Wann benötigen Sie dieses Muster?
Sie brauchen das Muster, wenn Ihre Gemeinschaft eine neue Hausverwaltung sucht: weil die Bestellung der bisherigen Verwaltung ausläuft, weil sie gekündigt hat oder abberufen werden soll, oder weil die Gemeinschaft erstmals eine professionelle Verwaltung beauftragen will. Typischerweise bereitet der Verwaltungsbeirat die Suche vor. Wie die Suche insgesamt abläuft, erklärt unser Ratgeber Neue Hausverwaltung finden.
Was beinhaltet das Muster?
Das Muster umfasst drei Seiten in drei Teilen:
- Teil A: Anfrageschreiben an Verwalter-Kandidaten mit Objektsteckbrief und zehn Fragen, unter anderem zu Vergütung, Sonderleistungen, Zertifizierung nach § 26a WEG, Erlaubnis nach § 34c GewO, Berufshaftpflicht und Kontoführung.
- Teil B: Angebotsvergleich als Tabelle für bis zu drei Kandidaten mit 17 Kriterien, von den Pflichtnachweisen über die Jahreskosten bis zur Gesamtbewertung, dazu eine Liste für Absagen.
- Teil C: Beschlussvorschlag zur Bestellung mit Laufzeit, Vergütung, Sonderleistungen und Ermächtigung zur Vertragsunterzeichnung nach § 9b Abs. 2 WEG sowie Hinweisen zu Einladung und Abstimmung.
Alle anpassbaren Stellen sind als [Platzhalter] markiert, Wahlmöglichkeiten als [Variante A / Variante B].
Hinweis zur rechtlichen Einordnung
Über die Bestellung beschließen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit (§ 26 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG), auf höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Nach der Rechtsprechung des BGH sollen die Eigentümer bei einer Neubestellung die Angebote der Bewerber oder zumindest deren Namen, Laufzeit und Vergütung schon mit der Einladung erhalten (Urteil vom 24.01.2020, V ZR 110/19). Laufzeit und Vergütung des Verwaltervertrags müssen in derselben Versammlung festgelegt werden (Urteil vom 27.02.2015, V ZR 114/14). Beide Urteile sind zur Rechtslage vor der WEG-Reform ergangen. Das Muster ist ein unverbindliches Formulierungsbeispiel und ersetzt keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Muss ich allen Kandidaten dieselben Fragen stellen?
Es ist nicht vorgeschrieben, aber nur so lassen sich die Angebote fair vergleichen. Das Anfrageschreiben ist deshalb so aufgebaut, dass Sie es unverändert an alle Kandidaten senden.
Wann müssen die Angebote bei den Eigentümern sein?
Mit der Einladung zur Versammlung, also mindestens drei Wochen vorher (§ 24 Abs. 4 WEG). Das Anfrageschreiben weist die Kandidaten darauf hin, dass ihr Angebot weitergegeben wird.
Was, wenn nur eine Verwaltung ein Angebot abgibt?
Dann kann die Gemeinschaft auch diese Verwaltung bestellen, wenn die Konditionen annehmbar sind. Halten Sie in der Absageliste von Teil B fest, wen Sie angefragt haben. So belegen Sie, dass weitere Angebote nicht zu bekommen waren.
Wer unterschreibt den Verwaltervertrag?
Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG). Teil C enthält die passende Ermächtigung.