Verwalterwechsel in der WEG: Wer erstellt die Jahresabrechnung für das Vorjahr?

Zum Jahreswechsel endet der Verwaltervertrag, die neue Verwaltung übernimmt am 1. Januar, und wenige Wochen später stellt sich die immer gleiche Frage: Wer macht jetzt die Abrechnung für das alte Jahr? Die alte Verwaltung verweist auf das Vertragsende, die neue auf fehlende Belege. Seit dem 26. September 2025 ist die Antwort höchstrichterlich geklärt.

Das Wichtigste im Überblick

• Bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende erstellt der neue Verwalter die Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr (BGH, Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 206/24).
• Grund: Die Pflicht der Gemeinschaft zur Jahresabrechnung entsteht erst am 1. Januar des Folgejahres, und zu diesem Zeitpunkt ist bereits der neue Verwalter das ausführende Organ.
• Der ausgeschiedene Verwalter schuldet der Gemeinschaft weiterhin Rechnungslegung nach §§ 675, 666, 259 BGB, also vollständige Unterlagen und richtige Zahlen für seine Amtszeit.
• Eine abweichende Zuständigkeit des alten Verwalters ist nur mit ausdrücklicher vertraglicher Regelung möglich.
• Für die Erstellung gibt es keine gesetzliche Frist; die Rechtsprechung hält drei bis sechs Monate nach Jahresende für angemessen.

Die Antwort in einem Satz

Wer erstellt die Jahresabrechnung nach einem Verwalterwechsel? Derjenige Verwalter, der am 1. Januar des Folgejahres im Amt ist. Endet die Bestellung des alten Verwalters zum 31. Dezember, ist das der neue Verwalter, auch wenn er das abgelaufene Jahr nicht selbst gebucht hat. Der alte Verwalter muss ihm dafür alle Unterlagen übergeben und über seine Amtszeit Rechnung legen.

Die Grundlagen der Abrechnung selbst, also was hineingehört und worüber beschlossen wird, erklärt unser Ratgeber zur Jahresabrechnung in der WEG. Wer die Vorjahresabrechnung selbst aufstellen oder prüfen muss, findet in unserer Excel-Vorlage zur Jahresabrechnung eine rechnende Arbeitsmappe.

Was der BGH entschieden hat: V ZR 206/24

Der Fall: Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangte von ihrer früheren Verwalterin die Jahresabrechnung für 2022. Deren Bestellung war zum 31. Dezember 2022 ausgelaufen, ab dem 1. Januar 2023 war eine neue Verwalterin im Amt. Amtsgericht und Landgericht Dortmund (Urteil vom 08.11.2024) wiesen die Klage ab. Der BGH bestätigte das und wies die Revision der Gemeinschaft zurück.

Die Begründung: Seit der WEG-Reform 2020 ist die Jahresabrechnung eine Pflicht der Gemeinschaft, die der Verwalter als ihr Organ ausführt. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG formuliert: „Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen.“ Diese Organpflicht endet mit dem Amt. Wörtlich: „Eine nach Ende der Amtszeit fortwirkende Organpflicht gibt es nicht“ (Rn. 10). Und weil „die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung am 1. Januar des folgenden Kalenderjahres“ entsteht (Rn. 14), trifft sie den Verwalter, der an diesem Tag bestellt ist.

Dass der neue Verwalter die Buchhaltung des Vorjahres nicht kennt, ändert daran nichts. Er hat Anspruch auf die vollständigen Unterlagen und kann auf der Grundlage der Rechnungslegung des Vorgängers abrechnen.

Was der alte Verwalter trotzdem schuldet

Das Urteil entlässt den ausgeschiedenen Verwalter nicht aus der Verantwortung, es verschiebt sie. Der BGH stellt klar, dass er „der GdWE Rechnungslegung nach §§ 675, 666, 259 BGB“ schuldet und „gegebenenfalls auch durch Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, dafür einstehen“ muss, „dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst und mitgeteilt hat“ (Rn. 15).

Konkret bedeutet das für die Übergabe:

• Vollständige Belege: Rechnungen, Kontoauszüge aller Konten, Verträge, Versicherungsunterlagen, Ableseprotokolle und die Buchhaltungsdaten des gesamten Jahres.
• Kontenstände zum 31. Dezember: Bewirtschaftungskonto und Rücklagenkonto mit Saldenbestätigung der Bank.
• Offene Posten: Hausgeldrückstände je Einheit, unbezahlte Rechnungen, laufende Verfahren.
• Zahlenwerk der Amtszeit: eine geordnete Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben, für deren Richtigkeit der alte Verwalter einsteht.

Die Rechnungslegung ist keine Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 2 WEG. Sie hat weder Einzelabrechnungen noch Abrechnungsspitzen und wird nicht beschlossen. Sie ist das Rohmaterial, aus dem der neue Verwalter die Abrechnung baut.

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich die Übergabe nicht als losen Ordnerstapel andienen. Verlangen Sie ein Übergabeprotokoll mit Inventarliste und Kontenständen, das beide Verwaltungen unterzeichnen. Fehlt später etwas, ist dokumentiert, wer es schuldet. Wie ein sauberer Wechsel insgesamt abläuft, steht in unserem Beitrag zum Verwalterwechsel.

Ausnahme: Der alte Verwalter kann sich vertraglich verpflichten

Der BGH lässt eine Tür offen. Die Erstellung der Jahresabrechnung durch den ausgeschiedenen Verwalter „bedarf jedoch einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung“ (Rn. 16). Eine solche Klausel im Verwaltervertrag ist zulässig und in der Praxis sinnvoll, weil der alte Verwalter die Buchhaltung kennt.

Die Klausel muss ausdrücklich sein. Aus dem allgemeinen Pflichtenkatalog des Vertrags oder aus der Üblichkeit lässt sich die Pflicht nicht herleiten. Wer sie will, muss sie hineinschreiben, am besten mit Frist, Vergütung und Regelung für den Fall, dass die Abrechnung angefochten wird und nachgebessert werden muss.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie den bestehenden Verwaltervertrag, bevor Sie die Kündigung aussprechen oder den Wechsel beschließen. Enthält er keine Abrechnungsklausel für den Fall des Ausscheidens, handeln Sie sie im Aufhebungs- oder Übergabegespräch nach, oder kalkulieren Sie die Vorjahresabrechnung von Anfang an in den neuen Vertrag ein.

Verwalterwechsel mitten im Jahr: Was gilt dann?

Entschieden hat der BGH den Wechsel zum Jahresende. Die Logik des Urteils trägt aber auch den unterjährigen Wechsel: Die Pflicht zur Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar, zuständig ist der dann amtierende Verwalter. Scheidet die alte Verwaltung zum 30. Juni aus, erstellt die neue Verwaltung die Abrechnung für das gesamte Jahr, und die alte schuldet Rechnungslegung für ihr Halbjahr.

Die früher verbreitete Auffassung, der ausgeschiedene Verwalter müsse bei unterjährigem Wechsel für das abgelaufene Jahr abrechnen, stützte sich auf § 28 Abs. 3 WEG in der bis November 2020 geltenden Fassung. Der BGH ordnet sie ausdrücklich dem alten Recht zu (Rn. 11). Wer heute noch so argumentiert, argumentiert mit einer Norm, die es nicht mehr gibt.

Sondervergütung für die Vorjahresabrechnung?

Zur Vergütung sagt das Urteil nichts. Ob der neue Verwalter für die Abrechnung eines Jahres, das er nicht verwaltet hat, ein zusätzliches Honorar verlangen kann, entscheidet allein der Verwaltervertrag. Ist die Vorjahresabrechnung dort nicht als Sonderleistung ausgewiesen, ist sie mit der Grundvergütung abgegolten, denn sie ist eine gesetzliche Pflichtaufgabe der Gemeinschaft, die der Verwalter ohnehin ausführt.

Für die Gemeinschaft heißt das: Klären Sie die Frage im Angebotsvergleich, nicht nach der Bestellung. Seriöse Verwaltungen weisen den Posten offen aus. Welche Sätze derzeit üblich sind, zeigt unsere Übersicht zur Verwaltervergütung.

Frist: Bis wann muss die Jahresabrechnung vorliegen?

Das WEG nennt keine Frist. Die Rechtsprechung orientiert sich an drei bis sechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres; das LG Dresden hielt auch eine Erstellung bis zum 30. September des Folgejahres noch für vertretbar und lehnte starre Stichtage ab, weil die Verwaltung auf Zuarbeiten Dritter angewiesen ist (LG Dresden, Urteil vom 05.07.2019, Az. 2 S 101/19).

Nach einem Verwalterwechsel verschiebt sich der realistische Zeitrahmen nach hinten, weil die neue Verwaltung erst die Übergabe prüfen muss. Eine Verzögerung, die auf einer unvollständigen Rechnungslegung des Vorgängers beruht, fällt diesem zur Last, nicht dem neuen Verwalter. Die Eigentümer bleiben in der Zwischenzeit zur Zahlung der Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan verpflichtet.

Kein Verwalter im Amt: Wer rechnet dann ab?

Endet die Bestellung zum Jahresende, ohne dass ein Nachfolger bestellt ist, gibt es am 1. Januar kein Organ, das die Pflicht der Gemeinschaft ausführen kann. Die Pflicht selbst bleibt bestehen. Die Gemeinschaft muss dann so schnell wie möglich einen Verwalter bestellen, notfalls über die gerichtliche Bestellung eines Notverwalters. Der alte Verwalter rückt in dieser Lage nicht automatisch wieder in die Pflicht; er schuldet weiterhin nur die Rechnungslegung.

Checkliste: Verwalterwechsel zum Jahresende ohne Abrechnungslücke

1. Verwaltervertrag prüfen. Enthält der alte Vertrag eine Klausel zur Abrechnung nach Ausscheiden? Wenn nicht, mit dem neuen Verwalter die Vorjahresabrechnung ausdrücklich vereinbaren und bepreisen.
2. Übergabetermin vor dem 31. Dezember festlegen. Unterlagen, Kontenzugriffe, Buchhaltungsexport und Ableseprotokolle gehören in ein unterzeichnetes Übergabeprotokoll.
3. Rechnungslegung einfordern. Der alte Verwalter schuldet eine geordnete Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben seiner Amtszeit mit Saldenbestätigungen; bei Lücken kann die Gemeinschaft eine eidesstattliche Versicherung verlangen.
4. Beschluss vorbereiten. Regeln Sie in der Versammlung, wer die Abrechnung erstellt und bis wann. Ein passendes Muster für den Beschlussantrag finden Sie unten auf dieser Seite.
5. Termin für die Abrechnungsversammlung planen. Rechnen Sie nach einem Wechsel mit dem oberen Ende der üblichen Spanne, also eher sechs als drei Monate.

Häufige Fragen zum Verwalterwechsel und zur Jahresabrechnung

Muss der neue Verwalter die Jahresabrechnung für das Vorjahr erstellen?

Ja, wenn er am 1. Januar des Folgejahres im Amt ist. Die Pflicht der Gemeinschaft zur Jahresabrechnung entsteht an diesem Tag, und der dann bestellte Verwalter führt sie als Organ aus (BGH, Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 206/24).

Was passiert mit der Jahresabrechnung, wenn der alte Verwalter sie verweigert?

Er darf sie verweigern, sofern der Vertrag ihn nicht ausdrücklich verpflichtet. Verweigern darf er aber nicht die Rechnungslegung: Unterlagen, Kontenstände und eine vollständige Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben seiner Amtszeit schuldet er nach §§ 675, 666, 259 BGB. Diesen Anspruch kann die Gemeinschaft einklagen.

Bis wann muss der Verwalter die Jahresabrechnung vorlegen?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Als angemessen gelten drei bis sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres (LG Dresden, Urteil vom 05.07.2019, Az. 2 S 101/19). Nach einem Verwalterwechsel ist das obere Ende realistisch.

Kann der neue Verwalter eine Sondervergütung für die Vorjahresabrechnung verlangen?

Nur, wenn der Verwaltervertrag das vorsieht. Ohne entsprechende Klausel ist die Abrechnung mit der Grundvergütung abgegolten. Klären Sie den Punkt vor der Bestellung.

Gilt das Urteil auch für einen Wechsel mitten im Jahr?

Ausdrücklich entschieden ist nur der Wechsel zum Jahresende. Die Begründung des BGH gilt aber allgemein: Zuständig ist, wer am 1. Januar im Amt ist. Der ausgeschiedene Verwalter schuldet Rechnungslegung für seinen Teil des Jahres.

Was kann ich als einzelner Eigentümer tun, wenn keine Abrechnung kommt?

Sie können von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG) und die Erstellung der Jahresabrechnung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung einfordern. Der Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen den Verwalter persönlich.

Quellen und Rechtsgrundlagen

Gesetze

• § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
• § 18 WEG – Verwaltung und Benutzung
• §§ 666, 675 BGB – Auskunfts- und Rechenschaftspflicht beim Geschäftsbesorgungsvertrag
• § 259 BGB – Umfang der Rechenschaftspflicht

Rechtsprechung

• BGH, Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 206/24 – keine fortwirkende Organpflicht des ausgeschiedenen Verwalters (Rn. 10); Pflicht der GdWE zur Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des Folgejahres (Rn. 14); Rechnungslegung des früheren Verwalters nach §§ 675, 666, 259 BGB (Rn. 15); abweichende Zuständigkeit nur bei ausdrücklicher vertraglicher Regelung (Rn. 16). Vorinstanz: LG Dortmund, Urteil vom 08.11.2024.
• LG Dresden, Urteil vom 05.07.2019, Az. 2 S 101/19 – keine starre Frist für die Erstellung der Jahresabrechnung; drei bis sechs Monate als Orientierung.

Dieser Beitrag gibt den Stand der Rechtslage im September 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.