Winterdienst in der WEG: Wer räumt, wer haftet, wer zahlt?

Winterdienst in der WEG: Wer räumt, wer haftet, wer zahlt?

Der erste Schnee kommt zuverlässig, die Zuständigkeitsfrage stellt sich in vielen Gemeinschaften trotzdem jedes Jahr neu.

Das Wichtigste im Überblick

• Die Räum- und Streupflicht trifft zunächst die Gemeinde; sie wird durch kommunale Satzung auf die Grundstückseigentümer übertragen, in der WEG also auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
• Einzelne Wohnungseigentümer können nicht durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden, den Winterdienst selbst zu übernehmen; dafür braucht es eine Vereinbarung (BGH, Urteil vom 09.03.2012, Az. V ZR 161/11).
• Die Beauftragung eines Dienstleisters ist dagegen eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen (§ 19 Abs. 1 WEG, § 25 Abs. 1 WEG).
• Nach der Übertragung auf einen Dritten haftet die Gemeinschaft einem geschädigten Wohnungseigentümer nicht für dessen Verschulden (BGH, Urteil vom 13.12.2019, Az. V ZR 43/19); gegenüber Besuchern und Passanten bleibt es bei der deliktischen Haftung nach § 823 BGB.
• Die Kosten des Winterdienstes tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, solange nichts anderes beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG); eine abweichende Verteilung kann die Gemeinschaft beschließen (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG).

Woher die Pflicht überhaupt kommt

Der Winterdienst steht in keinem Bundesgesetz. Die Räum- und Streupflicht auf öffentlichen Gehwegen ist zunächst eine Aufgabe der Gemeinde, und die Gemeinde überträgt sie durch Satzung auf die Anlieger, also auf die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke. Deshalb unterscheiden sich Umfang, Uhrzeiten und Streumittel von Ort zu Ort erheblich.

Für Ihre Gemeinschaft heißt das: Der erste Blick gehört nicht ins WEG, sondern in die Straßenreinigungs- oder Winterdienstsatzung Ihrer Kommune. Dort steht, welche Flächen zu räumen sind, in welchem Zeitfenster und ob Streusalz erlaubt ist. Der ADAC nennt als typischen Korridor für Anlieger etwa 6 bis 22 Uhr, verbindlich ist aber immer der Satzungstext Ihrer Gemeinde.

Daneben gibt es die Flächen, die gar nicht der Gemeinde gehören: der Zugang zum Haus, der Innenhof, die Tiefgarageneinfahrt, der Weg zu den Mülltonnen. Für sie folgt die Pflicht aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht. Wer eine Gefahrenquelle schafft oder beherrscht, muss die zumutbaren Vorkehrungen treffen, damit niemand zu Schaden kommt; Grundlage für Ansprüche ist dann § 823 Abs. 1 BGB.

Praxis-Tipp: Legen Sie einmal einen Lageplan an, auf dem die zu räumenden Flächen eingezeichnet sind, und hängen Sie ihn als Anlage an den Dienstleistungsvertrag. Die meisten Streitfälle entstehen nicht daran, dass niemand geräumt hat, sondern daran, dass die gestürzte Person auf einer Fläche lag, die im Vertrag niemand erwähnt hatte.

Wer ist in der WEG zuständig?

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Winterdienst auf Gemeinschaftsflächen ist damit Sache der Gemeinschaft, nicht des einzelnen Eigentümers und auch nicht automatisch des Verwalters.

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Ob ein mehrjähriger Winterdienstvertrag darunter fällt, hängt vom Auftragsvolumen ab. Die Gemeinschaft kann diese Befugnisse nach § 27 Abs. 2 WEG durch Beschluss ausdrücklich erweitern, und genau das ist der saubere Weg.

Praxis-Tipp: Beschließen Sie die Erweiterung der Verwalterbefugnis einmal ausdrücklich, statt jedes Jahr über die Zuständigkeit zu diskutieren. Ein Satz im Beschluss, der den Verwalter zur Vergabe und zur laufenden Kontrolle des Winterdienstes ermächtigt, erspart der Versammlung eine wiederkehrende Debatte.

Der Punkt, an dem die meisten Gemeinschaften falsch abbiegen

Die naheliegende Idee ist ein Räumplan: Jeder Eigentümer ist reihum eine Woche dran. Das spart Geld und klingt gerecht. Es ist aber, wenn es per Mehrheitsbeschluss geschieht, unwirksam.

Der BGH hat mit Urteil vom 09.03.2012 (Az. V ZR 161/11) entschieden, dass die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz haben, einzelne Eigentümer im Wechsel zur Erfüllung der Räum- und Streupflicht zu verpflichten. Eine solche Verpflichtung lässt sich nur durch Vereinbarung begründen, also einstimmig und üblicherweise mit Eintragung im Grundbuch, damit sie auch Rechtsnachfolger bindet.

Wichtig für die Einordnung: Die Entscheidung ist zu § 21 Abs. 5 Nr. 1 und Nr. 5 WEG in der Fassung vor der Reform 2020 ergangen. An der tragenden Aussage ändert das nichts, weil sie auf einem Grundgedanken beruht, der fortgilt: Ein Mehrheitsbeschluss regelt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, er kann einzelnen Eigentümern aber keine persönlichen Leistungspflichten auferlegen. Heute wäre der Prüfungsmaßstab § 19 Abs. 1 WEG. Bemerkenswert ist trotzdem, dass die Entscheidung in fast jedem Ratgeber zitiert wird, ohne dass der Rechtsstand dazugesagt wird.

Was dagegen ohne Weiteres geht:

• Freiwilligkeit. Wer den Winterdienst übernehmen möchte, kann das tun. Der Beschluss stellt dann nur fest, wer sich gemeldet hat, und verpflichtet niemanden.
• Vergütung. Die Gemeinschaft kann beschließen, die freiwillige Übernahme mit einer Aufwandsentschädigung zu honorieren.
• Beauftragung eines Dienstleisters. Das ist der Normalfall und eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG, beschlossen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Abs. 1 WEG.

Delegation an eine Firma: Was sie ändert und was nicht

Hier wird es für die Haftung interessant, und hier trennen sich die Fälle auf eine Weise, die selten erklärt wird.

Wenn ein Wohnungseigentümer stürzt

Der BGH hat mit Urteil vom 13.12.2019 (Az. V ZR 43/19) entschieden, dass die Gemeinschaft einem geschädigten Wohnungseigentümer nicht für das Verschulden eines von ihr beauftragten Dritten einzustehen hat. Der Dritte ist insoweit nicht Erfüllungsgehilfe der Gemeinschaft im Sinne des § 278 Abs. 1 BGB. Der gestürzte Eigentümer muss sich also an die Winterdienstfirma halten, nicht an die eigene Gemeinschaft.

Auch diese Entscheidung erging noch zum alten Recht, nämlich zu § 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 1 WEG a. F. Die Zuständigkeitsnorm heißt heute anders, der Gedanke trägt aber weiter: Die Gemeinschaft schuldet ordnungsmäßige Verwaltung, und die hat sie erfüllt, wenn sie eine geeignete Firma sorgfältig ausgewählt und beauftragt hat.

Wirtschaftlich ist das ohnehin die vernünftige Reihenfolge. Würde die Gemeinschaft haften, zahlte der gestürzte Eigentümer über seinen Miteigentumsanteil an seinem eigenen Schaden mit.

Wenn ein Besucher oder Passant stürzt

Für alle anderen gilt das nicht. Gegenüber Dritten bleibt es bei der deliktischen Haftung nach § 823 Abs. 1 BGB, und daneben steht § 831 Abs. 1 BGB: Wer einen anderen zu einer Verrichtung bestellt, haftet für den Schaden, den dieser einem Dritten widerrechtlich zufügt. Die Ersatzpflicht entfällt aber, wenn der Geschäftsherr bei der Auswahl der bestellten Person und, soweit er die Ausführung zu leiten hat, bei der Leitung die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.

Damit ist die Kontrollpflicht keine Floskel, sondern der Exkulpationsgrund. Wer nachweisen kann, dass er sorgfältig ausgewählt und überwacht hat, kommt aus der Haftung heraus. Wer nichts dokumentiert hat, kann es nicht nachweisen.

Praxis-Tipp: Legen Sie eine einfache Kontrollliste an: Datum, Wetterlage, Uhrzeit der Kontrolle, Zustand der Flächen, Beanstandung, Reaktion des Dienstleisters. Drei Zeilen pro Einsatztag genügen. Genau dieser Nachweis entscheidet im Streitfall über § 831 Abs. 1 S. 2 BGB, und genau er fehlt in den meisten Gemeinschaften.

Was in den Vertrag mit dem Dienstleister gehört

Ein Winterdienstvertrag, der nur „Räumung bei Bedarf" regelt, verlagert das Risiko nicht, sondern verschleiert es. Diese Punkte sollten darin stehen:

• Flächen, exakt bezeichnet und mit Lageplan als Anlage, einschließlich Tiefgarageneinfahrt, Mülltonnenweg und Nebeneingängen.
• Einsatzzeiten, abgestimmt auf die kommunale Satzung, mit Regelung für wiederkehrenden Schneefall am selben Tag.
• Auslösekriterium: ab welcher Schneehöhe und bei welchen Temperaturen kontrolliert und gestreut wird.
• Streumittel, mit ausdrücklicher Klarstellung, ob Salz nach der örtlichen Satzung erlaubt ist.
• Dokumentation: der Dienstleister protokolliert jeden Einsatz und stellt das Protokoll monatlich zur Verfügung.
• Erreichbarkeit und Reaktionszeit bei unangekündigter Glätte.
• Nachweis der Betriebshaftpflichtversicherung mit Deckungssumme, jährlich vorzulegen.

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich die Versicherungsbestätigung jedes Jahr neu vorlegen und legen Sie sie zu den Verwaltungsunterlagen. Wenn die Firma im Schadensfall nicht zahlungsfähig und nicht versichert ist, steht der Geschädigte am Ende doch wieder vor der Gemeinschaft.

Wer zahlt den Winterdienst?

Die Kosten der Gemeinschaft trägt nach § 16 Abs. 2 S. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Das ist der gesetzliche Normalfall, und er gilt, solange die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt.

Seit der Reform gilt aber auch § 16 Abs. 2 S. 2 WEG: Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen, mit einfacher Mehrheit. Das eröffnet Spielräume, die regelmäßig ungenutzt bleiben, etwa wenn nur ein Gebäudeteil über den geräumten Hinterhof erschlossen wird.

Vermietende Eigentümer können die Kosten des Winterdienstes grundsätzlich als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag das vorsieht. Die Grundlage dafür liefert die Jahresabrechnung der Gemeinschaft; kalkuliert wird die Position vorab im Wirtschaftsplan.

Praxis-Tipp: Setzen Sie die Winterdienstposition im Wirtschaftsplan nicht als Fortschreibung des Vorjahres an. Ein schneereicher Januar kostet ein Mehrfaches eines milden, und eine zu knapp kalkulierte Position landet als Nachschuss in der Abrechnung. Rechnen Sie lieber mit einem Durchschnitt aus drei Jahren.

Was die Hausordnung regeln kann und was nicht

Die Aufstellung einer Hausordnung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung und ist damit mehrheitsfähig. Die Grenze verläuft aber dort, wo aus einer Benutzungsregel eine persönliche Arbeitspflicht wird.

Zulässig ist etwa die Regelung, dass Fahrräder und Mülltonnen im Winter nicht auf den zu räumenden Flächen abgestellt werden. Unzulässig bleibt die Klausel, die den Eigentümern des Erdgeschosses das Schneeschaufeln zuweist: Das ist genau die Verpflichtung, die nach V ZR 161/11 nur durch Vereinbarung begründet werden kann. Wie eine Hausordnung sonst aufgebaut ist, zeigt unser Ratgeber zur Hausordnung in der Eigentümergemeinschaft.

Der Beschluss: So bringen Sie es durch die Versammlung

1. Angebote einholen. Zwei bis drei Angebote sind üblich, eine starre Drei-Angebote-Regel gibt es nicht. Entscheidend ist, dass die Informationen für eine vernünftige Entscheidung ausreichen.
2. Tagesordnungspunkt anmelden. Der Beschlussgegenstand muss in der Einladung zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein.
3. Beschluss formulieren, und zwar über die Beauftragung, das Auftragsvolumen, die Laufzeit, die Kostenverteilung und die Kontrollpflicht der Verwaltung. Wie ein sauberer Antrag aufgebaut ist, steht im Ratgeber zum Beschlussantrag.
4. Abstimmen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat dabei nach § 25 Abs. 2 S. 1 WEG eine Stimme, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt.
5. Protokollieren und in die Beschluss-Sammlung eintragen. Details dazu im Beitrag zum Protokoll der Eigentümerversammlung.

Ist die Versammlung vorbei und der Winter beginnt trotzdem, lässt sich die Beauftragung auch im Umlaufbeschluss nachholen.

Ein fertiger Beschlussantrag samt Kontrollnachweis liegt als Muster am Ende dieser Seite.

Der Versicherungsblick, den die Gemeinschaft ohnehin braucht

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG ausdrücklich die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Genau diese Police ist es, die einen Glatteisunfall auf dem Grundstück abdeckt, wenn die Gemeinschaft doch einstehen muss. Was sie sonst noch leistet, haben wir im Beitrag zu Haftung und Versicherung nach einem Einbruch aufgeschlüsselt.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie einmal, ob die Deckungssumme noch zum Objekt passt. Personenschäden nach einem Sturz auf Glatteis erreichen schnell sechsstellige Beträge, und die Police ist ohnehin die meistgebrauchte der Gemeinschaft.

Wie weit die Beiträge für diese Police auseinanderliegen, lässt sich in wenigen Minuten feststellen, und die Zahl gehört in dieselbe Versammlung wie der Versicherungsbericht der Verwaltung. Ein Vergleich der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (Anzeige) unterscheidet dabei ausdrücklich zwischen Allein- und Gemeinschaftseigentum, was für die Eingabe der richtigen Werte hilfreich ist.

Häufige Fragen

Können wir per Mehrheitsbeschluss einen Räumplan für die Eigentümer aufstellen?

Nein. Nach BGH, Urteil vom 09.03.2012 (Az. V ZR 161/11) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz, einzelne Eigentümer im Wechsel zur Erfüllung der Räum- und Streupflicht zu verpflichten. Möglich ist das nur durch Vereinbarung. Ein freiwilliger Plan, dem alle Beteiligten zustimmen, ist dagegen unproblematisch.

Wir haben eine Firma beauftragt. Sind wir damit aus der Haftung?

Nur teilweise, und es kommt darauf an, wer stürzt. Gegenüber einem geschädigten Wohnungseigentümer haftet die Gemeinschaft nach BGH, Urteil vom 13.12.2019 (Az. V ZR 43/19) nicht für das Verschulden des beauftragten Dritten. Gegenüber Besuchern und Passanten bleibt die Haftung nach § 823 Abs. 1 BGB bestehen; aus ihr kommt die Gemeinschaft nach § 831 Abs. 1 S. 2 BGB nur heraus, wenn sie sorgfältige Auswahl und Überwachung nachweisen kann.

Wie oft müssen wir den Dienstleister kontrollieren?

Eine feste Zahl gibt das Gesetz nicht vor. Maßstab ist die im Verkehr erforderliche Sorgfalt nach § 831 Abs. 1 S. 2 BGB. In der Praxis bedeutet das: stichprobenartige Kontrollen an Einsatztagen, verdichtet bei schwieriger Wetterlage, und jede Beanstandung schriftlich an die Firma. Entscheidend ist weniger die Häufigkeit als die Dokumentation.

Haftet der Verwalter persönlich, wenn nicht geräumt wurde?

Gegenüber der Gemeinschaft kann der Verwalter aus dem Verwaltervertrag haften, wenn ihm die Organisation des Winterdienstes übertragen war und er sie versäumt hat. Der einzelne geschädigte Eigentümer muss seine Ansprüche allerdings gegen die Gemeinschaft richten, nicht gegen den Verwalter persönlich; die Gemeinschaft kann diesen anschließend in Regress nehmen.

Dürfen wir Streusalz verwenden?

Das richtet sich nach der Satzung Ihrer Gemeinde. Viele Kommunen verbieten Salz auf Gehwegen und lassen nur abstumpfende Mittel wie Splitt oder Granulat zu, oft mit Ausnahmen für Treppen und starkes Gefälle. Nehmen Sie die zulässigen Streumittel ausdrücklich in den Vertrag auf, sonst streut die Firma, was sie für richtig hält, und das Bußgeld trifft die Gemeinschaft.

Wer räumt den Weg zum Sondereigentum, etwa zur Terrasse im Erdgeschoss?

Flächen im Sondereigentum oder in einem Sondernutzungsrecht muss der jeweilige Eigentümer selbst räumen, soweit dort überhaupt ein Verkehr stattfindet. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören dagegen die allgemeinen Zugänge. Wo die Grenze im Einzelfall verläuft, ergibt sich aus der Teilungserklärung; eine Einordnung liefert unser Beitrag zum Gemeinschaftseigentum.

Was passiert, wenn der Dienstleister einfach nicht kommt?

Dokumentieren Sie den Ausfall mit Datum, Uhrzeit und Foto, fordern Sie die Firma in Textform zur Nacherfüllung auf und organisieren Sie für den Tag eine Ersatzlösung. Bleibt es dabei, sind Kürzung und Kündigung nach den Regeln des Vertrags zu prüfen. Wichtig ist die lückenlose Dokumentation, weil sie im Haftungsfall Ihre Kontrolle belegt.

Fazit

Der Winterdienst ist rechtlich unkompliziert, wenn man drei Dinge trennt. Die Pflicht kommt aus der kommunalen Satzung und der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht, sie trifft die Gemeinschaft. Die Organisation läuft über einen Mehrheitsbeschluss zur Beauftragung, nicht über einen Räumplan für die Eigentümer. Und die Haftung nach der Delegation fällt unterschiedlich aus, je nachdem ob ein Miteigentümer oder ein Dritter stürzt.

Praktisch entscheidet am Ende aber nicht der Beschluss, sondern die Kontrollliste. Sie ist der Nachweis, mit dem die Gemeinschaft nach § 831 Abs. 1 S. 2 BGB aus der Haftung kommt, und sie kostet drei Zeilen pro Einsatztag.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 16 WEG – Nutzungen und Kosten (Abs. 2 S. 1: Kostentragung nach Miteigentumsanteil; Abs. 2 S. 2: abweichende Verteilung durch Beschluss)
• § 18 WEG – Verwaltung und Benutzung (Abs. 1: Verwaltung obliegt der Gemeinschaft; Abs. 4: Einsicht in die Verwaltungsunterlagen)
• § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss (Abs. 1: Beschluss über ordnungsmäßige Verwaltung; Abs. 2 Nr. 1: Hausordnung; Abs. 2 Nr. 3: Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung)
• § 25 WEG – Beschlussfassung (Abs. 1: Mehrheit der abgegebenen Stimmen; Abs. 2 S. 1: eine Stimme je Wohnungseigentümer)
• § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (Abs. 1 Nr. 1 und 2: Maßnahmen untergeordneter Bedeutung und zur Abwendung eines Nachteils; Abs. 2: Erweiterung durch Beschluss)
• § 823 BGB – Schadensersatzpflicht (Abs. 1 als Grundlage der Verkehrssicherungspflicht)
• § 831 BGB – Haftung für den Verrichtungsgehilfen (Abs. 1 S. 2: Entlastung bei sorgfältiger Auswahl und Leitung)
• BGH, Urteil vom 09.03.2012, Az. V ZR 161/11 – keine Beschlusskompetenz, einzelne Wohnungseigentümer im Wechsel zur Räum- und Streupflicht zu verpflichten; Verpflichtung nur durch Vereinbarung. Ergangen zu § 21 Abs. 5 Nr. 1 und Nr. 5 WEG in der Fassung vor der Reform 2020 – Fundstellennachweis bei dejure.org
• BGH, Urteil vom 13.12.2019, Az. V ZR 43/19 – keine Haftung der Gemeinschaft gegenüber einem geschädigten Wohnungseigentümer für die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch einen von ihr beauftragten Dritten; § 278 Abs. 1 BGB findet insoweit keine Anwendung. Ergangen zu § 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 1 WEG a. F. – Fundstellennachweis bei dejure.org
• ADAC: Winterdienst – wer muss räumen und streuen? (Übertragung der Pflicht von der Gemeinde auf die Anlieger durch Satzung, typische Zeitfenster)

Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich für Umfang und Zeiten des Winterdienstes ist immer die Satzung Ihrer Gemeinde.

*Wir verwenden Affiliate-Links, um Ihnen passende Angebote rund um das Wohnungseigentum zu empfehlen. Für Sie entstehen dabei keine zusätzlichen Kosten. Wenn Sie den Link klicken und das Angebot nutzen, erhalten wir im Gegenzug eine kleine Provision. Damit können wir den Betrieb der Seite finanzieren und Ihnen unsere Inhalte kostenlos anbieten.