Das Wichtigste im Überblick
- Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 26. September 2025 (Az. V ZR 206/24) entschieden: Bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende erstellt der neue Verwalter die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr.
- Begründung: Der Anspruch auf die Jahresabrechnung entsteht erst mit Ablauf des Wirtschaftsjahres – also zu einem Zeitpunkt, zu dem der neue Verwalter bereits im Amt ist (Quelle: § 28 Abs. 2 WEG).
- Der alte Verwalter ist nur zur vollständigen Übergabe aller Unterlagen verpflichtet.
- WEGs sollten die Abrechnungspflicht im neuen Verwaltervertrag explizit regeln und entsprechend vergüten.
Die Frage, wer bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende für die Erstellung der Jahresabrechnung des vorangegangenen Wirtschaftsjahres verantwortlich ist, hat lange für Unsicherheiten gesorgt. Mit seinem Urteil vom 26. September 2025 (Az. V ZR 206/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) diese Rechtsfrage geklärt. Das Urteil ist für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) und Hausverwaltungen gleichermaßen relevant und präzisiert die Pflichten nach der WEG-Reform 2020. Im Fokus steht: Der Anspruch auf Abrechnung entsteht erst am 1. Januar des Folgejahres – der dann amtierende Verwalter steht in der Pflicht.
1. Die Kernfrage: Verwalterwechsel und Abrechnungspflicht
Ein Verwalterwechsel ist für jede WEG eine Herausforderung. Besonders komplex wird es, wenn dieser Wechsel zum Ende eines Kalenderjahres erfolgt. Bislang war unklar, ob der ausscheidende oder der neu bestellte Verwalter die Verantwortung für die Jahresabrechnung des gerade abgelaufenen Jahres trägt. Die alte Verwaltung argumentierte oft, sie habe die Daten und Kenntnisse. Die neue Verwaltung verwies darauf, dass die Abrechnungspflicht erst im neuen Jahr entstehe. Diese Grauzone führte regelmäßig zu Streitigkeiten und Verzögerungen.
Tipp: Eine lückenlose Übergabe aller Verwaltungsunterlagen vom alten an den neuen Verwalter ist auch nach diesem Urteil entscheidend für einen reibungslosen Übergang und die fristgerechte Abrechnung.
2. Das BGH-Urteil V ZR 206/24 im Detail
Das BGH-Urteil vom 26. September 2025 schafft unmissverständliche Klarheit. Der Leitsatz des Urteils ist eindeutig:
Scheidet der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zum Jahresende aus, so obliegt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr dem nachfolgenden Verwalter.
Der BGH begründet seine Entscheidung mit dem Zeitpunkt, zu dem der Anspruch der Wohnungseigentümer auf eine Jahresabrechnung entsteht. Dieser Anspruch, verankert in § 28 Abs. 2 WEG, entsteht erst mit Ablauf des Wirtschaftsjahres, also in der Regel am 1. Januar des Folgejahres. Zu diesem Zeitpunkt ist der neue Verwalter bereits im Amt und damit als handelndes Organ der WEG verpflichtet, die Aufgaben der Verwaltung wahrzunehmen.
3. Warum der neue Verwalter zuständig ist
Die Begründung des BGH basiert auf der Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der durch die Reform 2020 modernisierten Fassung. Gemäß § 28 Abs. 2 WEG hat die Verwaltung „nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen". Der entscheidende Punkt ist das Wort „nach Ablauf". Die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung entsteht nicht im laufenden Jahr, sondern erst, wenn das Jahr beendet ist.
Da der Vertrag des neuen Verwalters in der Regel am 1. Januar beginnt, ist er derjenige, der zu diesem Stichtag die laufende Verwaltung und damit die in diesem Zeitraum entstehenden Pflichten innehat. Der alte Verwalter ist zu diesem Zeitpunkt nicht mehr Teil der Verwaltungsorganisation der WEG und kann daher nicht mehr zur Erfüllung dieser Pflicht herangezogen werden. Seine einzige Pflicht ist die Übergabe aller relevanten Unterlagen.
4. Praktische Implikationen
Für die neue Verwaltung
Die neue Verwaltung muss sich darauf einstellen, die Jahresabrechnung für das Vorjahr zu erstellen, auch wenn sie die Buchhaltung und Vorgänge dieses Jahres nicht begleitet hat. Dies erfordert eine detaillierte Einarbeitung in die übergebenen Unterlagen und eine sorgfältige Prüfung der Daten. Es ist ratsam, diesen Aufwand bereits bei der Vertragsgestaltung und Honorarfindung zu berücksichtigen.
Für die alte Verwaltung
Der alte Verwalter ist von der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr entbunden. Seine Pflicht beschränkt sich auf die vollständige und geordnete Übergabe aller relevanten Verwaltungsunterlagen, Belege und Kontenübersichten. Dies minimiert das Risiko von Nachforderungen oder Haftungsfragen.
Für die Wohnungseigentümergemeinschaft
Für die WEG bedeutet das Urteil mehr Rechtssicherheit. Es ist nun klar geregelt, wer die Abrechnungspflicht trägt. WEGs sollten bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende darauf achten, dass im neuen Verwaltervertrag die Übernahme dieser Aufgabe explizit berücksichtigt und die entsprechende Vergütung klar geregelt ist.
Tipp: Der neue Verwalter sollte die Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr vertraglich festhalten und entsprechend kalkulieren. Eine gute Dokumentation bei der Übergabe ist hier Gold wert.
5. Wie sich WEGs und Verwalter jetzt aufstellen
Um den neuen Anforderungen gerecht zu werden, sind folgende Schritte empfehlenswert:
- WEGs: Bei Neuvergabe des Verwalteramtes zum Jahresende sollte der neue Verwaltervertrag ausdrücklich die Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr vorsehen. Die WEG sollte zudem auf eine lückenlose und zeitnahe Übergabe aller Unterlagen durch den alten Verwalter drängen.
- Neue Verwalter: Planen Sie ausreichend Zeit und Ressourcen für die Einarbeitung in die Vorjahresunterlagen und die Erstellung der Abrechnung ein. Fordern Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll und prüfen Sie die Vollständigkeit der Dokumente umgehend.
- Alte Verwalter: Bereiten Sie die Übergabe aller relevanten Unterlagen sorgfältig vor. Eine transparente und geordnete Übergabe ist in Ihrem eigenen Interesse, um spätere Rückfragen zu vermeiden.
Weiterführende Beiträge auf weg-wissen.de:
- Verwalterwechsel: Tipps für WEGs (+ gratis Muster)
- Jahresabrechnung WEG: Wer ist verantwortlich?
- Jahresabrechnung – eines der wichtigsten Dokumente für WEGs
Fazit: Klare Verhältnisse durch den BGH
Das BGH-Urteil V ZR 206/24 vom 26. September 2025 beseitigt eine langjährige Unsicherheit in der Praxis der WEG-Verwaltung. Es stellt klar, dass bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das vorangegangene Wirtschaftsjahr beim neuen Verwalter liegt. Diese klare Zuweisung schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten und trägt dazu bei, den Prozess der Jahresabrechnung effizienter und transparenter zu gestalten. WEGs sowie alte und neue Verwalter sollten sich auf die neue Rechtslage einstellen und ihre Abläufe entsprechend anpassen.
