Das Wichtigste im Überblick
- Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Eigenbedarfskündigung neu ausgelegt (Az. VIII ZR 289/23, Ende 2025).
- Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bleibt wirksam, auch wenn danach ein Umbau geplant ist.
- Selbst eine spätere Verkaufsabsicht macht die Kündigung nicht rückwirkend unwirksam.
- Entscheidend ist der ernsthafte Nutzungswille zum Zeitpunkt der Kündigung.
- Vermietende Sondereigentümer sollten den Eigenbedarf sorgfältig begründen und belegen.
Die Eigenbedarfskündigung ist für vermietende Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oft ein heikles Thema. Unklar war lange, ob ein geplanter Umbau oder ein späterer Verkauf die Kündigung gefährdet. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) von Ende 2025 (Az. VIII ZR 289/23) schafft nun Klarheit. Dieser Beitrag erklärt, was das Urteil für Sie als Sondereigentümer bedeutet und wie Sie eine Kündigung rechtssicher begründen.
1. Das BGH-Urteil VIII ZR 289/23 im Überblick
Der BGH hat eine lange umstrittene Frage entschieden: Ist eine Eigenbedarfskündigung auch dann zulässig, wenn der Eigentümer die Wohnung nach dem Auszug zunächst umbauen oder später verkaufen möchte? Bisher werteten Gerichte solche Absichten oft als Indiz für einen vorgetäuschten Eigenbedarf.
Das Gericht stellte klar: Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht allein deshalb unwirksam, weil der Vermieter die Wohnung modernisieren, umbauen oder später veräußern will. Entscheidend ist der ernsthafte Wille, die Wohnung selbst oder für nahe Angehörige zu nutzen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die Kündigung dem Mieter zugeht (Quelle: § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
2. Eigenbedarf trotz Umbauabsicht
Der BGH erkennt an, dass eine Wohnung erst an die Bedürfnisse des künftigen Nutzers angepasst werden muss. Solche Umbaumaßnahmen stehen der Kündigung nicht entgegen. Dazu zählen etwa:
- Anpassungen für die Barrierefreiheit
- Grundrissänderungen für mehr Wohnraum
- energetische Sanierungen, die auch dem Komfort dienen
Sie dürfen die Wohnung also nach der Kündigung auf Ihren Bedarf zuschneiden, solange der Nutzungswille von Anfang an ernsthaft bestand.
3. Verkaufsabsicht nach der Eigennutzung
Auch eine spätere Verkaufsabsicht macht die Kündigung nicht rückwirkend unwirksam. Der BGH betont: Niemand muss eine Immobilie dauerhaft behalten, wenn sich die persönlichen oder finanziellen Umstände ändern. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt nur vor, wenn der Nutzungswille schon bei der Kündigung fehlte.
Tipp: Dokumentieren Sie Ihren Nutzungswillen und die Planungen für Umbau oder Renovierung sorgfältig. Bewahren Sie Belege wie Bauzeichnungen, Kostenvoranschläge oder Umzugsunterlagen auf. Im Streitfall sind sie oft entscheidend.
4. Was das Urteil für vermietende Eigentümer bedeutet
Für Eigentümer von Sondereigentum, die vermieten, bringt das Urteil mehr Planungssicherheit:
- Mehr Flexibilität: Sie können eine vermietete Wohnung realistischer für den Eigenbedarf einplanen, auch wenn Anpassungen nötig sind.
- Geringeres Risiko: Eine spätere Umbau- oder Verkaufsabsicht gefährdet die Kündigung nicht, sofern der ursprüngliche Nutzungswille nachweisbar war.
- Sorgfältige Begründung: Die Kündigung muss klar darlegen, warum Sie die Wohnung benötigen. Diese Begründung ist gesetzlich vorgeschrieben (Quelle: § 573 Abs. 3 BGB).
Empfehlung: Lassen Sie eine Eigenbedarfskündigung vor dem Versand rechtlich prüfen. Eine fehlerhafte Kündigung kann langwierige und teure Verfahren nach sich ziehen. Wer die Wohnung stattdessen weiter vermieten möchte, findet Hinweise im Beitrag zum möblierten Vermieten in der WEG.
5. Rechte und Pflichten des Mieters
Die Schutzrechte des Mieters bleiben bestehen:
- Form: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund benennen (Quelle: § 568 Abs. 1 BGB).
- Widerspruch: Der Mieter kann widersprechen, wenn die Kündigung eine besondere Härte bedeutet, etwa bei hohem Alter, Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum (Quelle: § 574 BGB).
- Schadensersatz: War der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, kann der Mieter Schadensersatz verlangen, zum Beispiel für Umzugs- und höhere Mietkosten.
Das Urteil schützt somit den ernsthaften Eigenbedarf, ohne den Mieter bei unlauteren Absichten schutzlos zu stellen. Weitere Entwicklungen im Mietrecht behandelt der Beitrag zur Mietrechtsreform 2026. Wie Sie bei Zahlungsverzug vorgehen, zeigt der Beitrag zum Mietrückstand und Kündigungsschutz 2026.
Fazit: Der ernsthafte Nutzungswille entscheidet
Das BGH-Urteil VIII ZR 289/23 stärkt die Position vermietender Sondereigentümer. Eine Eigenbedarfskündigung bleibt wirksam, auch wenn ein Umbau oder ein späterer Verkauf folgt. Entscheidend ist der ernsthafte und nachweisbare Nutzungswille zum Zeitpunkt der Kündigung. Wer den Eigenbedarf sorgfältig begründet und belegt, gewinnt Rechtssicherheit und vermeidet Auseinandersetzungen.
