Berlin-Wahl 2026: Was auf Wohnungseigentümer jetzt zukommt

Berlin-Wahl 2026: Was auf Wohnungseigentümer jetzt zukommt

Berlin hat am 20. September 2026 gewählt, und zum ersten Mal führt die Linke das Ergebnis an. Für Wohnungseigentümer stellt sich damit eine Frage neu, die im Wahlkampf vor allem als Schlagwort vorkam: Was davon betrifft mich tatsächlich?

Das Wichtigste im Überblick

• Die Linke wurde am 20. September 2026 mit 25,7 Prozent stärkste Kraft im Berliner Abgeordnetenhaus, vor CDU (18,8), AfD (16,3), Grünen (14,3) und SPD (12,1 Prozent).
• Das Berliner Vergesellschaftungs-Rahmengesetz vom 12. März 2026 tritt erst 24 Monate nach seiner Verkündung in Kraft und erlaubt für sich genommen keine einzige Vergesellschaftung; dafür braucht es ein zusätzliches Anwendungsgesetz.
• Ausgangspunkt der Entschädigung ist nach § 5 Abs. 2 des Rahmengesetzes ausdrücklich der Verkehrswert, nicht die von der Initiative geforderten 40 bis 60 Prozent.
• Selbstnutzende Eigentümer, Kleinvermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften sind kein Gegenstand der Vergesellschaftung; der Volksentscheid von 2021 zielt auf Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen.
• Praktisch relevanter für Berliner WEGs ist das bereits am 2. Juli 2026 beschlossene Wohnungs- und Mietenkataster: Vermieter müssen ihre Wohnungen binnen zwölf Monaten nach Inkrafttreten melden, bei Verstößen drohen Bußgelder bis 10.000 Euro.

Das Ergebnis und was daraus folgt

Die Zahlen des Wahlabends: Die Linke kommt auf 25,7 Prozent und 47 Sitze, die CDU auf 18,8 Prozent und 34 Sitze, die AfD auf 16,3 Prozent und 29 Sitze, die Grünen auf 14,3 Prozent und 26 Sitze, die SPD auf 12,1 Prozent und 22 Sitze. Das BSW scheiterte mit 4,7 Prozent an der Fünfprozenthürde. Die Wahlbeteiligung stieg von 62,9 Prozent im Jahr 2023 auf 74,2 Prozent.

Bei 158 Sitzen liegt die Mehrheit bei 80. Rechnerisch möglich sind damit vor allem zwei Bündnisse: Linke, Grüne und SPD kämen auf 95 Sitze, CDU, Grüne und SPD auf 82. Die CDU hat eine Zusammenarbeit mit der Linken ausgeschlossen, alle Parteien schließen die AfD aus. Regierender Bürgermeister Kai Wegner (CDU) hatte im Juli 2026 erklärt, nicht erneut anzutreten.

Die Linke hat Sondierungen mit Grünen und SPD angekündigt und strebt einen Koalitionsabschluss bis Weihnachten an. Die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen hat sie zur Bedingung für eine Regierungsbeteiligung erklärt. Die SPD lehnt Vergesellschaftungen ab, die Grünen zeigen sich offener. Das ist der eigentliche Knackpunkt der kommenden Wochen, und er ist am Wahlabend nicht entschieden worden.

Praxis-Tipp: Für Ihre eigene Planung zählt nicht das Wahlergebnis, sondern der Koalitionsvertrag. Bis der vorliegt, ändert sich an Ihrer Rechtslage als Eigentümer nichts. Beschlüsse Ihrer Gemeinschaft, die ohnehin anstehen, sollten Sie deshalb nicht aufschieben.

Vergesellschaftung: Was das Rahmengesetz wirklich regelt

Hier lohnt der Blick ins Gesetz, weil die öffentliche Debatte und der Gesetzestext weit auseinanderliegen.

Ausgangspunkt ist der Volksentscheid vom 26. September 2021, der mit 57,6 Prozent angenommen wurde. Die daraufhin eingesetzte Expertenkommission kam in ihrem Abschlussbericht vom Juni 2023 zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen nach Artikel 15 Grundgesetz grundsätzlich zulässig wäre. Artikel 15 GG erlaubt, Grund und Boden „zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft" zu überführen.

Am 12. März 2026 hat das Abgeordnetenhaus daraus das „Rahmengesetz zur Regelung grundsätzlicher Fragen im Zusammenhang mit der Ausübung der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin nach Artikel 15 Grundgesetz" beschlossen, ausgefertigt am 18. März 2026. Es hat acht Paragrafen.

Warum das Rahmengesetz allein nichts bewirkt

Drei Punkte aus dem Gesetzestext, die in der Berichterstattung regelmäßig untergehen:

Erstens braucht es ein zweites Gesetz. Das Rahmengesetz setzt nach § 1 Abs. 1 nur „den Rahmen für Vergesellschaftungen". Die konkrete Maßnahme, also welche Bestände welches Unternehmens überführt werden, bleibt einem gesonderten Anwendungsgesetz vorbehalten, das § 3 Abs. 1 bis 3 voraussetzt. Ein solches Anwendungsgesetz existiert nicht.

Zweitens gilt es noch gar nicht. Nach § 8 tritt das Rahmengesetz erst 24 Monate nach seiner Verkündung in Kraft. Die Gesetzesbegründung nennt den Grund offen: Die Verzögerung soll „eine verfassungsgerichtliche Kontrolle rechtzeitig vor Inkrafttreten ermöglichen" (Abghs. Drs. 19/2842, S. 12). Der Landesgesetzgeber hat also selbst einen Prüfvorbehalt eingebaut.

Drittens erfasst es keine Einzelimmobilien. § 1 Abs. 2 S. 1 begrenzt den Anwendungsbereich auf Vergesellschaftungen nach Artikel 15 GG. Satz 2 stellt klar, dass Enteignungen nach Artikel 14 Abs. 3 GG und Inhalts- und Schrankenbestimmungen nach Artikel 14 Abs. 1 S. 2 GG gerade nicht erfasst sind.

Die Entschädigungsfrage ist bereits entschieden, nur anders als erwartet

Der wirtschaftlich wichtigste Punkt steht in § 5. Nach Absatz 1 S. 1 sind Vergesellschaftungen nur gegen angemessene Entschädigung zulässig; Absatz 2 stellt ausdrücklich fest, dass „Ausgangspunkt der Bestimmung der angemessenen Entschädigung der Verkehrswert" zu sein habe.

Das ist bemerkenswert, weil der Gesetzentwurf der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen" eine Entschädigung von 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts über langfristige Anleihen vorsieht. Das im März beschlossene Rahmengesetz folgt diesem Ansatz nicht. Wer also die Kosten einer Vergesellschaftung abschätzen will, muss vom Verkehrswert ausgehen, nicht von der Hälfte.

Der Bund als Bremse

Nach dem Wahlabend hat Bundeskanzler Friedrich Merz angekündigt, ein bundesweites Gesetz gegen die Vergesellschaftung von Wohnraum voranzutreiben; erste Entwürfe würden zwischen Justiz- und Innenministerium abgestimmt. Die Reaktionen an den Märkten fielen moderat aus: Die Vonovia-Aktie gab um 2,2 Prozent auf 17,31 Euro nach.

Damit stehen sich zwei Ebenen gegenüber, und die Erfahrung mit dem Berliner Mietendeckel zeigt, wie das ausgehen kann. Das Bundesverfassungsgericht erklärte das MietenWoG Bln mit Beschluss vom 25. März 2021 (Az. 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20) für nichtig, weil der Bund das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat und für die Länder wegen der Sperrwirkung kein Raum bleibt (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Ob dieselbe Logik auf Artikel 15 GG übertragbar ist, ist juristisch umstritten, denn dort geht es nicht um Mietpreisrecht, sondern um die Überführung in Gemeineigentum. Genau daran wird sich der Streit entzünden.

Was ein bundesrechtliches Verbot für Gemeinschaften bedeuten würde, ordnen wir im Beitrag zum Vergesellschaftungsverbot und seinen Folgen für WEGs ein.

Faktencheck: Ist Ihre Eigentumswohnung betroffen?

Kurz und klar: nein.

Der Volksentscheid und der Gesetzentwurf der Initiative richten sich an private Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist kein solches Unternehmen, und die einzelne Eigentumswohnung ist kein Gegenstand einer Vergesellschaftung nach Artikel 15 GG. Auch der Kleinvermieter mit zwei oder zehn vermieteten Einheiten liegt um Größenordnungen unterhalb der Schwelle.

Wer Ihnen etwas anderes erzählt, verwechselt zwei Dinge: die Vergesellschaftung nach Artikel 15 GG, um die es hier geht, und die Enteignung nach Artikel 14 Abs. 3 GG, die es für Infrastrukturvorhaben seit jeher gibt und die mit dem Berliner Rahmengesetz ausdrücklich nichts zu tun hat.

Der Fall, der WEGs tatsächlich trifft: Wenn ein Miteigentümer wechselt

Es gibt allerdings eine Konstellation, in der eine Vergesellschaftung eine ganz normale Gemeinschaft erreicht, und über die wird selten gesprochen. In vielen Berliner Wohnanlagen hält ein großer Bestandshalter einzelne Einheiten, etwa weil eine Anlage nach der Teilung nur zum Teil verkauft wurde. Würde dieses Unternehmen vergesellschaftet, wechselt nicht Ihre Wohnung den Eigentümer, sondern Ihr Miteigentümer.

Stimmrecht: das Kopfprinzip entschärft vieles

Nach § 25 Abs. 1 WEG entscheidet bei der Beschlussfassung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Und nach § 25 Abs. 2 S. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten ihm gehören. Das gesetzliche Kopfprinzip führt dazu, dass ein Unternehmen mit vierzig Einheiten in Ihrer Anlage genauso eine Stimme hat wie Sie mit Ihrer einen.

Der Vorbehalt dazu ist wichtig: Das Kopfprinzip gilt nur, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Gerade in Anlagen mit einem großen Bestandshalter ist dort häufig das Wert- oder Objektprinzip vereinbart. Dann verschiebt ein Eigentümerwechsel auf dieser Position sehr wohl die Mehrheitsverhältnisse.

Praxis-Tipp: Sehen Sie in Ihrer Gemeinschaftsordnung nach, welches Stimmprinzip gilt, bevor Sie sich Gedanken über Mehrheiten machen. Steht dort nichts, gilt das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 S. 1 WEG, und die Sorge erledigt sich weitgehend von selbst.

Hausgeld und Haftung bleiben, wo sie sind

Für die Zahlungspflichten ändert ein Eigentümerwechsel nichts an der Systematik. Die Vorschüsse ergeben sich weiterhin aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan, und das Hausgeld schuldet, wem die Einheit gehört.

Ein Detail, das im Ernstfall zählt: Nach § 9a Abs. 4 S. 1 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind. Für die Haftung nach Veräußerung verweist die Vorschrift auf § 728b BGB. Der bisherige Eigentümer kommt also nicht schlagartig aus der Haftung heraus, nur weil die Einheit den Träger wechselt. Für die Gemeinschaft heißt das: Offene Forderungen verschwinden nicht, sie bekommen nur einen neuen Adressaten.

Was unabhängig von der Koalition schon gilt: das Mietenkataster

Während über die Vergesellschaftung noch verhandelt wird, ist an anderer Stelle bereits entschieden. Am 2. Juli 2026 hat das Abgeordnetenhaus das Gesetz zur Errichtung eines Wohnungs- und Mietenkatasters (WMKG Be) verabschiedet. Es gilt unabhängig davon, wer regiert.

Die Pflichten treffen alle Vermieter von Wohnungen in Berlin, also auch den Eigentümer einer einzigen vermieteten Eigentumswohnung:

• Was zu melden ist: vollständige Adresse einschließlich Wohnlage und Etage, Wohnfläche, Zimmerzahl und Ausstattung, dazu Angaben zum Mietverhältnis, zu den Mietbestandteilen und zu den Betriebskosten.
• Erstmeldung: innerhalb von zwölf Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes.
• Änderungen: innerhalb eines Monats.
• Bußgeld: bis zu 10.000 Euro.

Für Eigentümer in einer WEG entsteht daraus ein praktisches Problem: Ein Teil dieser Daten liegt nicht bei Ihnen, sondern bei der Verwaltung, etwa die amtliche Wohnfläche aus der Teilungserklärung oder die Zusammensetzung der umlagefähigen Betriebskosten aus der Jahresabrechnung. Die Einzelheiten der Meldepflicht haben wir im Beitrag zum Mietenkataster Berlin 2026 aufbereitet.

Zur fairen Einordnung gehört beides: Eigentümerverbände halten eine landesrechtliche Regelung dieser Art für rechtlich angreifbar und kritisieren den Bürokratieaufwand. Befürworter halten dem entgegen, dass eine Mietpreisbremse ohne Datengrundlage nicht kontrollierbar ist und redlich vermietende Eigentümer davon eher profitieren als leiden. Beide Argumente sind nachvollziehbar, entschieden ist der Streit nicht.

Umwandlung und Verkauf: § 250 BauGB bleibt der härtere Hebel

Für Eigentümer, die kaufen, verkaufen oder aufteilen wollen, ist eine andere Norm meist folgenreicher als jede Vergesellschaftungsdebatte. Nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB bedarf in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum an Bestandsgebäuden der Genehmigung.

Die Eckpunkte:

• Das Genehmigungserfordernis gilt nicht für Gebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen; die Landesverordnung kann diese Zahl abweichend zwischen drei und 15 festlegen (§ 250 Abs. 1 S. 2 und S. 6 BauGB).
• Die Rechtsverordnung, mit der ein Land die Gebiete bestimmt, muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft treten (§ 250 Abs. 1 S. 3 BauGB).
• Die Genehmigung ist unter anderem zu erteilen, wenn das Wohnungseigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll (§ 250 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 BauGB).
• Ohne Genehmigungsnachweis darf das Grundbuchamt die Eintragung nicht vornehmen (§ 250 Abs. 5 S. 1 BauGB).

Wie die kommunalen Instrumente rund um Vorkaufsrecht und Milieuschutz zusammenwirken, behandelt unser Beitrag zu den kommunalen Hebeln gegen Schrottimmobilien.

Was Sie in den nächsten Wochen konkret tun können

Die Koalitionsbildung dauert. Diese vier Schritte sind unabhängig davon sinnvoll und kosten wenig.

1. Stimmprinzip prüfen. Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung klärt in fünf Minuten, ob in Ihrer Anlage Kopf-, Wert- oder Objektprinzip gilt.
2. Eigentümerstruktur kennen. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 18 Abs. 4 WEG von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Daraus ergibt sich, ob und in welchem Umfang ein gewerblicher Bestandshalter in Ihrer Anlage vertreten ist.
3. Mietenkataster-Daten anfordern. Wenn Sie vermieten, brauchen Sie Angaben, die bei der Verwaltung liegen: Wohnfläche und ihre Berechnungsgrundlage, Lage im Gebäude, Baujahr und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum sowie die aufgeschlüsselten Betriebskosten. Je früher Sie fragen, desto entspannter läuft die Erstmeldung.
4. Tagesordnungspunkt vorbereiten. Wollen Sie das Thema in der Gemeinschaft behandeln, können mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 2 WEG in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung verlangen. Die Einberufungsfrist beträgt nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG in der Regel mindestens drei Wochen.

Häufige Fragen

Kann meine Eigentumswohnung in Berlin enteignet werden?

Nicht auf Grundlage des Berliner Rahmengesetzes. Es gilt nach § 1 Abs. 2 S. 1 nur für Vergesellschaftungen nach Artikel 15 GG und erfasst ausdrücklich keine Enteignungen nach Artikel 14 Abs. 3 GG. Der zugrunde liegende Volksentscheid richtet sich an Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen.

Wann könnte die erste Vergesellschaftung tatsächlich stattfinden?

Dafür müssten mehrere Bedingungen zusammenkommen: Das Rahmengesetz muss in Kraft treten, was nach § 8 erst 24 Monate nach der Verkündung vom 18. März 2026 der Fall wäre, es müsste ein Anwendungsgesetz beschlossen werden, dieses müsste eine verfassungsgerichtliche Prüfung überstehen, und der Bund dürfte die Materie nicht zuvor sperren. Ein belastbares Datum lässt sich daraus nicht ableiten.

Wie hoch wäre die Entschädigung?

Nach § 5 Abs. 2 des Rahmengesetzes ist Ausgangspunkt der Verkehrswert. Die von der Initiative geforderten 40 bis 60 Prozent stehen so nicht im beschlossenen Gesetz. Über die Höhe im Einzelfall entscheiden nach § 7 Abs. 2 die Zivilgerichte.

Muss ich als Eigentümer einer einzelnen vermieteten Wohnung ans Mietenkataster melden?

Ja. Das WMKG Be nimmt Kleinvermieter nicht generell aus. Die Erstmeldung ist binnen zwölf Monaten nach Inkrafttreten fällig, Änderungen sind binnen eines Monats nachzumelden, und Verstöße können mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Ändert die neue Regierung etwas am Wohnungseigentumsrecht?

Nein. Das Wohnungseigentumsgesetz ist Bundesrecht. Beschlussfassung, Stimmrecht, Kostenverteilung und Verwalterpflichten in Ihrer Gemeinschaft bleiben von einer Landtagswahl unberührt. Landespolitik wirkt über Meldepflichten, Genehmigungsvorbehalte, Förderprogramme und Steuerhebesätze.

Was passiert mit der Grundsteuer?

Der Hebesatz ist eine kommunale Entscheidung und damit Sache des Landes Berlin. Konkrete Beschlüsse liegen derzeit nicht vor; diese Frage entscheidet sich erst im Haushaltsverfahren der neuen Regierung.

Fazit

Das Wahlergebnis vom 20. September 2026 ist eine deutliche Richtungsentscheidung, aber es ändert an Ihrer Rechtsstellung als Wohnungseigentümer zunächst nichts. Die Vergesellschaftung braucht ein zweites Gesetz, eine verfassungsgerichtliche Prüfung und die Zeit bis zum Inkrafttreten im Frühjahr 2028, und sie zielt auf Unternehmensbestände, nicht auf Eigentumswohnungen.

Was Sie dagegen sicher erreicht, steht schon im Gesetzblatt: Wer in Berlin vermietet, muss ans Mietenkataster melden, und wer aufteilen oder verkaufen will, hat es mit § 250 BauGB zu tun. Wer die nächsten Wochen nutzen will, sollte deshalb weniger auf die Schlagzeilen schauen als in die eigene Gemeinschaftsordnung und in die Verwaltungsunterlagen.

Wir verfolgen die Koalitionsverhandlungen und aktualisieren diesen Beitrag, sobald aus Ankündigungen ein Koalitionsvertrag wird.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Artikel 15 Grundgesetz (Überführung in Gemeineigentum, Entschädigung nach Art. 14 Abs. 3 S. 3 und 4 GG)
• § 18 WEG – Verwaltung und Benutzung (Abs. 4: Einsicht in die Verwaltungsunterlagen)
• § 24 WEG – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (Abs. 2: Einberufungsverlangen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer; Abs. 4 S. 2: Einberufungsfrist von mindestens drei Wochen)
• § 25 WEG – Beschlussfassung (Abs. 1: Mehrheit der abgegebenen Stimmen; Abs. 2 S. 1: eine Stimme je Wohnungseigentümer)
• § 9a WEG – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Abs. 4 S. 1: anteilige Haftung nach Miteigentumsanteil, Verweis auf § 728b BGB für die Haftung nach Veräußerung)
• § 250 BauGB – Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Abs. 1: Genehmigungsvorbehalt, Fünf-Wohnungen-Grenze, Außerkrafttreten der Rechtsverordnung spätestens am 31.12.2030; Abs. 3 S. 1 Nr. 3: Veräußerung an mindestens zwei Drittel der Mieter; Abs. 5 S. 1: Eintragungssperre beim Grundbuchamt)
• BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021, Az. 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20 – Berliner Mietendeckel nichtig wegen fehlender Landesgesetzgebungskompetenz (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG; abschließende Regelung in §§ 556 bis 561 BGB) – Pressemitteilung Nr. 28/2021 des Bundesverfassungsgerichts
• Rahmengesetz zur Regelung grundsätzlicher Fragen im Zusammenhang mit der Ausübung der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin nach Artikel 15 Grundgesetz, beschlossen am 12.03.2026, ausgefertigt am 18.03.2026; Gesetzesbegründung Abghs. Drs. 19/2842, S. 12 – Analyse bei Norton Rose Fulbright (Inhalt der §§ 1 bis 8, Entschädigung nach dem Verkehrswert, Inkrafttreten nach 24 Monaten)
• Deutsche Wohnen: Vergesellschaftung in Berlin, aktueller Stand 2026 (Schwelle von 3.000 Wohnungen, Entschädigungsvorschlag der Initiative von 40 bis 60 Prozent, Verfahrensstand)
• Gesetz zur Errichtung eines Wohnungs- und Mietenkatasters (WMKG Be), beschlossen am 02.07.2026 (Meldeumfang, Erstmeldung binnen zwölf Monaten, Änderungsmeldung binnen eines Monats, Bußgeld bis 10.000 Euro)
• ZDFheute: Wahlergebnis der Abgeordnetenhauswahl vom 20.09.2026 (Stimmenanteile, Sitzverteilung, Wahlbeteiligung, Koalitionsoptionen)
• Berliner Zeitung: Reaktionen nach der Wahl (angekündigtes Bundesgesetz gegen Vergesellschaftung, Sondierungen, Marktreaktionen)

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 22. September 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.