Berlin-Wahl 2026: Das planen die Parteien für Wohnungseigentümer
Am 20. September 2026 wählt Berlin ein neues Abgeordnetenhaus, und kaum ein Thema prägt den Wahlkampf so stark wie das Wohnen.
Das Wichtigste im Überblick
- Berlin wählt am 20. September 2026, und Umfragen von Anfang August sehen die Linke mit 21 Prozent knapp vor CDU (19 Prozent), AfD (18 Prozent), Grünen (17 Prozent) und SPD (12 Prozent).
- Das im Juli 2026 beschlossene Mietenkataster verpflichtet Vermieter in Berlin, ihre Mietdaten digital zu melden, und gilt unabhängig vom Wahlausgang.
- Die Vergesellschaftung nach dem Volksentscheid von 2021 zielt auf Wohnungskonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen; selbstnutzende Eigentümer und typische WEGs sind nicht ihr Gegenstand.
- Die Programme zur Berlin-Wahl 2026 unterscheiden sich vor allem darin, ob der Wohnungsmarkt stärker reguliert oder das Angebot durch Neubau vergrößert werden soll.
- Für vermietende Eigentümer entscheidet die Wahl über Kontrolldichte, Meldepflichten und mögliche neue Bindungen; für WEGs vor allem über Neubau-, Sanierungs- und Steuerfragen.
Warum diese Wahl für Eigentümer zählt
Die Ausgangslage ist ungewöhnlich offen. Anfang August 2026 lag die Linke in der Sonntagsfrage mit 21 Prozent vorn, dahinter folgten CDU (19 Prozent), AfD (18 Prozent), Grüne (17 Prozent) und SPD (12 Prozent). FDP und BSW würden den Einzug ins Abgeordnetenhaus derzeit verpassen. Rechnerisch wie politisch sind damit sehr unterschiedliche Koalitionen denkbar, und entsprechend groß ist die Spannweite dessen, was wohnungspolitisch folgen kann.
Wichtig für die Einordnung: Die Kernregeln des Mietrechts, etwa Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen, werden auf Bundesebene beschlossen. Das Land Berlin kann aber die Kontrolle und Durchsetzung organisieren, seine rund 400.000 landeseigenen Wohnungen steuern, Milieuschutzgebiete ausweisen, Förderprogramme auflegen und über Bauland und Genehmigungen den Neubau beschleunigen oder bremsen. Genau an diesen Hebeln setzen die Programme an.
Was unabhängig von der Wahl schon gilt: das Mietenkataster
Bereits im Juli 2026 hat Berlin das Mietenkataster beschlossen. Vermieter müssen ihre Mietdaten digital erfassen lassen; die Daten sollen einen systematischen Abgleich mit der Mietpreisbremse ermöglichen, bei Verstößen drohen empfindliche Bußgelder. Eigentümerverbände wie Haus & Grund kritisieren das Vorhaben als unverhältnismäßig und halten eine landesrechtliche Regelung für rechtlich angreifbar. Was das konkret für vermietende Eigentümer von Sondereigentum bedeutet, haben wir im Beitrag zum Mietenkataster Berlin 2026 zusammengefasst. Je nach Wahlausgang wird dieses Instrument ausgebaut, beibehalten oder infrage gestellt.
Die Positionen der Parteien im Überblick
SPD: Kontrolle ausbauen, kommunal bauen
Die SPD will die bisherige Mietpreisprüfstelle zu einer zentralen Mietenaufsicht mit eigenen Ermittlungs- und Kontrollbefugnissen ausbauen, ergänzt um eine Melde-App für überhöhte Mieten. Beim Neubau nennt das Programm 100.000 neue Wohnungen bis 2031, mehr als die Hälfte davon durch landeseigene Unternehmen, Genossenschaften und andere gemeinwohlorientierte Träger. Im kooperativen Baulandmodell soll die Sozialwohnungsquote von 30 auf 50 Prozent steigen. Enteignungen lehnt Spitzenkandidat Steffen Krach ausdrücklich ab. Für vermietende Eigentümer bedeutet das SPD-Konzept vor allem mehr Kontrolldichte bei bestehenden Regeln, nicht neue Preiseingriffe ins Privateigentum.
CDU: Bauen statt regulieren
Die CDU setzt unter dem Motto „Einfach mal bauen" auf schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, mehr Bauland, Nachverdichtung und ausdrücklich auf private Investitionen. Einen Mietendeckel und weitergehende Preisregulierung lehnt sie ab, will aber die Mietpreisprüfstelle stärken und die Wohnungsaufsicht besser ausstatten. Dazu kommt die Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum. Für Eigentümer und WEGs ist das das Programm mit den wenigsten neuen Pflichten, es knüpft die Mietenfrage an das Angebot.
Grüne: Pflichten für große Vermieter, Kataster, Gemeinwohl
Die Grünen planen ein „Bezahlbare-Mieten-Gesetz": Vermieter mit mehr als 50 Wohnungen sollen einen festgelegten Anteil ihres Bestands bezahlbar anbieten, Instandhaltungsrücklagen bilden und deren zweckgebundene Verwendung nachweisen. Ein Wohnungskataster soll Eigentums-, Nutzungs- und Mietverhältnisse transparent machen. Bei Verstößen sind Gewinnabschöpfung, Treuhänder und im äußersten Fall ein erzwungener Verkauf an ein landeseigenes Unternehmen vorgesehen. Die Umsetzung des Volksentscheids „Deutsche Wohnen & Co. enteignen" unterstützen die Grünen weiterhin. Wichtig für die Einordnung: Die 50-Wohnungen-Schwelle zielt auf professionelle Bestandshalter. Der typische private Eigentümer mit einer oder wenigen vermieteten Wohnungen liegt weit darunter.
Linke: Mietenstopp, Sicher-Wohnen-Gesetz, Vergesellschaftung
Die Linke formuliert die weitreichendsten Eingriffe: einen einjährigen Mietenstopp für die rund 400.000 landeseigenen Wohnungen, danach maximal 1 Prozent Erhöhung pro Jahr, Absenkungsansprüche bei Mieten über 20 Prozent oberhalb der Vergleichsmiete und Wiedervermietung 10 Prozent darunter. Ein „Sicher-Wohnen-Gesetz" soll private Unternehmen ab 50 Wohnungen verpflichten, jede dritte frei werdende Wohnung gedeckelt zu vermieten, bei größeren Beständen 40 bis 50 Prozent. Dazu kommen ein Landesamt für Mieterschutz, ein öffentliches Wohnungs- und Mietenkataster, 7.500 kommunale Neubauwohnungen pro Jahr mit bis zu 2 Milliarden Euro zusätzlichem Eigenkapital jährlich sowie die Umsetzung des Volksentscheids mit der Überführung von 220.000 Konzernwohnungen in öffentliche Strukturen. Parteichefin Ines Schwerdtner hat die Vergesellschaftung zur Koalitionsbedingung erklärt. Auch hier gilt: Die Instrumente adressieren landeseigene Bestände und große private Unternehmen, nicht die einzelne Eigentumswohnung.
AfD: Deregulierung und Steuerabschaffung
Die AfD lehnt Preisregulierung und Enteignungen ab und setzt auf privaten Neubau, vereinfachte Bauordnung und Subjektförderung über Mietzuschüsse. Für Eigentümer relevant sind zwei Steuerforderungen: die vollständige Abschaffung der Grunderwerbsteuer für einheimische Ersterwerber selbstgenutzten Wohneigentums und die vollständige Abschaffung der Grundsteuer. Den Milieuschutz will die Partei begrenzen. Fiskalisch wäre die Grundsteuer-Abschaffung ein erheblicher Eingriff in die Einnahmen der Bezirke; wie die Lücke geschlossen werden soll, bleibt im Programm offen.
Faktencheck Vergesellschaftung: Wen würde sie treffen?
Kein Thema wird im Wahlkampf emotionaler diskutiert, deshalb lohnt der nüchterne Blick. Der Volksentscheid von 2021 erhielt rund 59 Prozent Zustimmung und fordert die Vergesellschaftung der Bestände privater Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen gegen Entschädigung. Die vom Senat eingesetzte Expertenkommission kam 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass eine solche Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz grundsätzlich möglich wäre. Selbstnutzende Eigentümer, Kleinvermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften sind ausdrücklich nicht Gegenstand des Volksentscheids.
Gleichzeitig ist die Umsetzung ungewisser denn je: Auf Bundesebene gibt es Bestrebungen, die Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen gesetzlich auszuschließen. Was das Reformpaket des Bundes für Berlin bedeuten würde, lesen Sie in unserer Analyse zum Vergesellschaftungsverbot und seinen Folgen für WEGs. Zur Wahrheit gehört auch die Erfahrung mit dem Berliner Mietendeckel: Das Bundesverfassungsgericht kippte ihn 2021, weil dem Land die Gesetzgebungskompetenz fehlte. Landesrechtliche Eingriffe in private Bestandsmieten stehen daher unter erheblichem verfassungsrechtlichem Vorbehalt, was auch die aktuelle Kritik am Mietenkataster erklärt.
Was das für WEGs und private Eigentümer konkret heißt
Für die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche ändert keine der zur Wahl stehenden Parteien die Grundregeln, die bleiben Bundesrecht (WEG-Gesetz). Spürbar werden Landesentscheidungen an anderer Stelle. Wer vermietet, bekommt es je nach Wahlausgang mit mehr oder weniger Kontrolle zu tun: Mietenaufsicht und Melde-App (SPD), Kataster und Bestandspflichten ab 50 Wohnungen (Grüne, Linke) oder gestärkte Prüfstellen ohne neue Instrumente (CDU). Wer kaufen oder verkaufen will, sollte auf Milieuschutz und Vorkaufsrecht achten, deren Reaktivierung die Linke anstrebt, sowie auf das ohnehin bis 2030 verlängerte Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Und alle Eigentümer trifft die Steuerfrage: von möglichen Hebesatz-Entscheidungen bei der Grundsteuer bis zur Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb.
Eine Einordnung, die im aufgeheizten Wahlkampf oft untergeht: Ein großer Teil der diskutierten Instrumente zielt auf große, renditeorientierte Bestandshalter und auf die Frage, wem die Stadt gehört. Das Grundgesetz stellt in Artikel 14 klar, dass Eigentum verpflichtet und sein Gebrauch zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen soll. Für die meisten privaten Eigentümer, die selbst in ihrer Wohnung leben oder einzelne Wohnungen fair vermieten, bedeutet mehr Transparenz und Regeldurchsetzung vor allem eines: Wettbewerbsgleichheit mit jenen, die Regeln bislang ignorieren. Umgekehrt ist die Kritik der Eigentümerverbände ernst zu nehmen, dass Meldepflichten Bürokratie schaffen, Investitionen bremsen können und landesrechtliche Alleingänge rechtlich wackelig sind. Beide Perspektiven gehören zur ehrlichen Bilanz dieser Wahl.
Fazit
Die Berlin-Wahl 2026 ist für Eigentümer eine Richtungswahl zwischen Regulierung und Angebotspolitik, aber keine Schicksalswahl für das Wohnungseigentum selbst. Die schärfsten Instrumente der Programme richten sich an landeseigene Gesellschaften und große Wohnungskonzerne. Vermietende Eigentümer sollten sich unabhängig vom Wahlausgang auf mehr Transparenzpflichten einstellen, das Mietenkataster ist bereits beschlossen. Und WEGs profitieren tendenziell von jedem Programm, das Sanierung, Nachverdichtung und Genehmigungen beschleunigt. Wir werden die Koalitionsverhandlungen nach dem 20. September begleiten und einordnen, welche Ankündigungen tatsächlich Gesetz werden.
Quellen: Wahlprogramme von SPD, CDU, Bündnis 90/Die Grünen, Die Linke und AfD zur Berlin-Wahl 2026; ENTWICKLUNGSSTADT Berlin-Wahl-Check (August 2026); Tagesspiegel; wahlrecht.de/dawum (Umfragen Stand Anfang August 2026); Bundesverfassungsgericht, Beschluss zum Berliner Mietendeckel (2021); Abschlussbericht der Expertenkommission zum Volksentscheid „Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen" (2023).
