Korrekturhinweis vom 4. August 2026
Dieser Beitrag behauptete in seiner ursprünglichen Fassung, ab dem 1. Mai 2026 gelte ein neuer digitaler Energieausweis mit Effizienzklassen A bis G, einer Angabepflicht dieser Klasse in Anzeigen und einer zentralen, für Eigentümer abrufbaren Datenbank. Keine dieser Aussagen ist zutreffend. Zum 1. Mai 2026 ist beim Energieausweis nichts in Kraft getreten. Die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie wurde am 28. Juli 2026 verkündet und greift für den Energieausweis erst zum 1. Januar 2027; die Klassen A bis G gelten dann nur für Nichtwohngebäude. Eine zentrale Abrufdatenbank gibt es nicht. Zusätzlich war ein „BGH, Urteil vom 26.04.2013, Az. V ZR 239/12" als Beleg angeführt, das nicht existiert; es ist ersatzlos gestrichen. Der Beitrag ist vollständig neu gefasst.
Beim Energieausweis wird viel Neues angekündigt und wenig davon gilt bereits. Dieser Beitrag trennt beides.
Das Wichtigste im Überblick
- Zum 1. Mai 2026 ist beim Energieausweis nichts in Kraft getreten. Die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226); die Vorschriften zum Energieausweis treten nach Artikel 9 Abs. 2 am 1. Januar 2027 in Kraft.
- Die Effizienzklassen A bis G gelten ab 2027 nur für Nichtwohngebäude (neue Anlage 10a GEG). Für Wohngebäude bleibt die deutsche Skala A+ bis H nach Anlage 10 GEG unverändert.
- Die Angabe der Energieeffizienzklasse in Immobilienanzeigen ist bei Wohngebäuden keine Neuerung: § 87 Abs. 1 Nr. 5 GEG verlangt sie seit dem 1. November 2020, sofern bei Aufgabe der Anzeige ein Energieausweis vorliegt.
- Eine zentrale, für Eigentümer abrufbare Energieausweis-Datenbank existiert in Deutschland nicht. Die Registrierstelle beim Deutschen Institut für Bautechnik vergibt Registriernummern und dient Stichprobenkontrollen; nach eigener Auskunft ist sie kein öffentliches Register.
- Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt (§ 79 Abs. 2 Satz 1 GEG), nicht für die einzelne Wohnung. In der Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft er deshalb das gemeinschaftliche Eigentum.
1. Was an der ursprünglichen Fassung falsch war
Vier Behauptungen waren nicht belegbar oder widerlegt.
Das Datum. Eine Recherche im Bundesgesetzblatt für das Jahr 2026 ergibt zum Gebäudeenergiegesetz genau drei Änderungsgesetze: BGBl. 2026 I Nr. 4 vom 14. Januar 2026, BGBl. 2026 I Nr. 191 vom 26. Juni 2026 und BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28. Juli 2026. Keines davon tritt im Umfeld des 1. Mai 2026 in Kraft. Im GEG selbst kommt „1. Mai" nur in Verbindung mit den Jahren 2014 und 2021 vor.
Die Klassen A bis G für Wohngebäude. Die deutsche Skala für Wohngebäude reicht von A+ bis H. Sie wird durch die Novelle nicht angetastet.
Die zentrale Datenbank mit Eigentümerzugriff. Eine solche Datenbank gibt es nicht, und das neue Gesetz führt keine ein.
Der Scheinbeleg. Ein „BGH, Urteil vom 26.04.2013, Az. V ZR 239/12" ist weder in der Entscheidungsdatenbank des BGH noch im Gesamtindex von „Rechtsprechung im Internet" nachweisbar. Die Behauptung, die Kostenumlage sei durch dieses Urteil gedeckt, ist gestrichen. Die Kostentragung folgt aus dem WEG, nicht aus dieser Entscheidung.
2. Was am 28. Juli 2026 verkündet wurde
Das Änderungsgesetz trägt den Titel „Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich". Es datiert vom 23. Juli 2026 und wurde am 28. Juli 2026 in BGBl. 2026 I Nr. 226 verkündet. Nach der amtlichen Fußnote dient es „der Umsetzung der Richtlinie (EU) 2024/1275 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 24. April 2024 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden".
Hinweis: Der in der Berichterstattung häufig verwendete Name „Gebäudemodernisierungsgesetz" bezeichnet nicht dieses Änderungsgesetz, sondern den künftigen Namen des GEG. Artikel 1 Nr. 1 ersetzt die Überschrift durch „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz - GModG)".
Das Inkrafttreten ist gestaffelt. Artikel 9 lautet:
„(1) Dieses Gesetz tritt vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 am Tag nach der Verkündung in Kraft. (2) Die Artikel 2 und 7 treten am 1. Januar 2027 in Kraft. (3) Artikel 3 tritt am 1. Januar 2028 in Kraft. (4) Artikel 4 tritt am 1. Januar 2030 in Kraft."
Der gesamte materielle Energieausweis-Teil steht in Artikel 2 und gilt damit ab dem 1. Januar 2027. Bis dahin ist die bisherige Rechtslage maßgeblich.
3. Effizienzklassen: A+ bis H bleibt für Wohngebäude
Bis zum 31. Dezember 2026 kennt das GEG Effizienzklassen ausschließlich für Wohngebäude. § 86 Abs. 1 GEG lautet:
„Im Energieausweis ist die Energieeffizienzklasse des Wohngebäudes entsprechend der Einteilung nach Absatz 2 in Verbindung mit Anlage 10 anzugeben."
Anlage 10 GEG staffelt die Klassen nach dem Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr:
| Klasse | Endenergie in kWh je Quadratmeter und Jahr |
|---|---|
| A+ | bis 30 |
| A | bis 50 |
| B | bis 75 |
| C | bis 100 |
| D | bis 130 |
| E | bis 160 |
| F | bis 200 |
| G | bis 250 |
| H | über 250 |
Ab dem 1. Januar 2027 kommen Effizienzklassen für Nichtwohngebäude hinzu. § 86 Abs. 3 GEG in der neuen Fassung lautet:
„Im Energieausweis ist die Energieeffizienzklasse des Nichtwohngebäudes entsprechend der Einteilung nach Absatz 4 in Verbindung mit Anlage 10a anzugeben. In die Effizienzklasse A dürfen nur Nichtwohngebäude eingestuft werden, die keine Emissionen aus der Nutzung fossiler Energie am Standort des Gebäudes verursachen (Nullemissionsgebäude)."
Die neue Anlage 10a reicht von A bis G und knüpft nicht an die Endenergie an, sondern an das Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes. Klasse A setzt einen Wert bis 1,0 voraus, Klasse G einen Wert über 3,5.
Anlage 10 für Wohngebäude wird durch die Novelle nur redaktionell geändert. Die Klassengrenzen bleiben. Eine Skala A bis G hat es für Wohngebäude in Deutschland nie gegeben und wird es nach der Novelle auch nicht geben.
4. Die Angabepflicht in Anzeigen gilt seit 2020
Die Pflicht, die Energieeffizienzklasse in Immobilienanzeigen zu nennen, ist keine Neuerung. § 87 Abs. 1 GEG lautet:
„Wird vor dem Verkauf, der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer, der Vermieter, der Verpächter, der Leasinggeber oder der Immobilienmakler, wenn eine dieser Personen die Veröffentlichung der Immobilienanzeige verantwortet, sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:
- die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis im Sinne von § 81 oder Energieverbrauchsausweis im Sinne von § 82,
- den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
- die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
- bei einem Wohngebäude das im Energieausweis genannte Baujahr und
- bei einem Wohngebäude die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse."
Nummer 5 gilt in dieser Form seit dem Inkrafttreten des GEG am 1. November 2020. Sie stand bereits wortgleich im Regierungsentwurf (BT-Drs. 19/16716).
Zwei Punkte werden in der Praxis häufig übersehen. Erstens greift die Pflicht nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenaufgabe bereits ein Energieausweis vorliegt. Zweitens ist ein Verstoß bußgeldbewehrt: § 108 Abs. 1 Nr. 27 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GEG sieht eine Geldbuße bis 10.000 Euro vor.
5. Was ab dem 1. Januar 2027 neu ist
Drei Änderungen sind für Wohnungseigentümer relevant.
Digitale Ausstellung. Erst ab 2027 gibt es eine Digitalpflicht. § 79 Abs. 2 GEG in der neuen Fassung lautet:
„Der Energieausweis muss einfach und verständlich sein. Er ist digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen. Auf Verlangen des Bauherrn oder des Eigentümers ist der Energieausweis auch in Papierform auszustellen."
Bis dahin verlangt das GEG lediglich, dass der Antrag auf die Registriernummer grundsätzlich elektronisch zu stellen ist (§ 98 Abs. 1 Satz 2 GEG).
Neue Pflichtangaben in Anzeigen. § 87 GEG wird auf zwei Nummern zusammengefasst. Künftig sind anzugeben:
„1. ob der Energieausweis nach § 81 oder § 82 ausgestellt wurde, 2. das Ausstellungsdatum des Energieausweises, der darin angegebene Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr des Gebäudes und die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes."
Der maßgebliche Wert wechselt damit von der Endenergie auf den Jahres-Primärenergiebedarf, und die Effizienzklasse ist nicht mehr nur bei Wohngebäuden anzugeben. Für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, gelten nach § 112 Abs. 3 und 4 GEG in der neuen Fassung die bisherigen Angaben weiter.
Verlängerung von Mietverträgen. § 80 Abs. 3 Satz 1 GEG erfasst ab 2027 zusätzlich den Fall, dass ein Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängert wird.
Hinweis: Das GEG bei gesetze-im-internet.de ist noch nicht auf den Stand der Novelle konsolidiert. Dort abrufbare Paragraphen geben derzeit die Fassung bis zum 28. Juli 2026 wieder. Wer den künftigen Wortlaut braucht, muss den Regelungstext in BGBl. 2026 I Nr. 226 lesen.
6. Keine zentrale Datenbank, kein Eigentümerzugriff
Die Behauptung eines zentralen Abrufportals ist der praktisch folgenreichste Fehler der alten Fassung, weil sie Verwaltungen und Eigentümer auf eine Infrastruktur warten lässt, die nicht existiert.
Was es gibt, ist die GEG-Registrierstelle. § 114 GEG lautet:
„Bis zum Inkrafttreten der erforderlichen jeweiligen landesrechtlichen Regelungen zur Aufgabenübertragung nimmt das Deutsche Institut für Bautechnik vorläufig die Aufgaben des Landesvollzugs als Registrierstelle nach § 98 und als Kontrollstelle nach § 99 wahr."
Die Registrierstelle vergibt Registriernummern (§ 98 GEG), die Kontrollstelle überprüft Stichproben (§ 99 GEG). Das Deutsche Institut für Bautechnik stellt dazu selbst klar:
„Nein, die genauen objektbezogenen Angaben werden bei der Registrierung nicht abgefragt und es wird auch kein kompletter Energieausweis bei der GEG-Registrierstelle hinterlegt (siehe dazu § 98 Abs. 1 GEG). Das Registrier- und Kontrollsystem fungiert bisher nicht im Sinne eines öffentlichen Registers."
Das deckt sich mit dem Gesetz. § 98 Abs. 1 Satz 4 GEG erfasst nur Name und Anschrift des Ausstellers, Land und Postleitzahl der Belegenheit, Ausstellungsdatum, Ausweisart und Gebäudeart, also weder Adresse noch Eigentümer. § 99 Abs. 7 GEG verlangt die Löschung nach Abschluss der Kontrolle, und § 100 Abs. 2 und 3 GEG erlaubt nur eine nicht personenbezogene Auswertung, ausdrücklich „ohne Angabe des Ortes, der Straße und der Hausnummer".
Eine Volltextprüfung des Regelungstextes in BGBl. 2026 I Nr. 226 ergibt weder das Wort „Gebäuderenovierungspass" noch „Gebäudedatenbank". § 114 GEG wird zum 1. Januar 2027 gestrichen, die §§ 98 und 99 GEG bleiben strukturell unverändert. Eine Abrufdatenbank für Eigentümer führt die Novelle also nicht ein.
7. Der Ausweis gilt für das Gebäude, nicht für die Wohnung
§ 79 Abs. 2 GEG lautet:
„Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt. Er ist für Teile von einem Gebäude auszustellen, wenn die Gebäudeteile nach § 106 getrennt zu behandeln sind."
§ 106 GEG betrifft gemischt genutzte Gebäude, also etwa ein Wohngebäude mit einem erheblichen gewerblich genutzten Teil. Für die typische Wohnungseigentumsanlage bleibt es dabei: ein Ausweis für das ganze Haus. Einen Energieausweis „für die Wohnung" gibt es nicht.
Daraus folgen die Zuständigkeiten in der Gemeinschaft. Der Energieausweis betrifft das gemeinschaftliche Eigentum. Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt dessen Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und nach § 9a Abs. 2 WEG nimmt sie die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Die Verbraucherzentrale formuliert die Folge so:
„Wohnungseigentümer:innen in Eigentumsgemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass sie den Ausweis rechtzeitig erhalten. Die Kosten sind von der Eigentumsgemeinschaft zu tragen."
Die Kosten sind damit Kosten der Gemeinschaft und nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsanteilen zu tragen, sofern die Gemeinschaft keinen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließt (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Der Ausweis ist nach § 79 Abs. 3 GEG „für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen". Er verliert seine Gültigkeit vorher, wenn nach § 80 Abs. 2 GEG ein neuer Ausweis erforderlich wird.
8. Was ein Energieausweis kostet
Eine gesetzliche oder gebührenrechtliche Preisspanne gibt es nicht. Belastbare Orientierungswerte nennt die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online:
„Liegen Fotos vor, anhand derer der energetische Zustand des Gebäudes ersichtlich ist, ist ein Termin vor Ort nicht nötig. Dafür ist mit Kosten zwischen 50 und 100 Euro zu rechnen. Bei Mehrfamilienhäusern mit über sechs Wohneinheiten sind Kosten in Höhe von circa 250 Euro üblich. Online bestellt, kostet ein Bedarfsausweis um die 100 Euro. Erfolgt eine Datenaufnahme vor Ort, sind zwischen 300 und 500 Euro fällig. Bei größeren Gebäuden ist eine Grundpauschale von circa 300 Euro zuzüglich 30 bis 50 Euro je Wohneinheit üblich."
Diese Werte beziehen sich auf das Gebäude. Angaben wie „50 bis 100 Euro für eine einzelne Wohnung", die in der früheren Fassung dieses Beitrags standen, sind irreführend, weil der Ausweis nicht pro Wohnung ausgestellt wird.
9. Pflichten bei Verkauf und Vermietung
§ 80 Abs. 3 GEG begründet die Ausstellungspflicht:
„Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft, ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück begründet oder übertragen oder ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt."
Beim Verkauf gilt nach § 80 Abs. 4 GEG: Der Ausweis oder eine Kopie ist dem potenziellen Käufer „spätestens bei der Besichtigung" vorzulegen, wobei ein deutlich sichtbarer Aushang genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist unverzüglich vorzulegen. „Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages" ist der Ausweis oder eine Kopie zu übergeben. Für Vermietung, Verpachtung und Leasing gilt § 80 Abs. 5 GEG entsprechend.
Verstöße gegen die Vorlage- und Übergabepflichten sind nach § 108 Abs. 1 Nr. 23 bis 25 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GEG mit einer Geldbuße bis 10.000 Euro bedroht.
Hinweis: Zum Energieausweis gibt es Rechtsprechung des BGH, allerdings nicht vom V., sondern vom I. Zivilsenat und im Wettbewerbsrecht. Mit Urteil vom 5. Oktober 2017 (Az. I ZR 232/16) hat der BGH entschieden: „Ein Immobilienmakler ist gemäß § 5a Abs. 2 und 4 UWG verpflichtet, in einer Immobilienanzeige den Energieverbrauch des Gebäudes anzugeben, wenn ein Energieausweis vorliegt." Am selben Tag ergingen zwei Parallelentscheidungen (Az. I ZR 229/16 und I ZR 4/17). Eine Entscheidung des BGH zum Schadensersatz wegen eines fehlenden oder fehlerhaften Energieausweises ist nicht auffindbar.
10. Was Verwaltungen und Eigentümer jetzt tun sollten
- Bestandsaufnahme statt Umstellung. Prüfen Sie, ob für das Gebäude ein gültiger Energieausweis vorliegt und wann seine zehnjährige Gültigkeit endet. Ein Handlungsdruck durch ein Datum im Mai 2026 besteht nicht.
- Anzeigenpraxis heute schon prüfen. Die Pflichtangaben nach § 87 GEG gelten seit 2020. Prüfen Sie, ob Ihre Verkaufs- und Mietanzeigen alle fünf Angaben enthalten, sofern ein Ausweis vorliegt.
- Datengrundlage sichern. Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre, Angaben zur Gebäudehülle und zur Anlagentechnik liegen üblicherweise bei der Verwaltung. Ein vollständiger Datensatz senkt die Kosten der Ausstellung.
- Beauftragung als Gemeinschaftsangelegenheit behandeln. Der Ausweis betrifft das Gebäude. Ein Beschluss über die Beauftragung und die Kostenverteilung schafft Klarheit, bevor der erste Verkaufsfall eintritt.
- Auf Ausweise mit langer Restlaufzeit achten. Ein vor 2027 ausgestellter Ausweis bleibt bis zum Ende seiner Gültigkeitsdauer gültig; für die Anzeigenangaben gilt dann § 112 Abs. 3 und 4 GEG.
11. Fazit
Der Energieausweis wird sich ändern, aber nicht im Mai 2026 und nicht so, wie oft berichtet. Die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie greift für den Energieausweis zum 1. Januar 2027. Ab dann ist er digital und maschinenlesbar auszustellen, und die Anzeigenangaben stellen auf den Jahres-Primärenergiebedarf um.
Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H. Die vielzitierten Klassen A bis G betreffen Nichtwohngebäude. Und eine Datenbank, aus der Eigentümer ihren Energieausweis abrufen können, ist bislang nicht geplant.
Quellen
- Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich vom 23. Juli 2026, verkündet am 28. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226
- Richtlinie (EU) 2024/1275 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 24. April 2024 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, ABl. L, 2024/1275, 8.5.2024
- §§ 79, 80, 86, 87, 98, 99, 100, 106, 108, 112, 114 GEG sowie Anlage 10 GEG, Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de (Stand ohne die Novelle vom 23. Juli 2026)
- §§ 9a, 16, 18 WEG
- Deutsches Institut für Bautechnik, GEG-Registrierstelle, Fragen und Antworten zu Energieausweisen
- Verbraucherzentrale, Für wen ein Energieausweis zur Immobilie Pflicht ist
- co2online, Energieausweis: Kosten
- BGH, Urteil vom 5. Oktober 2017, Az. I ZR 232/16, ECLI:DE:BGH:2017:051017UIZR232.16.0, Leitsatz berichtigt durch Beschluss vom 21. März 2018, Volltext beim Bundesgerichtshof; Parallelentscheidungen vom selben Tag: Az. I ZR 229/16 und Az. I ZR 4/17
- Regierungsentwurf eines Gebäudeenergiegesetzes, BT-Drs. 19/16716
- Hinweis zur Belegprüfung: Zu einem „BGH, Urteil vom 26.04.2013, Az. V ZR 239/12" weisen die Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofs und der Gesamtindex von Rechtsprechung im Internet keine Entscheidung aus.
