Rauchmelder WEG: Austausch & Wartung [gratis Muster]

Das Wichtigste im Überblick

Rauchwarnmelder dürfen höchstens zehn Jahre betrieben werden; Geräte aus der großen Einbauwelle der Jahre 2013 bis 2016 sind inzwischen fällig oder bereits überfällig.
Die Eigentümergemeinschaft darf den einheitlichen Austausch und die zentrale Wartung per Mehrheitsbeschluss an eine Fachfirma vergeben (BGH, Urteil vom 07.12.2018, Az. V ZR 273/17).
Wer in seiner Wohnung bereits eigene Melder angebracht hat, kann sich von diesem Beschluss nicht ausnehmen lassen.
Die Kosten tragen die Eigentümer nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), solange die Gemeinschaft nichts anderes beschließt.
Der Tagesordnungspunkt muss bereits in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG), sonst ist der Beschluss angreifbar.

In vielen Wohnanlagen hängen die Rauchwarnmelder seit rund zehn Jahren an der Decke. Damit läuft die zulässige Betriebsdauer ab, und die Gemeinschaft steht vor einer Entscheidung, die sie besser gemeinsam trifft als Wohnung für Wohnung. Dieser Beitrag erklärt, wie weit die Beschlusskompetenz reicht, wer welche Kosten trägt und wie Sie den Tagesordnungspunkt so vorbereiten, dass der Beschluss auch einer Anfechtung standhält.

Warum der Bestand gerade jetzt fällig wird

Die Pflicht, Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, steht in den Landesbauordnungen. In Bayern etwa verlangt Art. 46 Abs. 4 BayBO Melder in Schlafräumen, Kinderzimmern und in Fluren, die zu Aufenthaltsräumen führen; für den Einbau ist der Eigentümer zuständig. Vergleichbare Regelungen gelten bundesweit, die Zuständigkeit für die Betriebsbereitschaft ist je nach Land unterschiedlich zugeschnitten.

Technisch ist die Betriebsdauer begrenzt: Nach maximal zehn Jahren muss ein Rauchwarnmelder ausgetauscht werden, weil die Funktion danach nicht mehr zuverlässig gewährleistet ist. Genau hier liegt der aktuelle Handlungsdruck. Die letzten Bundesländer führten die Ausstattungspflicht für Bestandsbauten zwischen 2013 und 2016 ein, entsprechend endet die Betriebsdauer dieser Geräte jetzt. Fachquellen aus der Branche berichten für Januar 2026 vom Auslaufen der Frist für Millionen Geräte und warnen vor Lieferengpässen; in Niedersachsen trifft es den Bestand 2026, Thüringen hat eine Frist bis 2029.

Für Ihre Gemeinschaft heißt das: Wenn der Austausch noch nicht beschlossen ist, sind die Geräte vermutlich nicht mehr im zulässigen Betriebszeitraum.

Praxis-Tipp: Beginnen Sie nicht mit Angeboten, sondern mit einer Bestandsliste. Fabrikat, Anbringungsort und Inbetriebnahmejahr je Einheit ergeben erst die belastbare Grundlage dafür, wie viele Geräte überhaupt zu tauschen sind. Auf vielen Geräten ist das Datum der Inbetriebnahme aufgedruckt.

Darf die Gemeinschaft den Austausch überhaupt beschließen?

Ja. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 07.12.2018 (Az. V ZR 273/17) entschieden. Dort hatte eine Gemeinschaft beschlossen, Rauchwarnmelder in allen Wohnungen durch eine Fachfirma installieren und warten zu lassen, die Anschaffung aus der Rücklage zu finanzieren und die Wartungskosten nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Zwei Eigentümer, die bereits eigene Melder installiert hatten, wollten sich davon freistellen lassen und fochten den Beschluss an. Die Vorinstanzen hielten den Beschluss für wirksam (AG Mettmann, Urteil vom 14.02.2017, Az. 26 C 3/16; LG Düsseldorf, Urteil vom 20.09.2017, Az. 25 S 32/17), zugrunde lag die damalige Ausstattungspflicht nach § 49 Abs. 7 BauO NRW.

Zwei Punkte dieser Entscheidung sind für Ihre Versammlung entscheidend:

Die Beschlusskompetenz erfasst den Einbau in allen Wohnungen. Sie endet nicht an der Wohnungstür, obwohl die Melder in den Sondereigentumseinheiten hängen.
Sie umfasst auch die regelmäßige Kontrolle und Wartung. Die Gemeinschaft kann also nicht nur beschaffen lassen, sondern die jährliche Prüfung gleich mit vergeben.

Melder, die aufgrund eines solchen Beschlusses angebracht werden, stehen nicht im Sondereigentum des einzelnen Eigentümers. Zur Einordnung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum lohnt der Blick in die Gemeinschaftsordnung, wenn dort Besonderheiten geregelt sind.

Ein ehrlicher Hinweis zum Alter der Entscheidung: Sie erging vor der WEG-Reform 2020. Die Fachliteratur und die Verbände führen sie weiterhin als maßgebliche Entscheidung zur Beschlusskompetenz bei Rauchwarnmeldern.

Eigentümer mit eigenen Meldern können sich nicht ausnehmen lassen

Das ist der Punkt, an dem es in Versammlungen am häufigsten hakt. Der BGH hat die einheitliche Lösung ausdrücklich gebilligt: Eine Ausstattung aus einer Hand gewährleistet ein hohes Sicherheitsniveau, verhindert Lücken und macht die Dokumentation überprüfbar. Die finanzielle Mehrbelastung derjenigen, die schon Geräte gekauft haben, fällt demgegenüber gering aus.

Praktisch bedeutet das: Ihr Beschluss sollte keine Ausnahmeklausel enthalten. Wer einzelne Einheiten freistellt, schafft genau die Lücke, deren Vermeidung die Rechtsprechung trägt.

Wer zahlt: Austausch, Wartung, Kauf oder Miete

Für die Verteilung gilt § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG: Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils. Das ist der Regelfall, und für den einmaligen Austausch ist er meist auch der sachgerechte.

Sie können davon abweichen. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt es, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung zu beschließen. Bei Rauchwarnmeldern bietet sich das an, wenn die Zahl der Geräte je Einheit stark schwankt, etwa weil eine Einheit fünf und eine andere zwei Melder benötigt. Dann kann eine Verteilung nach Gerätezahl gerechter sein als nach Miteigentumsanteilen.

Bei der Beschaffung stehen zwei Wege offen:

Kauf: Die Gemeinschaft erwirbt die Geräte, finanziert typischerweise aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage. Danach fallen nur noch Wartungskosten an.
Miete: Die Geräte gehören dem Dienstleister, die jährliche Prüfung ist im Mietpreis meist enthalten. Das vermeidet eine große Einmalbelastung, verschiebt die Kosten aber dauerhaft in die laufende Bewirtschaftung und damit in das Hausgeld.

Welche Variante günstiger ist, hängt von Laufzeit, Gerätezahl und Angebot ab. Rechnen Sie beide Wege über zehn Jahre durch, nicht über ein Jahr, und legen Sie die Rechnung der Einladung bei.

Praxis-Tipp: Regeln Sie die Kostenverteilung ausdrücklich im Beschlusstext, getrennt für Austausch und für laufende Wartung. Bleibt der Beschluss dazu stumm, gilt der Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen, und spätestens bei der Jahresabrechnung beginnt die Diskussion.

Der Beschluss: Mehrheit, Ankündigung, Formulierung

Der Austausch abgelaufener Melder ist Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung; § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG nennt die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausdrücklich. Für die Abstimmung gilt § 25 Abs. 1 WEG: Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine qualifizierte Mehrheit brauchen Sie nicht.

Entscheidend ist die Vorbereitung. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Ein Tagesordnungspunkt wie „Verschiedenes" trägt einen solchen Beschluss also nicht. Wie eine formal saubere Einladung zur Eigentümerversammlung aussieht und welche Beschlussfähigkeit gilt, haben wir gesondert beschrieben.

Wenn keine Versammlung ansteht, bleibt der Umlaufbeschluss. Nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären. Die Gemeinschaft kann für den einzelnen Gegenstand zudem beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

Das Ergebnis gehört vollständig ins Protokoll, einschließlich der Feststellung und Verkündung durch die Versammlungsleitung.

In sechs Schritten zum ausgetauschten Bestand

Bestand erfassen: Gerätezahl, Standorte und Inbetriebnahmejahr je Einheit dokumentieren. Ohne diese Liste ist jedes Angebot eine Schätzung.
Angebote einholen: Mindestens drei Angebote, jeweils getrennt ausgewiesen nach Geräten, Montage, Entsorgung der Altgeräte und jährlicher Prüfung. Kauf und Miete getrennt anfragen.
Tagesordnungspunkt formulieren: Gegenstand konkret benennen, Angebote und Kostenvergleich als Anlage zur Einladung.
Beschließen: Beauftragung, Wartung, Beschaffungsvariante, Finanzierung, Kostenverteilung und Zutrittsregelung in einem Beschluss, Ziffer für Ziffer.
Umsetzen: Termine rechtzeitig ankündigen, Ersatztermine anbieten, Montage nach DIN 14676 durch die beauftragte Firma.
Dokumentieren: Installations- und Prüfprotokolle bei der Verwaltung archivieren und in der nächsten Versammlung über den Stand berichten. Der Verwaltungsbeirat sollte die Vollständigkeit einmal prüfen.

Der Zutritt zur Wohnung ist der eigentliche Engpass

An der Rechtslage scheitert selten eine Austauschaktion, an der Terminlogistik dagegen regelmäßig. Zwei bis drei Anläufe pro Einheit sind keine Seltenheit, und jeder zusätzliche Anfahrtstermin kostet Geld, das am Ende die Gemeinschaft trägt.

Nehmen Sie deshalb in den Beschluss auf, mit welcher Frist Termine angekündigt werden, dass ein Ersatztermin angeboten wird und dass die Kosten für wiederholte vergebliche Anfahrten der jeweiligen Einheit zugeordnet werden können. Bei vermieteten Einheiten informiert der Eigentümer seine Mieter; die Einzelheiten richten sich nach dem Mietverhältnis und sind nicht Sache des WEG-Beschlusses.

Was wir bewusst nicht behaupten: der Versicherungsschutz

Im Netz kursiert die Aussage, die Gebäudeversicherung zahle bei einem Brand nicht, wenn Rauchwarnmelder fehlen oder überaltert sind. Pauschal stimmt das nicht. Ob sich ein Verstoß gegen die Ausstattungs- oder Prüfpflicht auf die Regulierung auswirkt, hängt vom konkreten Vertrag, den vereinbarten Obliegenheiten und dem Einzelfall ab. Wer das genau wissen will, liest die Bedingungen der eigenen Police und fragt im Zweifel beim Versicherer nach. Einen Überblick über die relevanten Policen geben wir unter Versicherungen für die Eigentumswohnung.

Unabhängig davon bleibt der sachliche Grund bestehen, den Austausch nicht zu verschleppen: Ein Melder, dessen Betriebsdauer abgelaufen ist, erfüllt seinen Zweck nicht mehr zuverlässig.

Häufige Fragen

Müssen wir alle Melder gleichzeitig tauschen? Nein, rechtlich zwingend ist das nicht. Praktisch ist ein Austausch in einem Zug fast immer günstiger und einfacher zu dokumentieren, weil Anfahrten und Prüftermine gebündelt werden.

Können wir einzelne Eigentümer ausnehmen, die gerade selbst neue Melder gekauft haben? Der BGH hat entschieden, dass die Gemeinschaft die einheitliche Ausstattung auch für solche Einheiten beschließen darf. Eine Ausnahmeklausel schwächt den Beschluss, statt ihn zu sichern.

Wer haftet, wenn ein Melder fehlt oder abgelaufen ist? Die Ausstattungspflicht trifft nach den Landesbauordnungen den Eigentümer, die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft je nach Bundesland den Eigentümer oder den Bewohner. Hat die Gemeinschaft die Aufgabe per Beschluss an sich gezogen und eine Firma beauftragt, liegt die Organisation bei der Gemeinschaft.

Reicht ein Beschluss über die Wartung allein? Die vom BGH gebilligte Beschlusskompetenz umfasst Einbau und Wartung. Sinnvoll ist, beides in einem Beschluss zu regeln, weil die Wartung sonst an Geräten unterschiedlicher Herkunft und unterschiedlichen Alters ansetzt.

Was kostet der Austausch? Dazu nennen wir bewusst keine Pauschalen. Die Spanne hängt von Gerätezahl, Gerätetyp, Region und davon ab, ob gekauft oder gemietet wird. Aussagekräftig sind nur Ihre eigenen Angebote, und zwar über die volle Laufzeit gerechnet.