Gewerberisiken in der WEG: Revolutionäre Urteile 2026 zu Versicherungskosten

Das Wichtigste im Überblick

• Das AG Lichtenberg hat 2026 entschieden: Wohn- und Gewerberisiken dürfen in der Gebäudeversicherung nicht undifferenziert zusammengefasst werden (Az. 8 C 343/25).
• Eine pauschale Umlage ohne Blick auf die unterschiedlichen Risikoprofile verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.
• Gemischt genutzte Gemeinschaften sollten ihre Policen prüfen und Angebote mit getrennter Tarifierung einholen.
• Über eine Anpassung entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit.
• Bleibt der Verwalter untätig, drohen anfechtbare Beschlüsse und Haftungsrisiken.

Für gemischt genutzte Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bringt das Jahr 2026 eine wichtige Klarstellung. Das Amtsgericht (AG) Lichtenberg hat mit Urteil vom 07.01.2026 (Az. 8 C 343/25) entschieden: Wohn- und Gewerberisiken dürfen in einer Sammelversicherung nicht undifferenziert abgerechnet werden. Eine solche Praxis verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie Ihre Versicherungspolicen rechtssicher gestalten.

1. Das Urteil des AG Lichtenberg 2026

Das AG Lichtenberg hat eine klare Grenze gezogen: Wohnungseigentümer müssen nicht für die höheren Prämien von Gewerbeeinheiten aufkommen, wenn diese intransparent in einer Sammelpolice geführt werden. Eine pauschale Umlage ohne Blick auf die unterschiedlichen Risikoprofile benachteiligt die Wohnungseigentümer unzulässig. Betroffen sind vor allem Gewerbe mit erhöhtem Brand- oder Haftungsrisiko.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung (Quelle: § 19 Abs. 1 WEG). Es verpflichtet Verwaltung und Gemeinschaft, die Kosten der Eigentümer angemessen niedrig zu halten.

2. Warum die getrennte Abrechnung notwendig ist

Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist ein zentraler Grundsatz jeder WEG-Verwaltung. Bei der Versicherung wirkt es sich so aus:

• Unterschiedliche Risikoprofile: Ein Restaurant, eine Arztpraxis oder ein Handwerksbetrieb bergen oft höhere oder spezifischere Risiken als Wohneinheiten. Das schlägt sich in der Prämie nieder.
• Gerechte Lastenverteilung: Eine Vermischung führt dazu, dass Wohnungseigentümer die höheren Prämien der Gewerbeeinheiten mittragen. Das ist unbillig und nach dem Urteil rechtswidrig.
• Rechtssichere Beschlüsse: Ein Beschluss über eine gemeinsame Police ohne Risikoabwägung ist anfechtbar.

Tipp: Prüfen Sie die bestehenden Policen Ihrer WEG auf eine Trennung von Wohn- und Gewerberisiken. Achten Sie auf separate Tarife oder klar definierte Umlageschlüssel.

3. Handlungsbedarf für gemischt genutzte WEGs

Nutzt Ihre Gemeinschaft bisher eine undifferenzierte Sammelversicherung, empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen:

• Verträge prüfen: Lassen Sie die Policen von einem Fachmann auf Vereinbarkeit mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot prüfen.
• Angebote einholen: Fordern Sie Angebote an, die Wohn- und Gewerberisiken klar trennen, sei es über separate Policen oder eine präzise Aufschlüsselung.
• Versammlung einberufen: Über die Anpassung entscheidet die Eigentümerversammlung. Der Tagesordnungspunkt muss in der Einladung benannt sein.
• Rolle des Verwalters: Der Verwalter muss die Eigentümer informieren und Vorschläge unterbreiten. Untätigkeit kann eine Haftung begründen.

Empfehlung: Ziehen Sie bei der Vertragsprüfung einen unabhängigen Versicherungsmakler oder einen auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt hinzu. Das sichert die rechtssichere Umsetzung.

4. Praktische Schritte zur Umsetzung

1. Bestandsaufnahme: Erfassen Sie, welche Gewerbeeinheiten bestehen und welche Risiken sie bergen.
2. Angebotsvergleich: Holen Sie mehrere Angebote ein, die zwischen Wohn- und Gewerberisiken differenzieren. Lassen Sie sich die Prämienanteile aufschlüsseln.
3. Beschlussfassung: Nehmen Sie den Punkt „Anpassung der Versicherungsverträge“ auf die Tagesordnung. Über Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung entscheidet die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit (Quelle: § 25 Abs. 1 WEG).
4. Umsetzung: Nach dem Beschluss setzt der Verwalter die neuen Verträge um und informiert alle Eigentümer.

Die Gebäudeversicherung zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten (Quelle: § 2 Nr. 13 BetrKV). Fehler bei der Umlage wirken sich daher auch auf vermietende Eigentümer aus. Welche Regressmöglichkeiten dann bestehen, erläutert der Beitrag zu Regressansprüchen bei überteuerter WEG-Versicherung.

5. Weitere Versicherungsfragen in der WEG

Die Versicherung der Gemeinschaft umfasst mehr als die Gebäudepolice. Einen Überblick bietet der Beitrag zu Versicherungen für die Eigentumswohnung. Zu den Sonderrisiken zählt der Elementarschutz, den der Beitrag zur Elementarschadenversicherung in der WEG behandelt. Wo die Grenzen gewerblicher Nutzung liegen, zeigt der Beitrag zum Gewerbe in der WEG.

Fazit: Risiken trennen, Kosten gerecht verteilen

Das Urteil des AG Lichtenberg vom 07.01.2026 verpflichtet gemischt genutzte Gemeinschaften, die Umlage der Versicherungskosten neu zu bewerten. Wer Wohn- und Gewerberisiken sauber trennt, erfüllt das Wirtschaftlichkeitsgebot und verteilt die Lasten gerecht. Eine frühzeitige Prüfung der Verträge und eine transparente Beschlussfassung schützen die Gemeinschaft vor anfechtbaren Beschlüssen und Haftungsrisiken.