Wasserschaden in der WEG: Wer zahlt was?

Wasser tropft von der Decke, im Bad steht der Estrich unter Wasser oder die Wand im Keller wird dunkel: Bei einem Wasserschaden in der Eigentumswohnung stellen sich sofort drei Fragen. Wer muss jetzt handeln, wer bezahlt die Reparatur, und wer ersetzt den Schaden an Ihrer Wohnung? Die Antwort hängt fast immer davon ab, wo das Wasser herkommt. Dieser Ratgeber ordnet die typischen Fälle, erklärt die Rolle der Gebäudeversicherung und zeigt, welche Frage der Bundesgerichtshof am 4. Dezember 2026 klären will.

Das Wichtigste im Überblick

• Bei einem Wasserschaden in der WEG entscheidet die Herkunft des Wassers: Kommt es aus dem Gemeinschaftseigentum, ist die Gemeinschaft für die Reparatur zuständig, kommt es aus einer Wohnung, deren Eigentümer.
• Wasserleitungen, die durch Gemeinschaftseigentum verlaufen, gehören nach dem BGH mindestens bis zur ersten Absperrmöglichkeit für den Wohnungseigentümer zum Gemeinschaftseigentum (V ZR 57/12).
• Die verbundene Gebäudeversicherung der Gemeinschaft deckt in der Regel auch Schäden am Sondereigentum; ihr Selbstbehalt wird auf alle Eigentümer nach dem allgemeinen Kostenschlüssel verteilt (BGH, V ZR 69/21).
• Mietausfall muss die Gemeinschaft ersetzen, wenn sie ihre Pflicht zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums schuldhaft verletzt hat (BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25).
• Ob die Gemeinschaft auch ohne Pflichtverletzung einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG schuldet, ist offen; der BGH verhandelt darüber am 04.12.2026 (V ZR 259/25).

Die ersten 48 Stunden: Was Sie sofort tun sollten

Bevor die Kostenfrage geklärt ist, muss der Schaden begrenzt werden. Dafür gibt das Gesetz jedem Eigentümer ein eigenes Recht: Sie dürfen „ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind“ (§ 18 Abs. 3 WEG). Den Haupthahn schließen, einen Notdienst rufen oder Wasser abpumpen lassen ist davon gedeckt, auch wenn die Leitung zum Gemeinschaftseigentum gehört.

1. Wasser stoppen. Absperrventil der Wohnung oder Hauptabsperrung schließen, bei Elektrik in Wassernähe Sicherungen abschalten.
2. Verwaltung sofort informieren. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die „zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind“ (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Er kann also einen Fachbetrieb beauftragen, ohne auf die nächste Versammlung zu warten.
3. Dokumentieren. Fotos mit Datum, betroffene Räume, sichtbare Quelle, Zählerstand des Wasserzählers. Halten Sie fest, wer wann informiert wurde.
4. Nachbarn einbeziehen. Liegt die Ursache vermutlich in der Wohnung darüber, den Eigentümer und gegebenenfalls dessen Mieter sofort ansprechen.
5. Schaden schriftlich melden. Eine Meldung in Textform an die Verwaltung mit Bitte um Weitergabe an die Gebäudeversicherung schafft einen klaren Zeitpunkt, ab dem die Gemeinschaft Bescheid wusste. Das spielt später für Schadensersatz eine Rolle (siehe unten). Unser kostenloses Muster finden Sie am Ende des Beitrags.

Praxis-Tipp: Beseitigen Sie über die Notmaßnahmen hinaus nichts eigenmächtig am Gemeinschaftseigentum, etwa indem Sie selbst eine Steigleitung austauschen lassen. Die Instandsetzung ist Sache der Gemeinschaft, denn „die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ (§ 18 Abs. 1 WEG).

Die Grundfrage: Kommt das Wasser aus dem Gemeinschafts- oder aus dem Sondereigentum?

Was zum Sondereigentum gehört, regelt § 5 WEG. Bestandteile des Gebäudes sind nur dann Sondereigentum, wenn sie verändert oder beseitigt werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder andere Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen (§ 5 Abs. 1 WEG). Teile, die „für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind“, und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind nie Sondereigentum, auch wenn sie in Ihrer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG).

Für Leitungen hat der BGH eine wichtige Grenze gezogen: Versorgungsleitungen, die im Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen, sind rechtlich als Einheit anzusehen und gehören mindestens „bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit“ zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie nur eine einzige Wohnung versorgen (BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12).

Die Teilungserklärung kann abweichen: Die Eigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile, die Sondereigentum sein könnten, zum Gemeinschaftseigentum gehören (§ 5 Abs. 3 WEG). Lesen Sie deshalb vor jedem Streit über die Kosten nach, was Ihre Gemeinschaftsordnung zu Leitungen und Bädern sagt.

Wer zahlt was? Die Übersicht nach Schadensposition

Ein Wasserschaden besteht fast immer aus mehreren Posten, die unterschiedlichen Regeln folgen. Diese Tabelle zeigt die Zuständigkeit bei einem Leitungswasserschaden ohne Verschulden eines Beteiligten.

Die Kosten der Gemeinschaft, also auch Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, trägt jeder Eigentümer „nach dem Verhältnis seines Anteils“ (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nichts anderes regelt. Wie das bei Erhaltungskosten im Einzelnen funktioniert, erklärt unser Beitrag zur Verteilung der Erhaltungskosten.

Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). In der Praxis schließt die Gemeinschaft eine verbundene Gebäudeversicherung für das ganze Gebäude ab. Sie deckt Leitungswasserschäden am Gebäude selbst, also an Wänden, Böden und fest eingebauten Installationen.

Auch Ihr Sondereigentum ist mitversichert. Der BGH geht davon aus, dass die verbundene Gebäudeversicherung das gesamte Gebäude abdeckt, ohne zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden (BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21). Der Estrich oder die Fliesen in Ihrem Bad werden also über die Versicherung der Gemeinschaft reguliert, nicht über eine eigene Police.

Der Selbstbehalt trifft alle. Hat die Gemeinschaft einen Selbstbehalt vereinbart, ist dieser wie die Versicherungsprämie nach dem allgemeinen Kostenschlüssel auf alle Eigentümer zu verteilen, auch wenn der Schaden nur in einer Wohnung entstanden ist (BGH, V ZR 69/21). Der Grund: Alle profitieren von der niedrigeren Prämie. Die Eigentümer können aber nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen anderen Schlüssel beschließen, etwa wenn in einer Einheit immer wieder Schäden auftreten.

Was die Gebäudeversicherung nicht zahlt: Möbel, Teppiche und Elektrogeräte gehören zum Hausrat und sind Sache der Hausratversicherung des Bewohners. Überschwemmung durch Starkregen ist in der Regel nur mit einer zusätzlichen Elementarschadenversicherung gedeckt. Ob Leckortung und Trocknung bezahlt werden, regeln die Versicherungsbedingungen Ihrer Gemeinschaft. Fordern Sie diese bei der Verwaltung an, Sie haben ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG).

Praxis-Tipp: Häufen sich Leitungswasserschäden, riskiert die Gemeinschaft höhere Prämien oder eine Kündigung durch den Versicherer. Lassen Sie sich von der Verwaltung jährlich die Schadenquote der Gemeinschaft berichten und prüfen Sie, ob eine Strangsanierung wirtschaftlicher ist als die laufende Reparatur einzelner Leitungen.

Wenn das Wasser aus der Nachbarwohnung kommt

Läuft die Waschmaschine des Nachbarn über oder platzt ein Anschluss in seiner Wohnung, haftet er bei Verschulden auf Schadensersatz. Jeder Eigentümer ist gegenüber den übrigen verpflichtet, „deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen“ (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Für solche Schäden ist typischerweise seine Privathaftpflichtversicherung zuständig.

Auch ohne Verschulden gehen Sie nicht leer aus: Der BGH hat entschieden, dass zwischen Wohnungseigentümern der verschuldensunabhängige nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog gilt, wenn Wasser aus einer Wohnung in eine andere dringt (BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 230/12). Das gilt ausdrücklich nicht, wenn der Schaden vom Gemeinschaftseigentum ausgeht. Genau diese Lücke ist Gegenstand des Verfahrens, das der BGH im Dezember 2026 verhandelt.

Wenn das Gemeinschaftseigentum die Ursache ist: Wer ersetzt Mietausfall und Hotelkosten?

Für vermietende Eigentümer ist das die teuerste Frage. Wird die Wohnung nach einem Wasserschaden für Wochen unbewohnbar, fallen Miete, Ersatzunterkunft und Umzugskosten an, die keine Gebäudeversicherung trägt. Hier sind zwei Fälle zu unterscheiden.

Fall 1: Die Gemeinschaft hat ihre Pflichten verletzt

Hat die Gemeinschaft einen bekannten Mangel liegen lassen, etwa eine marode Steigleitung trotz früherer Schäden nicht saniert oder die Reparatur nach der Schadensmeldung verschleppt, haftet sie, sofern sie das zu vertreten hat. Der BGH hat am 27.02.2026 entschieden: Verletzt die Gemeinschaft ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und erleidet ein Eigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er Schadensersatz „unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB verlangen“ (V ZR 18/25). Zwei Einschränkungen gelten:

• Die Gemeinschaft haftet nicht für jeden Mangel sofort, sondern erst ab dem Zeitpunkt, „in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre“.
• Miet- und Pachtausfall wird nur ersetzt, wenn „die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte“. Wer eine als Keller ausgewiesene Fläche als Wohnung vermietet, bekommt dafür keinen Ersatz.

Daraus folgt der wichtigste praktische Rat dieses Beitrags: Melden Sie jeden Schaden und jeden Verdacht sofort in Textform. Ihre Meldung belegt, ab wann die Gemeinschaft Bescheid wusste und ab wann eine pflichtgemäß handelnde Gemeinschaft hätte reagieren müssen.

Fall 2: Niemand hat etwas falsch gemacht

Platzt eine ordnungsgemäß gewartete Leitung ohne Vorwarnung, fehlt die Pflichtverletzung. Ob die Gemeinschaft dann trotzdem zahlen muss, ist seit der WEG-Reform 2020 umstritten. Der BGH verhandelt darüber am 4. Dezember 2026 (V ZR 259/25, Pressemitteilung Nr. 183/2026).

Der Fall: Durch den Defekt einer Rücklaufpumpe der Abwasserhebeanlage im Gemeinschaftseigentum drang nach Starkregen verunreinigtes Abwasser in eine vermietete Erdgeschosswohnung, die vorübergehend unbewohnbar wurde. Die Eigentümerin verlangt Mietausfall, Umzugs- und Unterbringungskosten. Amtsgericht und Landgericht haben die Klage abgewiesen. Das Landgericht meint, ohne Pflichtverletzung komme nur ein Anspruch aus § 14 Abs. 3 WEG in Betracht, dessen Voraussetzungen aber nicht vorlägen. Nach alter Rechtsprechung habe bei solchen Einwirkungen kein Ausgleichsanspruch bestanden, und daran habe der Gesetzgeber nichts ändern wollen.

Die Klägerin hält dagegen: § 14 Abs. 3 WEG gewährt einen „angemessenen Ausgleich in Geld“, wenn ein Eigentümer eine Einwirkung dulden muss, „die über das zumutbare Maß hinausgeht“, und erfasse sämtliche Einwirkungen auf das Sondereigentum. Hilfsweise beruft sie sich auf § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog.

Was das für Sie heißt: Bis zur Entscheidung gilt: Machen Sie Ansprüche auf Mietausfall gegen die Gemeinschaft schriftlich geltend und behalten Sie sich beide Anspruchsgrundlagen vor, also Schadensersatz wegen Pflichtverletzung und Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald das Urteil vorliegt.

Was die Verwaltung tun muss und was die Versammlung beschließen muss

Kleinere Reparaturen und Notmaßnahmen darf die Verwaltung allein veranlassen (§ 27 Abs. 1 WEG). Für eine größere Sanierung, etwa den Austausch eines ganzen Leitungsstrangs, braucht sie einen Beschluss der Eigentümer. Lässt sich die nächste ordentliche Versammlung nicht abwarten, kommen eine außerordentliche Eigentümerversammlung oder ein Umlaufbeschluss in Frage. Reicht die Erhaltungsrücklage nicht, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen.

Bleibt die Gemeinschaft untätig, kann jeder Eigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG) und notfalls mit der Beschlussersetzungsklage durchsetzen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Wichtig ist, dass Sie den Antrag vorher der Versammlung vorgelegt haben, siehe unseren Beitrag zur Vorbefassung bei der Beschlussersetzungsklage. Ein fertiger Beschlussantrag für Wasserschäden am Dach steht im Muster zur Einleitung von Maßnahmen bei Wasserschaden am Gemeinschaftseigentum.

Praxis-Tipp: Die Verwaltung und die Handwerker müssen Ihre Wohnung betreten dürfen, wenn das für die Reparatur nötig ist. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, „das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses“ zu dulden, soweit sie Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder ihm daraus kein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus erwächst (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Stimmen Sie Termine deshalb zügig ab, jede Verzögerung verlängert die Trocknung und damit den Nutzungsausfall.

Häufige Fragen

Wer zahlt einen Wasserschaden in der Eigentumswohnung?

Das hängt von der Ursache ab. Liegt sie im Gemeinschaftseigentum, etwa in einer Steigleitung oder im Dach, zahlt die Gemeinschaft die Reparatur der Ursache; Folgeschäden am Gebäude, auch an Ihrem Sondereigentum, reguliert die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft. Liegt die Ursache in einer Wohnung, ist deren Eigentümer für die Reparatur zuständig. Möbel und Hausrat ersetzt die Hausratversicherung des Bewohners.

Gehört die Wasserleitung zu meiner Wohnung oder zur Gemeinschaft?

Leitungen, die durch Gemeinschaftseigentum verlaufen, gehören nach dem BGH mindestens bis zur ersten Absperrmöglichkeit, die Sie als Wohnungseigentümer bedienen können, zum Gemeinschaftseigentum (V ZR 57/12). Was dahinter liegt, ordnet § 5 WEG zu; die Teilungserklärung kann Abweichendes regeln.

Muss ich den Selbstbehalt der Gebäudeversicherung allein zahlen?

Nein, jedenfalls nicht ohne besonderen Beschluss. Der Selbstbehalt wird wie die Prämie auf alle Eigentümer nach dem allgemeinen Kostenschlüssel verteilt, auch wenn der Schaden nur in Ihrer Wohnung entstanden ist (BGH, V ZR 69/21). Die Gemeinschaft kann aber nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine abweichende Verteilung beschließen.

Zahlt die Gemeinschaft meinen Mietausfall nach einem Wasserschaden?

Ja, wenn sie ihre Pflicht zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums schuldhaft verletzt hat, etwa eine bekannte Schadstelle nicht saniert. Sie haftet ab dem Zeitpunkt, in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre (BGH, V ZR 18/25). Ob sie auch ohne Pflichtverletzung zahlen muss, entscheidet der BGH voraussichtlich nach der Verhandlung am 04.12.2026 (V ZR 259/25).

Darf ich bei einem Rohrbruch selbst einen Handwerker beauftragen?

Für Notmaßnahmen ja. Jeder Eigentümer darf ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG), also zum Beispiel einen Notdienst rufen. Die eigentliche Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum organisiert die Verwaltung.

Was gilt, wenn das Wasser aus der Wohnung über mir kommt?

Hat der Nachbar den Schaden verschuldet, haftet er, typischerweise über seine Privathaftpflichtversicherung. Ohne Verschulden kommt ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog in Betracht, den der BGH zwischen Wohnungseigentümern anerkannt hat (V ZR 230/12). Gebäudeschäden in Ihrer Wohnung laufen zusätzlich über die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• BGH, Pressemitteilung Nr. 183/2026 vom 01.10.2026 (Verhandlungstermin 04.12.2026 in V ZR 259/25, Ausgleichsanspruch nach § 14 Abs. 3 WEG bei Schaden durch Gemeinschaftseigentum; Vorinstanzen AG Mönchengladbach 36 C 157/23, LG Düsseldorf 19 S 35/25)
• BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25 (Schadensersatz der Gemeinschaft nach § 280 Abs. 1 BGB, Haftungsbeginn, Miet- und Pachtausfall), Leitsätze bei Leibniz Universität Hannover, Rechtsprechung kompakt
• BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21 (Verteilung des Selbstbehalts der Gebäudeversicherung, Mitversicherung des Sondereigentums), besprochen beim VDIV und bei LTO
• BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 230/12 (nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch zwischen Wohnungseigentümern bei Wasserschaden), besprochen bei LTO
• BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12 (Versorgungsleitungen als Gemeinschaftseigentum bis zur ersten Absperrmöglichkeit), besprochen bei Haufe
• § 5 WEG (Gegenstand des Sondereigentums), § 14 WEG (Pflichten, Duldung, Ausgleich), § 16 WEG (Kostenverteilung)
• § 18 WEG (Verwaltung, Notmaßnahmen, Einsichtsrecht), § 19 WEG (Versicherung als ordnungsmäßige Verwaltung), § 27 WEG (Befugnisse des Verwalters)
• § 44 WEG (Beschlussersetzungsklage)
• § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung) und § 906 BGB (Zuführung unwägbarer Stoffe, Ausgleichsanspruch)
• HDI, Wasserschäden: Welche Versicherung zahlt? (Abgrenzung Wohngebäude-, Hausrat-, Haftpflicht- und Elementarversicherung)