Das Wichtigste im Überblick
- Die WEG-Reform 2020 hat die Hürden für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum deutlich gesenkt — eine einfache Mehrheit reicht in der Regel aus.
- Für privilegierte Maßnahmen wie Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchschutz und Glasfaseranschluss besteht ein gesetzlicher Anspruch jedes Eigentümers auf Beschlussfassung.
- Die Kostenverteilung folgt dem Grundsatz: Wer die Maßnahme nutzt, trägt die Kosten — wobei der Bundesgerichtshof (BGH) den Begriff des objektiven Nutzens weit auslegt.
- Der Verwalter spielt eine zentrale Rolle bei Vorbereitung, Angebotseinholung und Umsetzung der beschlossenen Modernisierungen.
Die Modernisierung von Wohnungseigentum war vor 2020 oft ein langwieriger Prozess mit hohen rechtlichen Hürden. Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat der Gesetzgeber die Beschlussfassung und Kostenverteilung neu geordnet und so den Weg für zukunftsfähige Maßnahmen geebnet. Dieser Beitrag erläutert die wichtigsten Neuerungen, die Rechte und Pflichten der Eigentümer und berücksichtigt aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofs bis 2026.
1. Die Kernphilosophie der WEG-Reform 2020
Die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes hatte zum Ziel, die Verwaltung und Modernisierung von Eigentumsanlagen effizienter zu gestalten. Insbesondere der oft schwierige Prozess der Entscheidungsfindung bei baulichen Veränderungen sollte durch neue Mehrheitserfordernisse vereinfacht werden. Der Fokus liegt auf Flexibilität und Anpassungsfähigkeit an zeitgemäße Anforderungen wie energetische Sanierung oder Barrierefreiheit.
2. Erleichterte Beschlussfassung für bauliche Veränderungen
Ein zentraler Pfeiler der Reform ist die Vereinfachung der Beschlussfassung. Grundsätzlich genügt für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, sofern die Maßnahme nicht die Eigenart der Wohnanlage grundlegend verändert oder einen Miteigentümer unbillig benachteiligt (Quelle: § 20 Abs. 2 WEG).
Privilegierte Maßnahmen
Für bestimmte bauliche Veränderungen, die besonders förderungswürdig sind, gelten spezielle Regeln. Hierzu zählen Maßnahmen, die der Barrierefreiheit dienen (etwa der Einbau eines Treppenlifts), der Elektromobilität (Installation von Ladestationen für E-Autos), dem Einbruchschutz (verstärkte Eingangstüren) oder dem Anschluss an ein Glasfasernetz (Verlegung von Leitungen).
Jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft solche Maßnahmen beschließt (Quelle: § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1-4 WEG). Der Beschluss kann dann nur noch darauf gerichtet sein, dass der antragstellende Eigentümer die Kosten trägt. Die Gemeinschaft kann die Maßnahme selbst kaum noch verhindern, sofern der Antragsteller die Kosten übernimmt.
Einfache bauliche Veränderungen
Für alle anderen baulichen Veränderungen, die nicht unter die privilegierten Maßnahmen fallen, gilt ebenfalls die einfache Mehrheit. Hier hat die Gemeinschaft die Möglichkeit, über die Kostenverteilung zu entscheiden — entweder tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen oder nur die zustimmenden Eigentümer.
3. Die Verteilung der Kosten: Wer zahlt was?
Die Kostenverteilung ist oft der größte Streitpunkt bei einer Modernisierung. Die Reform hat hier klare, aber auch komplexe Regelungen geschaffen.
Beschließt die Gemeinschaft eine bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit, tragen grundsätzlich alle Eigentümer die Kosten entsprechend ihrer Miteigentumsanteile (Quelle: § 21 Abs. 1 WEG). Dies gilt, wenn die Maßnahme allen Eigentümern gleichermaßen dient. Die Gemeinschaft kann jedoch auch beschließen, dass nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten tragen, wenn die Maßnahme keinen angemessenen Nutzen für die anderen Eigentümer hat. Dies ist häufig bei Komfort- oder Luxusmaßnahmen der Fall.
Bei den oben genannten privilegierten Maßnahmen hat der antragstellende Eigentümer in der Regel die Kosten allein zu tragen, wenn die übrigen Eigentümer der Maßnahme nicht zustimmen. Stimmt die Gemeinschaft jedoch zu und beschließt, dass die Maßnahme allen zugutekommt, können die Kosten von allen getragen werden.
4. Individuelle Modernisierungswünsche im Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Auch individuelle Wünsche einzelner Eigentümer fallen unter die neuen Regelungen. Möchte ein Eigentümer beispielsweise eine Ladestation für sein Elektroauto auf einem Gemeinschaftsparkplatz installieren, handelt es sich um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Hier greift der Anspruch auf Beschlussfassung für privilegierte Maßnahmen, wobei der Antragsteller die Kosten trägt.
Schwieriger wird es, wenn die Maßnahme das Sondereigentum betrifft, aber eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums mit sich bringt — etwa die Umgestaltung einer Loggia oder der Austausch von Fenstern, die meist Gemeinschaftseigentum sind. In solchen Fällen ist immer eine Abstimmung mit der Gemeinschaft erforderlich.
Weiterführende Informationen finden Sie in unseren Beiträgen zu baulichen Veränderungen in der WEG und zur Verteilung der Erhaltungskosten am Gemeinschaftseigentum.
5. Die Rolle des Verwalters bei Modernisierungen
Der Verwalter spielt bei Modernisierungen eine entscheidende Rolle. Seine Aufgaben wurden durch die Reform erweitert und beinhalten eine stärkere Unterstützung der Gemeinschaft bei Modernisierungsvorhaben.
Zu seinen Pflichten gehört die Information der Eigentümer über die rechtlichen Möglichkeiten und Notwendigkeiten von Modernisierungen. Außerdem ist er für die ordnungsgemäße Vorbereitung von Beschlussvorschlägen zuständig, einschließlich der Einholung von Angeboten und der Erstellung von Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Nach einem gültigen Beschluss übernimmt er die Beauftragung und Überwachung der Baumaßnahmen.
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2025 hat die Pflichten des Verwalters zur Einholung von Angeboten bei größeren Modernisierungsprojekten präzisiert: Der Verwalter muss eine ausreichende Auswahl an Vergleichsangeboten präsentieren, um eine fundierte Entscheidung der Eigentümer zu ermöglichen.
6. Aktuelle Rechtsprechung des BGH bis 2026
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs präzisiert fortlaufend die Gesetzeslage. Bis ins Jahr 2026 lassen sich folgende Tendenzen festhalten:
Der BGH hat bestätigt, dass die einfache Mehrheit für bauliche Veränderungen weit auszulegen ist, solange die Maßnahme nicht die Eigenart der Wohnanlage grundlegend verändert oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt. Bei der Frage, ob eine Maßnahme allen Eigentümern zugutekommt, wird ein objektiver Maßstab angelegt — subjektives Nicht-Gefallen reicht nicht aus, um von der gemeinsamen Kostenübernahme abzuweichen. Auch die Verantwortung des Verwalters bei der Vorbereitung und Umsetzung von Modernisierungsbeschlüssen wurde geschärft.
Fazit: Modernisierung wird greifbarer — verlangt aber sorgfältige Vorbereitung
Die WEG-Reform 2020 hat den Weg für zukunftsweisende Veränderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften geebnet. Die Hürden für bauliche Maßnahmen sind gesunken, was der Modernisierung und Wertsteigerung von Immobilien zugutekommt. Entscheidend ist, die neuen Regelungen zur Beschlussfassung und insbesondere zur Kostenverteilung genau zu kennen und anzuwenden. Eine offene und frühzeitige Kommunikation innerhalb der Gemeinschaft kann viele Konflikte vermeiden — bei komplexen Vorhaben empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen WEG-Verwalter oder einer spezialisierten Rechtsberatung.
