Einbruch in der WEG: Wer haftet und wer zahlt? (gratis Muster)

Nach einem Einbruch stellt sich in der Eigentümergemeinschaft schnell eine unangenehme Frage: Die aufgebrochene Tür gehört gar nicht Ihnen allein, der Schaden aber schon.

Das Wichtigste im Überblick

• Die Wohnungseingangstür steht zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, auch wenn die Teilungserklärung etwas anderes sagt (BGH, Urteil vom 25.10.2013, Az. V ZR 212/12).
• Für den Einbruchschaden haftet zunächst der Täter; die Gemeinschaft haftet nur, wenn sie eine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat (§ 823 Abs. 1 BGB).
• Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzungen des Verwalters richten sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen den Verwalter persönlich (BGH, Urteil vom 05.07.2024, Az. V ZR 34/24).
• Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen zum Einbruchsschutz verlangen (§ 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 WEG).
• Wer diese Maßnahme verlangt, trägt ihre Kosten nach § 21 Abs. 1 WEG allein, sofern die Gemeinschaft sie nicht mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschließt.

Die Vorfrage, die alles entscheidet: Wem gehört, was aufgebrochen wurde?

Bevor es um Haftung oder Versicherung geht, muss geklärt sein, welches Bauteil überhaupt betroffen ist. Daran hängt die gesamte Zuständigkeit.

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören die Haustür, die Kellerzugänge, die Tiefgaragentore, die Fenster und, was viele überrascht, auch Ihre Wohnungseingangstür. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseingangstüren zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, selbst wenn die Teilungserklärung sie dem Sondereigentum zuweist (BGH, Urteil vom 25.10.2013, Az. V ZR 212/12). Begründung: Die Tür dient der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum und stellt erst die Abgeschlossenheit her, die für die Entstehung von Sondereigentum nötig ist. Die Tür ist deshalb als einheitliche Sache dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet.

Zum Sondereigentum gehört alles, was hinter dieser Tür steht: Ihr Hausrat, die Einbauküche, der Bodenbelag, die Innenausstattung. Eine Abgrenzung im Detail finden Sie in unserem Beitrag zu Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

Für den Einbruchsfall folgt daraus eine Aufteilung, die nicht dem Bauchgefühl entspricht:

Praxis-Tipp: Lassen Sie die Tür nach einem Einbruch nicht auf eigene Rechnung austauschen, bevor Sie die Verwaltung informiert haben. Sie reparieren sonst fremdes Eigentum aus eigener Tasche und bekommen das Geld später nur schwer zurück. Eine Notsicherung, damit die Wohnung über Nacht verschlossen ist, dürfen Sie selbstverständlich sofort veranlassen.

Wer haftet für den Schaden?

Die nüchterne Antwort zuerst: Für den Einbruch haftet der Einbrecher. Die Frage, die in der Praxis zählt, lautet anders, nämlich ob daneben auch die Gemeinschaft einstehen muss, weil sie etwas versäumt hat.

Wann die Gemeinschaft haftet

Grundlage ist § 823 Abs. 1 BGB: Wer fahrlässig das Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzt, muss den daraus entstehenden Schaden ersetzen. Bei der Gemeinschaft knüpft das an die Verkehrssicherungspflicht für das gemeinschaftliche Eigentum an. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Eine Haftung kommt deshalb dort in Betracht, wo ein konkreter, bekannter und behebbarer Mangel am Gemeinschaftseigentum den Einbruch ermöglicht oder erleichtert hat. Typische Konstellationen:

• Das Schloss der Haustür ist seit Monaten defekt, die Tür fällt nicht mehr ins Schloss, und die Verwaltung wurde mehrfach schriftlich darauf hingewiesen.
• Der Kellerzugang lässt sich wegen eines gebrochenen Riegels nicht verschließen, und ein entsprechender Beschluss zur Reparatur wird seit zwei Versammlungen vertagt.
• Die Gegensprechanlage öffnet die Haustür dauerhaft, weil ein Defekt nicht behoben wurde.

Entscheidend ist die Kenntnis und das Untätigbleiben. Es gibt keine allgemeine Pflicht der Gemeinschaft, eine Wohnanlage gegen Einbrüche aufzurüsten. Eine normale, funktionstüchtige Haustür wird nicht dadurch zum Haftungsgrund, dass ein Täter sie überwunden hat. Wer als Geschädigter Schadensersatz will, muss die Pflichtverletzung, den Schaden und den Zusammenhang zwischen beidem darlegen und beweisen, und genau daran scheitern solche Ansprüche in der Praxis meistens.

Ansprüche gehen gegen die Gemeinschaft, nicht gegen den Verwalter

Ein verbreiteter Irrtum: Wenn die Verwaltung die defekte Tür monatelang ignoriert hat, dann sei eben sie der richtige Gegner. Das stimmt nicht.

Der Bundesgerichtshof hat 2024 klargestellt, dass ein einzelner Wohnungseigentümer Ansprüche wegen Pflichtverletzungen des Verwalters gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten muss und nicht gegen den Verwalter persönlich. Der Verwaltervertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten der einzelnen Eigentümer (BGH, Urteil vom 05.07.2024, Az. V ZR 34/24, ergangen zu §§ 18 Abs. 1 und 2, 27 WEG, § 280 BGB). Die Gemeinschaft kann den Verwalter anschließend in Regress nehmen, Sie selbst können das nicht.

Das ist keine Formalie. Wer die Klage gegen den falschen Gegner richtet, verliert Zeit und trägt die Kosten.

Praxis-Tipp: Richten Sie jede Aufforderung und jede Fristsetzung förmlich an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch die Verwaltung. Diese Formulierung kostet nichts und hält Ihnen den richtigen Anspruchsgegner offen.

Der Haken, den kaum jemand erwähnt

Angenommen, die Gemeinschaft haftet tatsächlich. Dann kommt eine Besonderheit ins Spiel, die den wirtschaftlichen Nutzen spürbar schmälert: Nach § 9a Abs. 4 S. 1 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft.

Sie sind in diesem Fall beides zugleich, Gläubiger und Mitglied der Schuldnerin. Wirtschaftlich tragen Sie Ihren eigenen Schaden über Ihren Miteigentumsanteil anteilig mit, und zwar zusätzlich zu den Prozesskosten, falls die Gemeinschaft sich wehrt. Bei zwölf Einheiten und gleichen Anteilen bleiben rund acht Prozent des Schadens an Ihnen hängen, bevor überhaupt über Anwälte gesprochen wurde.

Genau deshalb ist der Versicherungsweg fast immer der bessere. Er führt schneller zum Geld und zerlegt die Gemeinschaft nicht.

Welche Versicherung zahlt was

Hier liegt der zweite verbreitete Irrtum: dass „die Gebäudeversicherung schon zahlen wird". Für Einbruchschäden ist die Aufteilung anders.

Zur letzten Zeile: Diese Versicherung ist kein Luxus, sondern Pflichtprogramm. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung ausdrücklich „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht". Wenn Ihre Gemeinschaft diese Police nicht hat, ist das für sich genommen bereits ein Verwaltungsmangel.

Prüfen Sie deshalb einmal, ob die Deckungssumme der Police noch zum Objekt passt. Sie greift nicht nur nach einem Einbruch, sondern bei jeder Verletzung der Verkehrssicherungspflicht am Gemeinschaftseigentum, vom Winterdienst bis zur defekten Treppenhausbeleuchtung, und ist damit die meistgebrauchte Police der Gemeinschaft. Wo die Spannen liegen, zeigt ein Vergleich der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (Anzeige); die Zahl gehört als Vergleichsmaßstab in dieselbe Versammlung wie der Versicherungsbericht der Verwaltung.

Die Hausratversicherung trägt dabei mehr, als viele annehmen. Sie ersetzt nach Angaben der Verbraucherzentrale nicht nur den gestohlenen Hausrat, sondern auch die Reparaturkosten für Türen und Fenster, die beim Einbruch beschädigt wurden. Welche Policen für eine Eigentumswohnung sonst noch sinnvoll sind, haben wir unter Versicherungen für die Eigentumswohnung zusammengestellt.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie in der Police der Gemeinschaft, ob Einbruchdiebstahl überhaupt eingeschlossen ist. Eine Wohngebäudeversicherung deckt im Standard Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel; Einbruchdiebstahl am Gebäude ist häufig ein gesondert zu vereinbarender Baustein. Diese Frage gehört einmal jährlich in die Versammlung, am besten zusammen mit der Jahresabrechnung.

Womit Sie Ihren Versicherungsschutz verlieren

Die Hausratversicherung zahlt nur bei einem Einbruchdiebstahl, also wenn der Täter mit Werkzeug oder einem entwendeten Schlüssel eindringt. Wer durch eine unverschlossene Tür oder ein gekipptes Fenster hereinspaziert, begeht rechtlich einen einfachen Diebstahl, und dafür greift der Einbruchschutz der Police nicht.

Dazu kommen die Obliegenheiten. Sie müssen den Schaden unverzüglich der Polizei und dem Versicherer melden und eine Stehlgutliste mit Wiederbeschaffungswerten einreichen, und zwar bei beiden. Werden diese Pflichten nicht sorgfältig erfüllt, kürzt der Versicherer die Leistung oder verweigert sie ganz.

Praxis-Tipp: Fotografieren Sie vor dem Aufräumen. Der Schadensort in unverändertem Zustand ist Ihr bestes Beweismittel gegenüber Versicherer und Gemeinschaft, und er lässt sich nicht nachträglich herstellen.

Ein zweiter Punkt betrifft die Höhe. Die Gemeinschaft versichert das Gebäude, Ihren Hausrat versichern Sie selbst, und beim Wohnungseinbruch trägt diese Police die Hauptlast. Als Faustzahl gelten 500 bis 750 Euro Versicherungssumme je Quadratmeter Wohnfläche; wer vor Jahren abgeschlossen und seither Möbel und Elektronik ersetzt hat, ist oft unterversichert. Ein Vergleich der Hausrattarife (Anzeige) zeigt, wo die eigene Summe im Verhältnis steht.

Ihr Anspruch auf Einbruchschutz

Das ist der Teil, den die meisten Ratgeber auslassen, weil sie die Frage aus dem Mietrecht heraus beantworten. In der Eigentümergemeinschaft gilt etwas anderes, und zwar zu Ihren Gunsten.

Seit der WEG-Reform ist Einbruchsschutz eine privilegierte bauliche Veränderung. Nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Einbruchsschutz dienen. Über die Durchführung ist dann im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.

Sie brauchen dafür keine Mehrheit zu überzeugen und keine Zustimmung der Nachbarn einzuholen. Sie haben einen Anspruch. Die Gemeinschaft entscheidet nur noch über das Wie, also über Ausführung, Firma und Zeitpunkt, nicht mehr über das Ob.

Praktisch fallen darunter einbruchhemmende Wohnungs- und Hauseingangstüren, Nachrüstsysteme an Türen und Fenstern, Zusatzschlösser, Fenstersicherungen, Rollladen und ein Türspion.

Wo die Grenze liegt

Der Anspruch ist nicht grenzenlos. § 20 Abs. 4 WEG verbietet bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen; solche Maßnahmen können auch nicht verlangt werden. Dazu kommt das Merkmal „angemessen" in Absatz 2. Eine Nachrüstung der Wohnungstür auf Widerstandsklasse RC 2 ist angemessen, der Umbau des Treppenhauses zur Schleuse mit Vereinzelungsanlage nicht.

Außerdem dürfen Einbruchschutzmaßnahmen den baurechtlichen Vorgaben nicht widersprechen. Das betrifft vor allem den Brandschutz: Eine Tür im Rettungsweg muss von innen jederzeit ohne Schlüssel zu öffnen sein.

Wer zahlt, wenn Sie es verlangen

Hier kommt der Punkt, der in der Versammlung regelmäßig für Streit sorgt und der in vielen Ratgebern schlicht fehlt.

Verlangen Sie die Maßnahme allein, zahlen Sie sie allein. § 21 Abs. 1 S. 1 WEG ordnet an, dass die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG durch die Gemeinschaft durchgeführt wurde, dieser Wohnungseigentümer zu tragen hat. Nur ihm gebühren dann auch die Nutzungen. Ihr Anspruch aus § 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG verschafft Ihnen also die Maßnahme, nicht ihre Finanzierung durch die Gemeinschaft.

Beschließt die Gemeinschaft die Maßnahme mit qualifizierter Mehrheit, zahlen alle. Nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Anteile, wenn die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, sie ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Dasselbe gilt nach Nummer 2, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Daraus folgt eine klare Strategie: Formulieren Sie Ihren Antrag so, dass die Gemeinschaft über eine gemeinschaftliche Maßnahme abstimmt, nicht über eine Gestattung für Ihre Einheit allein. Eine neue Haustür für das ganze Haus, ein Schließsystem für alle oder eine Beleuchtung im Eingangsbereich sind mehrheitsfähig und kommen allen zugute. Der Türspion für Ihre Wohnung ist es nicht.

Praxis-Tipp: Stellen Sie beides in einem Antrag, aber als zwei getrennte Beschlussziffern zur Abstimmung: erstens die gemeinschaftliche Maßnahme mit Kostenverteilung nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG, zweitens hilfsweise die Gestattung der Maßnahme an Ihrer Einheit auf eigene Kosten nach § 20 Abs. 2 Nr. 3 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 WEG. Fällt die erste Ziffer durch, haben Sie die zweite in der Tasche. Wie ein solcher Antrag aufgebaut ist, zeigt unser Ratgeber zum Beschlussantrag.

Die ersten Tage nach einem Einbruch

1. Polizei rufen und Anzeige erstatten, bevor Sie aufräumen. Die Tagebuchnummer brauchen beide Versicherer.
2. Fotografieren, und zwar Aufbruchstelle, Tür, Rahmen und die durchsuchten Räume.
3. Versicherer unverzüglich informieren und die Stehlgutliste nachreichen.
4. Verwaltung schriftlich informieren, sobald Gemeinschaftseigentum beschädigt ist, also bei jeder aufgehebelten Wohnungstür. Nur die Gemeinschaft kann ihre Gebäude- und Haftpflichtpolice in Anspruch nehmen.
5. Notsicherung veranlassen und die Rechnung aufheben. Bei Schäden am Gemeinschaftseigentum ist das eine Maßnahme zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens, zu der jeder Eigentümer nach § 18 Abs. 3 WEG auch ohne Zustimmung der anderen berechtigt ist.
6. Mängel benennen, falls ein Defekt am Gemeinschaftseigentum den Einbruch begünstigt hat, mit Datum und Hinweis auf frühere Meldungen.
7. Tagesordnungspunkt beantragen, wenn Sicherungsmaßnahmen nötig sind. Die Frist dafür richtet sich nach der Einladung zur Eigentümerversammlung.

Für die Schritte 4 bis 7 finden Sie am Ende dieser Seite ein Musterschreiben, das Schadensmeldung und Antrag in einem Dokument verbindet.

Häufige Fragen

Muss die Gemeinschaft meine aufgebrochene Wohnungstür ersetzen?

Die Tür gehört zum Gemeinschaftseigentum, ihre Erhaltung ist damit Sache der Gemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Das bedeutet nicht automatisch, dass die Gemeinschaft den Schaden wirtschaftlich trägt: Schäden, die beim Einbruch in Ihre Wohnung entstehen, übernimmt regelmäßig Ihre Hausratversicherung. Melden Sie den Schaden trotzdem der Verwaltung, weil die Gemeinschaft über Art und Ausführung der Reparatur entscheidet.

Kann ich das Hausgeld kürzen, weil die Gemeinschaft die Haustür nicht repariert?

Nein. Das Hausgeld beruht auf einem Beschluss über die Vorschüsse und ist unabhängig davon zu zahlen, ob die Gemeinschaft ihre Pflichten erfüllt. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht nicht. Der richtige Weg ist ein Beschlussantrag und notfalls die Beschlussersetzungsklage.

Haftet der Verwalter mir gegenüber persönlich?

Nein. Nach der Entscheidung des BGH vom 05.07.2024 (Az. V ZR 34/24) muss der einzelne Wohnungseigentümer Ansprüche wegen Pflichtverletzungen des Verwalters gegen die Gemeinschaft richten; der Verwaltervertrag schützt nicht drittbezogen die einzelnen Eigentümer. Ob die Gemeinschaft anschließend Regress nimmt, entscheidet sie.

Wir haben die Verkehrssicherung an eine Firma vergeben. Haftet dann die Gemeinschaft für deren Fehler?

Nicht ohne Weiteres. Der BGH hat mit Urteil vom 13.12.2019 (Az. V ZR 43/19) entschieden, dass die Gemeinschaft einem geschädigten Wohnungseigentümer nicht für das Verschulden eines von ihr beauftragten Dritten einzustehen hat. Die Entscheidung erging noch zur Rechtslage vor der WEG-Reform 2020; die Gemeinschaft trifft in jedem Fall eine eigene Auswahl- und Überwachungspflicht.

Zahlt die Hausratversicherung auch, wenn nichts gestohlen wurde?

Ja, wenn ein Einbruchdiebstahl im Sinne der Bedingungen vorliegt, also gewaltsam eingedrungen wurde. Dann sind auch die reinen Aufbruch- und Vandalismusschäden gedeckt. Bleibt es beim Versuch, ohne dass der Täter die Tür überwindet, kommt es auf die konkrete Police an.

Können wir eine Videokamera am Hauseingang beschließen?

Eine Videoüberwachung ist rechtlich deutlich heikler als eine Tür und kein Fall des privilegierten Einbruchsschutzes ohne Weiteres. Sie greift in die Persönlichkeitsrechte aller Bewohner und Besucher ein und braucht eine tragfähige datenschutzrechtliche Grundlage. Lassen Sie einen solchen Beschluss vor der Versammlung anwaltlich prüfen.

Fazit

Die Haftungsfrage ist nach einem Einbruch selten der schnellste Weg zum Geld. Der Täter ist meist unbekannt, und die Gemeinschaft haftet nur bei einem konkreten, bekannten und unbehobenen Mangel. Kommt es doch dazu, zahlen Sie über Ihren Miteigentumsanteil an Ihrem eigenen Schaden mit.

Praktisch entscheidend sind deshalb zwei andere Dinge: saubere Meldungen an Versicherer und Verwaltung innerhalb der Obliegenheitsfristen und der Anspruch aus § 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG, der Ihnen den Einbruchschutz sichert, den Sie wollen. Wer diesen Antrag geschickt formuliert, verschiebt die Kostenfrage von § 21 Abs. 1 auf § 21 Abs. 2 WEG. Das ist der Unterschied zwischen einer Rechnung für Sie und einer Rechnung für alle.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 9a WEG – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Abs. 1 Rechtsfähigkeit, Abs. 4 anteilige Haftung der Eigentümer nach Miteigentumsanteil)
• § 18 WEG – Verwaltung und Benutzung (Abs. 1 Zuständigkeit der Gemeinschaft, Abs. 2 Nr. 1 Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, Abs. 3 Maßnahmen zur Schadensabwendung)
• § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss (Abs. 2 Nr. 2 ordnungsmäßige Erhaltung, Abs. 2 Nr. 3 Pflicht zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung)
• § 20 WEG – Bauliche Veränderungen (Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Anspruch auf Einbruchsschutz, Abs. 4 Grenze der grundlegenden Umgestaltung)
• § 21 WEG – Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen (Abs. 1 Kostentragung durch den Verlangenden, Abs. 2 Nr. 1 und 2 Verteilung auf alle)
• § 823 BGB – Schadensersatzpflicht (Abs. 1 als Grundlage der Verkehrssicherungspflicht)
• BGH, Urteil vom 25.10.2013, Az. V ZR 212/12 (Wohnungseingangstüren stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum) – Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs
• BGH, Urteil vom 05.07.2024, Az. V ZR 34/24 (Ansprüche wegen Pflichtverletzungen des Verwalters nur gegen die Gemeinschaft, keine drittschützende Wirkung des Verwaltervertrags) – Fundstellennachweis bei dejure.org
• BGH, Urteil vom 13.12.2019, Az. V ZR 43/19 (keine Haftung der Gemeinschaft für Verschulden eines mit der Verkehrssicherung beauftragten Dritten; ergangen zur Rechtslage vor der WEG-Reform 2020) – Fundstellennachweis bei dejure.org
• Verbraucherzentrale: Wohnungseinbruch – wann zahlt die Hausratversicherung? (Umfang der Leistung, Obliegenheiten, Abgrenzung Einbruchdiebstahl)

Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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