Es ist Abend, draußen friert es, und die Heizkörper bleiben kalt. In einer Eigentumswohnung stellt sich dann sofort die Frage, wer sich kümmert: Sie selbst, die Verwaltung oder die ganze Gemeinschaft? Die Antwort hängt davon ab, welche Heizung ausgefallen ist und wie schnell die Verwaltung reagiert. Dieser Ratgeber zeigt, was Sie in den ersten Stunden tun sollten, was der Verwalter ohne Beschluss darf, wann Sie selbst einen Handwerker beauftragen dürfen und wer am Ende zahlt.
Das Wichtigste im Überblick
- Bei einem Heizungsausfall der Zentralheizung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, weil die Anlage zum Gemeinschaftseigentum gehört (§ 5 Abs. 2 und § 18 Abs. 1 WEG).
- Der Verwalter darf und muss ohne Beschluss handeln, wenn eine Maßnahme zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG); größere Reparaturen müssen die Eigentümer beschließen.
- Ein einzelner Eigentümer darf nur bei einem unmittelbar drohenden Schaden am Gemeinschaftseigentum selbst einen Handwerker beauftragen (§ 18 Abs. 3 WEG), etwa bei Frostgefahr für Leitungen.
- Unterlässt die Gemeinschaft schuldhaft eine notwendige Reparatur, kann sie Eigentümern Schadensersatz schulden; die Haftung beginnt, sobald sie den Handlungsbedarf kannte oder kennen musste (BGH, Az. V ZR 18/25).
- Melden Sie den Heizungsausfall deshalb immer in Textform mit Temperaturprotokoll und Frist; unser kostenloses Muster enthält beides.
Zentralheizung oder Etagenheizung: Wer ist zuständig?
Die erste Frage ist nicht technisch, sondern rechtlich: Wem gehört die Heizung, die ausgefallen ist?
Zentralheizung: Eine Heizungsanlage, die das ganze Haus versorgt, dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch. Solche Anlagen und Einrichtungen sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich in einer Wohnung befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Sie gehören zum Gemeinschaftseigentum, und dessen Verwaltung obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Zuständig für die Reparatur ist also die Gemeinschaft, handeln muss in der Praxis die Verwaltung.
Etagenheizung: Versorgt eine Therme nur Ihre Wohnung, kann sie zu Ihrem Sondereigentum gehören. Sondereigentum sind die Bestandteile des Gebäudes, die verändert oder beseitigt werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen (§ 5 Abs. 1 WEG). Dann sind Sie selbst für Wartung und Reparatur zuständig. Welche Teile im Einzelfall wem gehören, regelt Ihre Teilungserklärung; die Eigentümer können auch vereinbaren, dass sondereigentumsfähige Teile zum Gemeinschaftseigentum gehören (§ 5 Abs. 3 WEG).
Heizkörper und Ventile: Ob die Heizkörper in Ihrer Wohnung Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind, ist eine eigene Frage. Sie ist in unserem Ratgeber Heizkörper in der Eigentumswohnung ausführlich erklärt.
Praxis-Tipp: Fragen Sie zuerst bei den Nachbarn nach. Sind mehrere Wohnungen kalt, spricht viel für einen Fehler an der Zentrale und damit im Gemeinschaftseigentum. Ist nur Ihre Wohnung betroffen, kann die Ursache auch an Ihrem Heizkörper oder Ventil liegen.
Ab wann gilt die Heizung als ausgefallen?
Für Eigentümer gibt es keine gesetzlich festgelegte Mindesttemperatur. Als Richtschnur gelten nach Auskunft von wohnen im eigentum e. V. letztlich dieselben Werte wie für Mieter:
| Raum | Richtwert |
|---|---|
| Bad | 22 °C |
| Wohnräume | 20 °C |
| Schlafzimmer und Flur | 18 °C |
Werden diese Werte deutlich nicht erreicht, dürfte das nach Einschätzung des Verbands mit ordnungsmäßiger Verwaltung nicht vereinbar sein; entscheidend bleiben die Umstände des Einzelfalls. Ein Totalausfall von Heizung oder Warmwasser in der Heizperiode ist eindeutig ein Fall, in dem die Gemeinschaft handeln muss.
Davon zu trennen ist die bewusste Einstellung der Anlage: Heizzeiten und Nachtabsenkung kann die Gemeinschaft beschließen. Welche Grenzen dabei gelten, erklärt unser Beitrag Heizkosten sparen in der WEG.
Was der Verwalter ohne Beschluss tun darf und muss
Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
- zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG).
Ein Heizungsausfall im Winter ist der typische Fall von Nummer 2. Die Verwaltung muss also nicht erst eine Versammlung abwarten, sondern einen Fachbetrieb oder Notdienst beauftragen. Nach außen kann sie das ohne Weiteres: Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 WEG).
Wo die Befugnis endet: Größere Reparaturen darf die Verwaltung nach Auskunft von wohnen im eigentum nicht von sich aus erledigen; sie müssen von den Eigentümern beschlossen werden. Das betrifft etwa den Austausch des Kessels oder der ganzen Anlage. Die Eigentümer können die Befugnisse des Verwalters aber durch Beschluss erweitern oder einschränken (§ 27 Abs. 2 WEG), zum Beispiel mit einem festen Betrag, bis zu dem die Verwaltung Reparaturen an der Heizung allein beauftragen darf.
Praxis-Tipp: Beschließen Sie eine solche Betragsgrenze in der nächsten Versammlung vorsorglich. Dann muss die Verwaltung im Ernstfall nicht überlegen, ob die Reparatur noch unter ihre Notkompetenz fällt.
Sofortplan: Das tun Sie bei einem Heizungsausfall
- Umfang klären: Nur Ihre Wohnung oder das ganze Haus? Heizung, Warmwasser oder beides?
- Verwaltung informieren: Zuerst telefonisch über die Notfallnummer, direkt danach in Textform per E-Mail. Notieren Sie Datum, Uhrzeit und Gesprächspartner.
- Temperaturen dokumentieren: Messen Sie mehrmals täglich in den betroffenen Räumen und notieren Sie Datum, Uhrzeit, Raum und Wert. Fotos vom Thermometer helfen.
- Frist setzen: Fordern Sie die Verwaltung schriftlich auf, bis zu einem konkreten Zeitpunkt einen Fachbetrieb zu beauftragen. Die Frist sollte kurz, aber einhaltbar sein.
- Mieter informieren: Vermieten Sie die Wohnung, sagen Sie Ihrem Mieter, dass der Ausfall gemeldet ist und was Sie unternommen haben.
- Frostschäden vorbeugen: Bleibt die Anlage länger aus, besteht in leer stehenden oder sehr kalten Räumen Frostgefahr für Wasserleitungen. Weisen Sie die Verwaltung ausdrücklich darauf hin.
Das schriftliche Schreiben ist mehr als eine Formalie. Es dokumentiert den Zeitpunkt, ab dem die Gemeinschaft vom Handlungsbedarf wusste. Genau darauf kommt es an, wenn später über Schadensersatz gestritten wird (dazu unten).
Darf ich selbst einen Handwerker beauftragen?
Nur in engen Grenzen. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG).
Das bedeutet:
- Es muss ein Schaden am Gemeinschaftseigentum drohen. Eine kalte Wohnung allein ist kein solcher Schaden. Drohen dagegen Frostschäden an Leitungen oder an der Anlage selbst, kann eine Notmaßnahme gerechtfertigt sein.
- Der Schaden muss unmittelbar bevorstehen. Kann die Verwaltung noch rechtzeitig handeln, ist es ihre Aufgabe.
- Nur das Notwendige ist erlaubt. Die Notmaßnahme deckt die Abwendung des Schadens, nicht die Generalsanierung der Heizung.
Wer zahlt die Notmaßnahme? Bei einer berechtigten Notgeschäftsführung haben Sie einen Anspruch auf Ersatz Ihrer Aufwendungen gegen die Gemeinschaft. Lagen die Voraussetzungen nicht vor, gibt es nach der Kommentierung bei Haufe keinen Anspruch auf Kostenerstattung, selbst wenn die Maßnahme ohnehin hätte durchgeführt werden müssen. Ihren Anspruch richten Sie gegen die Gemeinschaft, nicht gegen einzelne Miteigentümer: Wer eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft tilgt, kann nach dem BGH nur von ihr Ersatz verlangen (BGH, Urteil vom 25.03.2022, Az. V ZR 92/21).
Praxis-Tipp: Kündigen Sie eine Notmaßnahme im Schreiben an die Verwaltung an und begründen Sie, welcher Schaden droht. Beauftragen Sie dann nur den Notdienst für die akute Gefahr, nicht gleich die große Reparatur.
Wer zahlt die Reparatur?
Die Kosten der Reparatur am Gemeinschaftseigentum sind Kosten der Gemeinschaft. Jeder Eigentümer trägt sie nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), soweit nichts anderes vereinbart ist. Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Bezahlt wird die Reparatur in der Regel aus den laufenden Vorschüssen oder der Erhaltungsrücklage. Reicht das Geld nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage.
Ist die Anlage nicht mehr zu retten, steht die Gemeinschaft vor dem Heizungstausch. Wer jetzt entscheiden muss, sollte die Förderfristen im Blick haben: Was sich bei der KfW-Heizungsförderung ab dem 1. Februar 2027 ändert, steht in unserem Beitrag zur KfW-Heizungsförderung 2027. Welche Alternativen es für einzelne Wohnungen gibt, zeigt der Ratgeber Wärmepumpe in der Eigentumswohnung.
Wenn die Verwaltung nicht reagiert
Bleibt die Verwaltung untätig, haben Sie mehrere Hebel:
Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung: Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG). Dazu gehört die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
Einsicht verlangen: Sie können Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), etwa in den Wartungsvertrag und die letzten Wartungsprotokolle der Heizung.
Außerordentliche Versammlung: Der Verwalter muss eine Versammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Die Einberufungsfrist beträgt in der Regel mindestens drei Wochen, kann aber in Fällen besonderer Dringlichkeit kürzer sein (§ 24 Abs. 4 WEG). Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Eine Vorlage für das Verlangen gibt es als Muster an den Verwalter zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung.
Beschlussersetzungsklage: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 WEG). Das ist der letzte Schritt, wenn die Mehrheit eine notwendige Reparatur blockiert.
Schadensersatz: Wann haftet die Gemeinschaft?
Der BGH hat im Februar 2026 klargestellt, dass die Gemeinschaft einzelnen Eigentümern zum Schadensersatz verpflichtet sein kann, wenn sie eine notwendige Maßnahme am Gemeinschaftseigentum schuldhaft unterlässt (BGH, Urteil vom 27.02.2026, Az. V ZR 18/25). Im entschiedenen Fall ging es um einen Pachtausfall, die Grundsätze lassen sich auf andere Schäden übertragen. Nach der Besprechung bei Haufe gilt:
- Die Gemeinschaft haftet für Pflichtverletzungen bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Verhalten des Verwalters muss sie sich zurechnen lassen.
- Die Haftung beginnt nicht automatisch mit dem Mangel, sondern erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Gemeinschaft bei pflichtgemäßem Handeln die Maßnahme hätte beschließen und umsetzen müssen.
- Voraussetzung ist Kenntnis: Die Gemeinschaft muss den Handlungsbedarf gekannt haben oder hätte ihn kennen müssen. Erst ab dann muss sie die gebotenen Maßnahmen beschließen und in angemessener Zeit durchsetzen.
Für den Heizungsausfall heißt das: Ihre schriftliche Meldung mit Datum und Temperaturprotokoll ist der Beweis dafür, ab wann die Gemeinschaft Bescheid wusste. Mögliche Schäden sind etwa Kosten für Ersatzheizgeräte oder eine Mietminderung Ihres Mieters.
Vermietete Wohnung: Was gegenüber dem Mieter gilt
Als Vermieter haben Sie eine eigene Pflicht: Sie müssen die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Fällt die Heizung aus, ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Miete befreit; ist sie nur gemindert, zahlt er eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 BGB). Der Mieter muss einen Mangel seinerseits unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB).
Ihr Problem: Gegenüber dem Mieter haften Sie, die Reparatur liegt aber bei der Gemeinschaft. Deshalb ist die schnelle, schriftliche Meldung an die Verwaltung für Sie doppelt wichtig. Sie ist die Grundlage, um einen Schaden aus der Mietminderung später gegenüber der Gemeinschaft geltend zu machen, wenn diese schuldhaft zu spät gehandelt hat.
Frostschäden und Versicherung
Dauert der Ausfall länger, kann aus dem Heizungs- schnell ein Wasserschaden werden. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Ob und unter welchen Bedingungen Frostschäden an Leitungen gedeckt sind, regelt die Wohngebäudepolice der Gemeinschaft. Lassen Sie sich von der Verwaltung bestätigen, welche Pflichten die Police bei Frost vorsieht. Kommt es doch zum Schaden, hilft unser Muster Schadensmeldung Wasserschaden an die Verwaltung. Einen Überblick über die Policen rund um die Eigentumswohnung gibt unser Beitrag Welche Versicherung brauche ich?
Muster: Aufforderung an die Verwaltung bei Heizungsausfall
Unser kostenloses Musterschreiben fasst alles zusammen, was Sie im Ernstfall brauchen: Sachverhalt mit gemessenen Temperaturen, die Zuständigkeit der Gemeinschaft und des Verwalters, eine Aufforderung mit Frist, zwei Varianten für das weitere Vorgehen (Notmaßnahme oder außerordentliche Versammlung), einen Vorbehalt für Schadensersatz und ein Temperaturprotokoll als Anlage.
Neu ist das Format: In der Word-Datei stehen alle Ausfüllhinweise als Randkommentare an der passenden Stelle. Der Text selbst bleibt sauber, und mit einem Klick auf „Alle Kommentare löschen“ ist das Schreiben versandfertig. Das PDF enthält die Hinweise auf einer eigenen letzten Seite, die Sie beim Drucken weglassen.
Musterschreiben: Aufforderung an die Verwaltung bei Heizungsausfall, kostenlos als Word-Datei und PDF.
Häufige Fragen
Wer ist bei einem Heizungsausfall in der Eigentumswohnung zuständig?
Bei einer Zentralheizung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, weil die Anlage zum Gemeinschaftseigentum gehört (§ 5 Abs. 2, § 18 Abs. 1 WEG); handeln muss die Verwaltung. Bei einer Etagenheizung, die zu Ihrem Sondereigentum gehört, sind Sie selbst zuständig. Maßgeblich ist die Teilungserklärung.
Darf der Verwalter die Heizung ohne Beschluss reparieren lassen?
Ja, wenn die Reparatur zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist oder untergeordnete Bedeutung hat (§ 27 Abs. 1 WEG). Ein Ausfall im Winter fällt darunter. Größere Reparaturen oder den Austausch der Anlage müssen die Eigentümer beschließen.
Darf ich als Eigentümer selbst den Notdienst rufen?
Nur wenn dem Gemeinschaftseigentum ein Schaden unmittelbar droht, etwa Frost an Leitungen, und nur für die notwendigen Maßnahmen (§ 18 Abs. 3 WEG). Dann können Sie Ersatz von der Gemeinschaft verlangen. Eine kalte Wohnung allein reicht dafür nicht.
Welche Temperatur muss die Heizung in einer Eigentumswohnung schaffen?
Gesetzliche Werte gibt es nicht. Als Richtschnur nennt wohnen im eigentum e. V. die mietrechtlichen Werte: Bad 22 °C, Wohnräume 20 °C, Schlafzimmer und Flur 18 °C.
Bekomme ich Schadensersatz, wenn die Reparatur zu lange dauert?
Möglich. Unterlässt die Gemeinschaft schuldhaft eine notwendige Maßnahme, haftet sie ab dem Zeitpunkt, zu dem sie den Handlungsbedarf kannte oder kennen musste (BGH, Az. V ZR 18/25). Melden Sie den Ausfall deshalb sofort schriftlich.
Wer zahlt die Reparatur der Zentralheizung?
Alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist. Bezahlt wird aus den Vorschüssen, der Erhaltungsrücklage oder einer Sonderumlage.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 5 WEG (Gegenstand des Sondereigentums, Anlagen zum gemeinschaftlichen Gebrauch)
- § 9b WEG (Vertretung der Gemeinschaft durch den Verwalter)
- § 16 WEG (Kostenverteilung)
- § 18 WEG (Verwaltung durch die Gemeinschaft, Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, Notmaßnahmen, Einsichtsrecht)
- § 19 WEG (ordnungsmäßige Erhaltung und Versicherung)
- § 24 WEG (Einberufung, Einberufungsverlangen, Frist)
- § 27 WEG (Befugnisse des Verwalters)
- § 44 WEG (Beschlussersetzungsklage)
- § 535 BGB, § 536 BGB und § 536c BGB (Erhaltungspflicht des Vermieters, Mietminderung, Mängelanzeige)
- BGH, Urteil vom 27.02.2026, Az. V ZR 18/25 – besprochen bei Haufe: GdWE haftet Sondereigentümern für Pflichtverletzung (Haftung der Gemeinschaft bei unterlassener Maßnahme, Beginn der Haftung)
- BGH, Urteil vom 25.03.2022, Az. V ZR 92/21 – besprochen bei Haufe: Nur Eigentümergemeinschaft haftet für verauslagte Kosten (Aufwendungsersatz nur gegen die Gemeinschaft)
- Haufe: Notgeschäftsführung – Wohnungseigentümer (Voraussetzungen der Notmaßnahme, kein Kostenersatz ohne Notfall)
- wohnen im eigentum e. V.: Heizung – Was tun, wenn Ihre Eigentumswohnung nicht warm wird? (Mindesttemperaturen als Richtschnur, Befugnis der Verwaltung bei kleineren Defekten und Notfällen)
