Heizkosten sparen in der WEG: Heizkurve, Nachtabsenkung und Heizungsprüfung

Heizöl kostete am 19. Oktober 2026 rund 171 Euro je 100 Liter, fast doppelt so viel wie ein Jahr zuvor. Auch Gas und Fernwärme sind teurer geworden. In einer Eigentümergemeinschaft mit Zentralheizung kann der einzelne Eigentümer daran wenig ändern; die großen Hebel liegen bei der Anlage, und über die entscheidet die Gemeinschaft. Dieser Beitrag zeigt, was Sie beschließen können, wo die Grenzen liegen und welche Prüfpflicht viele Gemeinschaften bis zum 30. September 2027 erfüllen müssen.

Das Wichtigste im Überblick

• Heizzeiten und Nachtabsenkung der Zentralheizung kann die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit als Gebrauchsregelung beschließen (§ 19 Abs. 1 WEG).
• Nach der Rechtsprechung, auf die sich die Fachliteratur stützt, müssen tagsüber 20 °C und nachts 18 °C in den Wohnräumen erreichbar bleiben; eine vollständige Abschaltung in der Heizperiode kann nicht wirksam beschlossen werden.
• Zentralheizungen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen bis zum 30. September 2027 geprüft und optimiert werden (§ 60b GModG).
• Zur Optimierung gehören ausdrücklich eine bessere Heizkurve, die Nachtabsenkung und eine niedrigere Heizgrenztemperatur (§ 60b Abs. 2 GModG).
• Jedes Grad weniger Raumtemperatur spart nach Angaben der Verbraucherzentrale etwa 6 Prozent Heizenergie; bei 20.000 Litern Heizöl im Jahr sind das beim aktuellen Preis rund 2.000 Euro.

Wer entscheidet über die Einstellung der Zentralheizung?

Die Zentralheizung gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum, und dessen Verwaltung obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Wie die Anlage betrieben wird, legen die Eigentümer fest: Soweit nichts vereinbart ist, beschließen sie eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 1 WEG). Dafür genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Der Verwalter darf ohne Beschluss nur Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Das kann eine kleine Korrektur der Heizkurve sein. Heizzeiten und Absenktemperaturen, die jede Wohnung betreffen, sollten Sie dagegen ausdrücklich beschließen. Die Eigentümer können die Befugnisse des Verwalters dabei durch Beschluss erweitern oder einschränken (§ 27 Abs. 2 WEG), etwa für die Umsetzung der Heizungsoptimierung bis zu einem Kostenrahmen.

Praxis-Tipp: Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Wenn Ihre Verwaltung die Heizung seit Jahren unverändert laufen lässt, stellen Sie einen Antrag für die nächste Eigentümerversammlung.

Nachtabsenkung und Heizzeiten: Was die Gemeinschaft beschließen darf

Nach der Kommentierung in der Fachliteratur (Haufe, unter Berufung auf BayObLG, Beschluss vom 26.02.1993, Az. 2Z BR 117/92, und OLG Celle, Az. 2 U 200/88) gilt:

• Mehrheitsbeschluss: Die Eigentümer können Gebrauchsregelungen zum Betrieb der Heizung mit Stimmenmehrheit treffen.
• Bestimmtheit: Eine Nachtabsenkung ist mehrheitlich beschließbar, wenn Zeitpunkt, Dauer und Temperatur hinreichend bestimmt sind.
• Mindesttemperaturen: Tagsüber, nach dieser Kommentierung von 7 bis 22 Uhr, muss eine Raumtemperatur von 20 °C gewährleistet sein, nachts 18 °C.
• Keine Abschaltung: Eine vollständige, auch zeitlich befristete Abschaltung der Heizung kann die Gemeinschaft nicht wirksam beschließen. Auch außerhalb der Heizperiode muss geheizt werden, wenn es erforderlich ist.

Ein Beschluss, der diese Werte unterschreitet, entspricht nach der Fachliteratur nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist anfechtbar.

Wichtig für vermietende Eigentümer: Mieter haben eigene Ansprüche gegen ihren Vermieter. In der mietrechtlichen Rechtsprechung werden tagsüber regelmäßig 20 °C und nachts 18 °C als Mindestwerte genannt, in einzelnen Entscheidungen 21 °C im Bad. Ein WEG-Beschluss, der darunter bleibt, kann für vermietende Eigentümer zu Mietminderungen führen. Planen Sie die Nachtabsenkung deshalb so, dass die Wohnräume nicht unter 18 °C fallen.

Bringt die Nachtabsenkung überhaupt etwas?

Bei Heizkesseln und Heizkörpern ja, bei Wärmepumpen und Fußbodenheizungen kaum. Nach der Verbraucherzentrale gilt eine Absenkung oder Abschaltung „nur für Kessel und nur bei Heizkörpern“; bei Wärmepumpen oder Fußbodenheizung bringt eine starke Absenkung wenig und schadet meistens sogar der Effizienz. Lassen Sie die Absenkung deshalb vom Fachbetrieb auf Ihre Anlage abstimmen, statt pauschal Werte zu beschließen.

Technisch ist das in fast jedem Haus möglich: Zentralheizungen müssen selbsttätige Einrichtungen haben, die die Wärmezufuhr abhängig von der Außentemperatur und von der Zeit verringern oder abschalten; Bestandsanlagen mussten bis zum 30. September 2021 nachgerüstet werden (§ 61 Abs. 1 und 2 GModG). Diese Einrichtungen muss der Betreiber betriebsbereit halten und bestimmungsgemäß nutzen (§ 58 Abs. 1 GModG). Ist die Absenkung an Ihrer Anlage deaktiviert, bleibt diese Möglichkeit ungenutzt.

Pflicht bis 30. September 2027: die Heizungsprüfung nach § 60b GModG

Unabhängig von den Energiepreisen gibt es eine gesetzliche Pflicht, die Heizung prüfen und optimieren zu lassen.

Wen trifft die Pflicht? Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten, die keine Wärmepumpe sind (§ 60b Abs. 1 GModG).

Bis wann?

Was wird geprüft? Ob die einstellbaren Parameter der Anlage auf Energieeffizienz optimiert sind, ob eine effiziente Heizungspumpe eingesetzt wird, ob Rohrleitungen und Armaturen gedämmt werden sollten und welche Maßnahmen die Vorlauftemperatur senken können (§ 60b Abs. 1 Satz 3 GModG).

Was gehört zur Optimierung? Das Gesetz nennt unter anderem (§ 60b Abs. 2 GModG):

• die Absenkung der Vorlauftemperatur oder die Optimierung der Heizkurve bei groben Fehleinstellungen,
• die Aktivierung der Nachtabsenkung, Nachtabschaltung oder anderer passender Absenkungen,
• die Optimierung des Zirkulationsbetriebs und die Absenkung der Warmwassertemperatur, jeweils unter Beachtung des Gesundheitsschutzes,
• die Überprüfung der Einstellung der Umwälzpumpe,
• die Absenkung der Heizgrenztemperatur, um Heizperiode und Heiztage zu verkürzen.

Wer darf prüfen? Fachkundige Personen, insbesondere Schornsteinfeger, Installateure und Heizungsbauer, Ofen- und Luftheizungsbauer sowie Energieberater von der Energieeffizienz-Expertenliste (§ 60b Abs. 3 i. V. m. § 60a Abs. 4 GModG). Die Prüfung soll bei ohnehin anstehenden Terminen erfolgen, etwa bei der Feuerstättenschau oder der Heizungswartung, und kann auch im Rahmen eines hydraulischen Abgleichs nachgewiesen werden (§ 60b Abs. 4 GModG).

Was passiert danach? Das Ergebnis ist schriftlich festzuhalten. Zeigt die Prüfung Optimierungsbedarf, sind die Maßnahmen innerhalb eines Jahres durchzuführen und ebenfalls schriftlich festzuhalten. Mieter können verlangen, dass ihnen Ergebnis und Nachweis unverzüglich vorgelegt werden (§ 60b Abs. 5 GModG).

Ausnahmen: Die Pflicht entfällt unter anderem bei Anlagen mit standardisierter Gebäudeautomation, bei Wärmepumpen mit Betriebsprüfung nach § 60a und unter Voraussetzungen bei Anlagen, die unter einen Energieleistungsvertrag fallen oder von einem Versorgungsunternehmen betrieben werden (§ 60b Abs. 7 GModG).

Praxis-Tipp: Wer jetzt prüft, profitiert noch in diesem Winter. Die Frist bis September 2027 ist keine Einladung zum Warten: Jede Heizperiode mit falscher Heizkurve kostet beim aktuellen Ölpreis mehr als die Prüfung.

Wie viel lässt sich sparen?

Die Verbraucherzentrale nennt folgende Richtwerte:

Das Umweltbundesamt empfiehlt im Wohnbereich möglichst nicht mehr als 20 °C, in der Küche 18 °C und im Schlafzimmer 17 °C. Die Werte sind Richtwerte und nicht einfach addierbar; was in Ihrem Haus möglich ist, zeigt erst die Prüfung.

Rechenbeispiel: Eine Gemeinschaft mit Ölheizung verbraucht 20.000 Liter im Jahr. Senkt eine bessere Heizkurve die mittlere Raumtemperatur um 1 °C, spart sie etwa 6 Prozent, also 1.200 Liter. Beim Preis von 171,28 Euro je 100 Liter vom 19. Oktober 2026 sind das rund 2.055 Euro im Jahr. Ein Jahr zuvor, bei 89,74 Euro, wären es nur rund 1.080 Euro gewesen. Der Ölpreis macht die Optimierung also fast doppelt so lohnend.

Der hydraulische Abgleich ist der nächste Schritt, wenn einzelne Wohnungen überheizt und andere zu kalt sind. Was er umfasst und wie Gemeinschaften ihn beschließen, erklärt unser Beitrag zum hydraulischen Abgleich in der WEG. Zusätzlich steigt 2027 der CO₂-Preis; wie sich das im Wirtschaftsplan niederschlägt, steht im Beitrag zum CO₂-Preis 2027 und den Heizkostenvorschüssen.

Wer zahlt die Prüfung?

Die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft gehören zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Sie werden mit den übrigen Heizkosten verteilt, also zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch und im Übrigen nach Fläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Optimierungsmaßnahmen, die über die Einstellung hinausgehen, etwa eine neue Pumpe, beschließt die Gemeinschaft gesondert.

Was der einzelne Eigentümer selbst tun kann

Auch in der eigenen Wohnung gibt es Hebel, die keinen Beschluss brauchen:

• Thermostate richtig nutzen: Stufe 3 entspricht etwa 20 °C, Stufe 2 etwa 16 °C. Programmierbare Thermostate können nach dem Umweltbundesamt etwa 10 Prozent Energie sparen.
• Heizkörper austauschen: Sind Heizkörper und Ventile Ihr Sondereigentum, entscheiden Sie selbst; wie das geht und was Sie mit der Verwaltung abstimmen müssen, erklärt unser Ratgeber Heizkörper in der Eigentumswohnung.
• Nicht zu weit absenken: Ungeheizte Räume sollten nach der Verbraucherzentrale nicht unter 16 °C fallen, sonst droht Schimmel.

So bringen Sie das Thema in die Versammlung

1. Daten sammeln: Baujahr der Heizung, Zahl der Wohnungen, Verbrauch der letzten drei Jahre aus den Abrechnungen.
2. Pflicht prüfen: Liegt die Anlage im Anwendungsbereich von § 60b GModG, läuft die Frist ohnehin.
3. Angebot einholen: Fragen Sie Wartungsfirma oder Schornsteinfeger, ob die Heizungsprüfung mit dem nächsten Termin verbunden werden kann.
4. Beschlussantrag stellen: Prüfung, Kostenrahmen, Heizzeiten und Absenktemperaturen in einem Antrag.
5. Ergebnis prüfen: Nach einem Winter die Verbrauchswerte vergleichen und die Einstellungen gegebenenfalls nachjustieren lassen.

Unser kostenloses Muster enthält einen fertigen Beschlussantrag mit beiden Teilen, der Heizungsprüfung nach § 60b GModG und der Festlegung von Heizzeiten und Nachtabsenkung: Muster Beschlussantrag: Heizungsprüfung und Nachtabsenkung in der WEG, kostenlos als Word-Datei und PDF.

Häufige Fragen

Darf die Eigentümergemeinschaft eine Nachtabsenkung beschließen?

Ja, mit einfacher Mehrheit als Gebrauchsregelung (§ 19 Abs. 1 WEG), wenn Zeitpunkt, Dauer und Temperatur bestimmt sind. Nach der Fachliteratur müssen nachts mindestens 18 °C erreichbar bleiben.

Welche Mindesttemperatur muss die Heizung in einer Eigentumswohnung schaffen?

Nach der Rechtsprechung, auf die sich die Fachliteratur stützt, tagsüber 20 °C und nachts 18 °C in den Wohnräumen. Eine vollständige Abschaltung während der Heizperiode kann die Gemeinschaft nicht wirksam beschließen.

Muss unsere WEG die Heizung prüfen lassen?

Ja, wenn das Gebäude mindestens sechs Wohnungen hat und die Heizung keine Wärmepumpe ist. Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen bis zum 30. September 2027 geprüft und optimiert werden, jüngere innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren (§ 60b Abs. 1 GModG).

Darf der Verwalter die Heizkurve allein ändern?

Kleinere Korrekturen kann er als Maßnahme untergeordneter Bedeutung vornehmen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Heizzeiten und Absenktemperaturen für das ganze Haus sollten die Eigentümer beschließen.

Wie viel spart ein Grad weniger?

Nach der Verbraucherzentrale etwa 6 Prozent Heizenergie. Bei 20.000 Litern Heizöl im Jahr und dem Preis vom 19. Oktober 2026 entspricht das rund 2.055 Euro.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 18 WEG und § 19 WEG (Verwaltung durch die Gemeinschaft, ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung)
• § 25 WEG und § 27 WEG (Mehrheit, Befugnisse des Verwalters)
• § 58 GModG, § 60b GModG und § 61 GModG (Betreiberpflichten, Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung, selbsttätige Regelung)
• § 7 HeizkostenV (Verteilung der Heizkosten, Kosten der Einstellung durch eine Fachkraft)
• Haufe, Heizung (WEG): Gebrauchsregelungen der Gemeinschaft (Mehrheitsbeschluss über Heizzeiten und Nachtabsenkung, Mindesttemperaturen, keine vollständige Abschaltung; mit Verweis auf BayObLG, Az. 2Z BR 117/92, und OLG Celle, Az. 2 U 200/88)
• Wohnen im Eigentum: Nachtabsenkung der Heizungsanlage (Beschluss mit einfacher Mehrheit, Absenkung unter 18 °C nachts und 20 °C tagsüber anfechtbar)
• mietrecht.com: Mietrecht zur Heizung (mietrechtliche Mindesttemperaturen, unter anderem LG Berlin, Az. 64 S 266/97)
• Verbraucherzentrale: Heizung optimieren und Heizkosten sparen (Einsparwerte, Nachtabsenkung bei Wärmepumpe und Fußbodenheizung, Stand 08.10.2026)
• Umweltbundesamt: Richtiges Heizen (empfohlene Raumtemperaturen, programmierbare Thermostate)
• contracting.green: Heizölpreis 2026 (Heizölpreis 19.10.2026 und Vorjahreswert nach EU Weekly Oil Bulletin)