Heizkörper in der Eigentumswohnung: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Der Heizkörper im Wohnzimmer ist alt, das Thermostatventil klemmt oder Sie möchten ein moderneres Modell: Bevor Sie einen Handwerker bestellen, sollten Sie wissen, wem der Heizkörper eigentlich gehört. Davon hängt ab, ob Sie allein entscheiden, ob die Eigentümergemeinschaft zustimmen muss und wer die Rechnung bezahlt.

Das Wichtigste im Überblick

• Heizkörper und ihre Anschlussleitungen innerhalb der Wohnung können Sondereigentum sein; der BGH hat das für eine Zentralheizung ausdrücklich bestätigt (Urteil vom 08.07.2011, Az. V ZR 176/10).
• Sind die Heizkörper Sondereigentum, gehören auch die Thermostatventile dazu, sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt.
• Heizzentrale, Steig- und Fallleitungen sind Gemeinschaftseigentum, ebenso Leitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit im Bereich der Wohnung, auch wenn sie nur eine Wohnung versorgen (BGH, Az. V ZR 57/12).
• Über den Austausch von Heizkörpern im Sondereigentum kann die Eigentümerversammlung nicht mehrheitlich beschließen; Erneuerung und Kosten sind Sache des einzelnen Eigentümers.
• Heizkostenverteiler, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert werden, müssen fernablesbar sein; das gilt auch für den Verteiler am neuen Heizkörper (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV).

Wem gehört der Heizkörper in der Eigentumswohnung?

Kurz gesagt: Bei einer Zentralheizung sind Heizkörper und Anschlussleitungen in Ihrer Wohnung meist Sondereigentum. Gemeinschaftseigentum sind sie nur, wenn die Teilungserklärung sie der Gemeinschaft zuordnet oder wenn ein Heizkörper für den Betrieb der ganzen Anlage unverzichtbar ist.

Die Grundlage ist § 5 WEG. Sondereigentum sind die Räume der Wohnung und die zu ihnen gehörenden Bestandteile, die verändert oder beseitigt werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder die Rechte anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen (§ 5 Abs. 1 WEG). Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind dagegen nie Sondereigentum, auch wenn sie in Ihrer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG).

Der BGH hat diese Grenze für die Zentralheizung so gezogen (Urteil vom 08.07.2011, Az. V ZR 176/10):

• Heizzentrale und Steigleitungen stehen im Gemeinschaftseigentum, weil sie allen Wohnungen dienen.
• Heizkörper und Anschlussleitungen dienen dagegen nur dem Eigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. Sie können dem Sondereigentum zugeordnet werden. Gemeinschaftseigentum sind sie nach überwiegender Ansicht nur, wenn ein Heizkörper für den Betrieb der Gesamtanlage unverzichtbar ist.
• Technische Vorgaben der Zentralheizung, etwa zur Kompatibilität, ändern an der Zuordnung nichts. Der BGH sieht darin nur Beschränkungen bei der Benutzung der Gemeinschaftsanlage.

In einer späteren Entscheidung hat der BGH ergänzt, dass die Zuordnung der Heizkörper in den Räumen zum Sondereigentum der gesetzlichen Regelung des § 5 Abs. 1 WEG entspricht (Urteil vom 25.10.2012, Az. V ZR 57/12, Rn. 11).

Was die Teilungserklärung ändern kann und was nicht

Die Eigentümer können vereinbaren, dass Bauteile, die Sondereigentum sein könnten, zum Gemeinschaftseigentum gehören (§ 5 Abs. 3 WEG). Eine Teilungserklärung kann Heizkörper also der Gemeinschaft zuweisen. Umgekehrt geht das nicht: Teile, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind, kann auch eine Teilungserklärung nicht zu Sondereigentum machen. Sie kann die Grenze nur zugunsten, nicht zulasten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (BGH, Az. V ZR 57/12, Leitsatz 1).

Praxis-Tipp: Suchen Sie in Ihrer Teilungserklärung nach dem Abschnitt über Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Typische Formulierungen lauten „Heizkörper und Leitungen von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steigleitung an“ (dann Sondereigentum) oder „Heizungsanlage einschließlich Heizkörper“ (dann Gemeinschaftseigentum). Steht dort nichts, gilt die gesetzliche Regel.

Wo genau endet das Gemeinschaftseigentum an den Leitungen?

Versorgungsleitungen, die im Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen, sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang nur eine einzige Wohnung versorgt (BGH, Az. V ZR 57/12, Leitsatz 2). Zum gemeinschaftlichen Netz gehören die Leitungen nach dem BGH jedenfalls bis zur ersten Absperrmöglichkeit, die für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehen ist und im räumlichen Bereich des Sondereigentums liegt. Das Urteil nennt dabei ausdrücklich Wasser- und Heizungsleitungen (Rn. 21).

Gut zu wissen: Der Raum, in dem eine gemeinschaftliche Heizungsanlage steht, kann trotzdem Sondereigentum sein. Der BGH hat seine frühere gegenteilige Rechtsprechung 2026 aufgegeben (Urteil vom 20.02.2026, Az. V ZR 34/25). Der Eigentümer des Raums muss das Betreten zur Wartung und Reparatur aber dulden.

Thermostatventile: Wer ist zuständig?

Sind die Heizkörper Sondereigentum, sind es nach dem BGH auch die Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate, sofern die Teilungserklärung nicht ausdrücklich etwas anderes regelt (Az. V ZR 176/10, Leitsatz a). Die Gegenansicht, die Ventile müssten wegen der Verantwortung für das Gesamtsystem Gemeinschaftseigentum sein, hat der BGH verworfen. Eine gesetzliche Pflicht, Thermostatventile einzubauen, sagt über die Eigentumszuordnung nichts; sie trifft den Eigentümer des Bauteils, an dem das Ventil sitzt.

Diese Pflicht gibt es weiterhin. Eine Heizung mit Wasser als Wärmeträger muss mit einer selbsttätig wirkenden Einrichtung zur raumweisen Regelung der Raumtemperatur ausgestattet sein. Fehlt sie in einem bestehenden Gebäude, muss der Eigentümer sie nachrüsten (§ 63 Abs. 1 und 3 GModG). Sind die Heizkörper Ihr Sondereigentum, ist das nach der Begründung des BGH Ihre Aufgabe.

Darf die Eigentümerversammlung den Austausch beschließen?

Nicht für Heizkörper im Sondereigentum. Im Fall des BGH hatte eine Gemeinschaft mit 36 Wohnungen beschlossen, mit der Zentralheizung auch alle Heizkörper und Anschlussleitungen zu erneuern und dafür eine Sonderumlage von 205.900 Euro zu erheben. Der BGH erklärte diese Beschlüsse für nichtig, weil den Eigentümern die Beschlusskompetenz fehlte. Die Erneuerung von Heizkörpern im Sondereigentum ist Angelegenheit des einzelnen Eigentümers, nicht Aufgabe der Gemeinschaft (Az. V ZR 176/10). Auch nach der WEG-Reform nennt das Gesetz als Aufgabe der Gemeinschaft die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht des Sondereigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Zwei Grenzen gelten trotzdem:

• Kein Zwang, aber auch kein Veto: Die Gemeinschaft kann Ihnen den Austausch technisch passender Heizkörper weder aufzwingen noch verweigern.
• Erneuerung der Zentralheizung: Erneuert die Gemeinschaft Heizzentrale und Steigleitungen, muss sie Ihnen angemessene Zeit geben, Ihre Heizkörper umzustellen. Passen Ihre alten Heizkörper danach nicht mehr zur neuen Anlage und tauschen Sie sie trotzdem nicht aus, darf die Gemeinschaft sie abtrennen (Az. V ZR 176/10, Leitsatz b).

Die Erneuerung der Heizzentrale selbst bleibt Sache der Gemeinschaft. Wie Gemeinschaften dabei vorgehen und Förderung beantragen, erklärt unser Beitrag zur KfW-Heizungsförderung für WEGs.

Wer zahlt was?

Praxis-Tipp: Wer einen Heizkörper im Sondereigentum ausbaut, um Heizkosten zu sparen, spart weniger als gedacht. Von den Kosten der Zentralheizung werden nur 50 bis 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche oder umbautem Raum (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Diesen Grundkostenanteil zahlen Sie weiter.

So tauschen Sie einen Heizkörper im Sondereigentum aus

Eine Gestattung durch die Gemeinschaft brauchen Sie dafür nicht, solange kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird (§ 13 Abs. 2 WEG). Ohne Abstimmung mit der Verwaltung geht es trotzdem nicht, weil Ihr Heizkörper an der gemeinschaftlichen Anlage hängt:

1. Zuordnung klären: Prüfen Sie in der Teilungserklärung, ob Heizkörper, Anschlussleitungen und Ventile Ihr Sondereigentum sind.
2. Kompatibilität prüfen: Lassen Sie den Fachbetrieb bestätigen, dass der neue Heizkörper zur Zentralheizung passt, etwa zu Vorlauftemperatur, Betriebsdruck und Anschlussmaßen. Die technischen Vorgaben der Anlage müssen Sie einhalten.
3. Termin mit der Verwaltung abstimmen: Muss der Heizstrang abgesperrt oder entleert werden, betrifft das die Steigleitung und damit Gemeinschaftseigentum, oft auch andere Wohnungen. Diese Arbeiten koordiniert die Verwaltung.
4. Ventil voreinstellen lassen: Ein neuer Heizkörper verändert die Wassermengen im Strang. Ist die Anlage hydraulisch abgeglichen, sollte der Fachbetrieb das neue Ventil auf den berechneten Wert voreinstellen. Was der hydraulische Abgleich umfasst, erklärt unser Beitrag zum hydraulischen Abgleich in der WEG.
5. Messdienst beauftragen lassen: Der Heizkostenverteiler muss am neuen Heizkörper so angebracht werden, dass er technisch einwandfrei funktioniert (§ 5 Abs. 1 HeizkostenV). Ein neu installierter Verteiler muss fernablesbar sein, es sei denn, er ersetzt einen einzelnen Verteiler in einem Gesamtsystem, das noch nicht fernablesbar ist (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Melden Sie den Austausch deshalb vorher der Verwaltung.

Praxis-Tipp: Nicht fernablesbare Verteiler müssen nach § 5 Abs. 3 HeizkostenV bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Plant Ihre Gemeinschaft das gerade, stimmen Sie den Termin für Ihren Heizkörper darauf ab. Mehr dazu im Beitrag zur Nachrüstpflicht für fernablesbare Zähler.

Heizkörper im Gemeinschaftseigentum: Austausch beantragen

Gehören die Heizkörper laut Teilungserklärung der Gemeinschaft, gibt es zwei Wege:

• Defekter Heizkörper: Der Austausch eines defekten Heizkörpers gegen einen gleichwertigen ist Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Melden Sie den Schaden der Verwaltung; die Kosten trägt die Gemeinschaft.
• Wunschmodell: Möchten Sie einen anderen Heizkörper, etwa einen Badheizkörper oder ein flacheres Modell, ist das eine bauliche Veränderung. Sie braucht einen Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG), und die Kosten tragen Sie (§ 21 Abs. 1 WEG).

Unser kostenloses Muster deckt beide Fälle ab: ein Schreiben an die Verwaltung für den Austausch im Sondereigentum und einen Beschlussantrag für die Gestattung, wenn die Heizkörper Gemeinschaftseigentum sind: Muster Antrag: Heizkörper in der Eigentumswohnung austauschen, kostenlos als Word-Datei und PDF.

Wer statt neuer Heizkörper gleich die ganze Heizung der eigenen Wohnung umstellen will, findet die Regeln für Außengerät und Gestattung im Ratgeber Wärmepumpe in der Eigentumswohnung.

Häufige Fragen

Sind Heizkörper in der Eigentumswohnung Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Bei einer Zentralheizung sind Heizkörper und Anschlussleitungen in der Wohnung meist Sondereigentum. Die Teilungserklärung kann sie aber dem Gemeinschaftseigentum zuweisen (§ 5 Abs. 3 WEG). Heizzentrale und Steigleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum (BGH, Az. V ZR 176/10).

Sind Thermostatventile Sondereigentum?

Ja, wenn die Heizkörper Sondereigentum sind und die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt. Die Ventile folgen nach dem BGH dem Heizkörper (Az. V ZR 176/10).

Wer zahlt einen defekten Heizkörper in der Eigentumswohnung?

Ist der Heizkörper Sondereigentum, zahlen Sie selbst. Ist er Gemeinschaftseigentum, zahlt die Gemeinschaft im Rahmen der Erhaltung, verteilt nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes beschlossen ist.

Darf ich meinen Heizkörper einfach entfernen?

Ist er Sondereigentum, brauchen Sie keine Gestattung, solange andere Eigentümer nicht beeinträchtigt werden (§ 13 Abs. 2 WEG). Stimmen Sie den Ausbau trotzdem mit der Verwaltung ab, weil der Strang abgesperrt werden muss. Die Grundkosten der Heizung zahlen Sie weiter (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).

Kann die Eigentümergemeinschaft mich zwingen, meine Heizkörper auszutauschen?

Nein. Über Heizkörper im Sondereigentum fehlt ihr die Beschlusskompetenz. Erneuert sie aber die Zentralheizung und passen Ihre Heizkörper danach nicht mehr, darf sie diese nach einer angemessenen Umstellungsfrist von der Anlage abtrennen (BGH, Az. V ZR 176/10).

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 5 WEG (Gegenstand des Sondereigentums, zwingendes Gemeinschaftseigentum, abweichende Vereinbarung)
• § 13 WEG (Maßnahmen am Sondereigentum)
• § 16 WEG und § 19 WEG (Kostenverteilung, Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums)
• § 20 WEG und § 21 WEG (bauliche Veränderungen und ihre Kosten)
• BGH, Urteil vom 08.07.2011, Az. V ZR 176/10 (Heizkörper, Anschlussleitungen und Thermostatventile im Sondereigentum; keine Beschlusskompetenz für deren Erneuerung; Umstellungsfrist)
• BGH, Urteil vom 25.10.2012, Az. V ZR 57/12 (Versorgungsleitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit Gemeinschaftseigentum; Grenzen der Teilungserklärung)
• BGH, Urteil vom 20.02.2026, Az. V ZR 34/25 (Räume mit gemeinschaftlichen Anlagen können Sondereigentum sein)
• § 3, § 5 und § 7 HeizkostenV (Anwendung auf Wohnungseigentum, Ausstattung zur Verbrauchserfassung, Fernablesbarkeit, Kostenverteilung)
• § 63 GModG (raumweise Regelung der Raumtemperatur)