichen Regress müssen Sie die Überteuerung nachweisen. Das gelingt in der Regel durch Vergleichsangebote für eine gleichwertige Gebäudeversicherung. Dokumentieren Sie alle Schritte und den Schriftverkehr sorgfältig.
6. So schützen sich Eigentümer vorab
- Unterlagen anfordern: Verlangen Sie jährlich die aktuellen Verträge und Beitragsnachweise.
- Vergleichsangebote einfordern: Drängen Sie den Verwalter, regelmäßig Angebote einzuholen und die Konditionen zu prüfen.
- An der Versammlung teilnehmen: Stimmen Sie gegen unwirtschaftliche Beschlüsse und lassen Sie Ihre Bedenken protokollieren.
- Anträge stellen: Beantragen Sie die Überprüfung der bestehenden Versicherung oder die Einholung neuer Angebote.
Betreibt Ihre Gemeinschaft auch Gewerbeeinheiten, ist die getrennte Abrechnung der Risiken zusätzlich zu beachten. Hintergründe bietet der Beitrag zu Gewerberisiken und Versicherungskosten in der WEG. Einen allgemeinen Überblick gibt der Beitrag zu Versicherungen für die Eigentumswohnung.
Fazit: Handlungsbedarf für vermietende Eigentümer
Das Urteil des AG Schöneberg vom 20.01.2026 macht deutlich: Vermietende Eigentümer sollten die Wirtschaftlichkeit der WEG-Versicherung im Blick behalten. Kommt es zum Mieterregress, können sie unter bestimmten Voraussetzungen selbst Ansprüche gegen die WEG oder den Verwalter geltend machen. Eine regelmäßige Prüfung der Verträge und die aktive Beteiligung an der Versammlung minimieren das finanzielle Risiko.
