BGH Urteil 2026: Faktischer WEG-Verwalter haftet wie regulärer – Alle Details zu V ZR 76/25

Das Wichtigste im Überblick

• Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom Januar 2026 (Az. V ZR 76/25) entschieden: Wer faktisch als WEG-Verwalter tätig wird, haftet wie ein ordnungsgemäß bestellter Verwalter.
• Ein "faktischer Verwalter" ist, wer ohne gültigen Bestellungsbeschluss Verwalteraufgaben wahrnimmt – etwa nach abgelaufenem Beschluss oder in einer Übergangsphase.
• Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) können Schadensersatzansprüche jetzt einfacher durchsetzen, da keine erschwerten Hürden des Deliktsrechts oder der Geschäftsführung ohne Auftrag mehr greifen.
• WEGs sollten die Gültigkeit ihres Verwalterbestellungsbeschlusses regelmäßig prüfen und dokumentieren.

Im Januar 2026 hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit dem Urteil V ZR 76/25 eine wichtige Klarstellung für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und für Personen geschaffen, die ohne formelle Bestellung Verwalteraufgaben wahrnehmen. Wer faktisch als WEG-Verwalter agiert, obwohl kein wirksamer Bestellungsbeschluss vorliegt, haftet in vollem Umfang wie ein ordnungsgemäß bestellter Verwalter. Für Eigentümer und Verwalter ergeben sich daraus weitreichende Konsequenzen.

1. Das BGH-Urteil V ZR 76/25 im Überblick

Mit dem Urteil vom Januar 2026 hat der BGH klargestellt, dass die Haftung eines faktischen Verwalters nicht länger nach milderen Regeln zu beurteilen ist als die eines regulär bestellten Verwalters. Die Entscheidung beruht auf der Erkenntnis, dass auch eine Person, die ohne formellen Beschluss die Aufgaben eines Verwalters übernimmt, das Vertrauen der Wohnungseigentümer genießt und entsprechend verantwortungsvoll handeln muss.

Das Urteil reiht sich in eine Linie von BGH-Entscheidungen ein, die die Anforderungen an WEG-Verwalter nach der WEG-Reform 2020 weiter präzisieren. Die WEG-Reform hatte bereits die Bedeutung einer formal korrekten Bestellung des Verwalters hervorgehoben (Quelle: § 26 WEG). Das aktuelle Urteil schließt eine Lücke in der Rechtsprechung zur Pflichtenstellung nicht legitimierter Verwalter.

2. Wer ist ein faktischer WEG-Verwalter?

Ein faktischer WEG-Verwalter ist eine Person, die die typischen Aufgaben eines WEG-Verwalters wahrnimmt, obwohl sie nicht durch einen gültigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft dazu bestellt wurde. Solche Situationen können verschiedene Ursachen haben:

• Fehlender Beschluss: Ein ursprünglich gültiger Bestellungsbeschluss ist abgelaufen oder wurde mangels Beschlussfähigkeit nie wirksam gefasst.
• Unwirksame Kündigung: Der vorherige Verwalter wurde gekündigt, die Kündigung war jedoch unwirksam, oder der neue Verwalter wurde noch nicht wirksam bestellt.
• Interimsphase: Ein alter Verwalter ist ausgeschieden, und bis zur Neuwahl übernimmt eine Person übergangsweise die Aufgaben, ohne dass ein wirksamer Interimsbeschluss vorliegt.
• Ablehnung: Ein Verwalterkandidat wurde nicht gewählt, führt aber trotzdem Tätigkeiten aus.

Entscheidend ist, dass die Person objektiv Verwalterpflichten wahrnimmt – etwa Hausgeldabrechnungen erstellt, Konten führt, Beschlüsse umsetzt oder Instandhaltungsmaßnahmen koordiniert – ohne dafür die rechtliche Legitimation zu besitzen.

3. Was die erweiterte Haftung bedeutet

Das Urteil bedeutet, dass ein faktischer Verwalter im Schadensfall genauso zur Rechenschaft gezogen werden kann wie ein formell bestellter Verwalter. Dies umfasst insbesondere die Pflichtverletzungen, die im Rahmen der §§ 27, 28 WEG geregelt sind. Dazu gehören unter anderem:

• Finanzielle Schäden: Fehlende oder falsche Abrechnungen, Veruntreuung von Geldern, unzureichende Kassenführung, Nichtbeitreibung von Hausgeldrückständen.
• Mängel im Gebäudemanagement: Nichtbeauftragung notwendiger Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, mangelhafte Auswahl von Handwerkern.
• Versäumnisse bei Rechtsangelegenheiten: Verjährung von Ansprüchen der WEG, fehlerhafte Umsetzung von Beschlüssen, fehlende Reaktion auf behördliche Anordnungen.

Die bisher teilweise vertretene Auffassung, dass ein faktischer Verwalter mangels Vertragsverhältnis nur nach den strengeren Regeln der unerlaubten Handlung oder Geschäftsführung ohne Auftrag hafte, ist damit überholt. Die WEG kann nun einfacher Schadensersatzansprüche geltend machen, was die Rechtssicherheit für die Eigentümer erhöht.

Tipp: Auch bei guter Absicht kann fehlende Legitimation teuer werden. Stellen Sie sicher, dass jede Übernahme von Verwalteraufgaben auf einem gültigen Bestellungsbeschluss basiert.

4. Praktische Auswirkungen für WEGs und Verwalter

Für faktische Verwalter

Das Urteil erhöht das Haftungsrisiko deutlich. Wer ohne wirksamen Beschluss Verwalteraufgaben übernimmt, sollte dies umgehend überprüfen und entweder einen gültigen Beschluss herbeiführen oder die Tätigkeit einstellen. Eine vermeintlich freundschaftliche Hilfe kann sich im Schadensfall als teure Fehlentscheidung erweisen.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften

Die WEG ist durch das Urteil besser geschützt. Die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen gegen unzulänglich agierende Verwalter wird vereinfacht, da die Beweislast für Pflichtverletzungen im Wesentlichen der eines regulären Verwalters entspricht. Es liegt weiterhin in der Verantwortung der WEG, die Legitimierung ihres Verwalters regelmäßig zu überprüfen.

5. Schutzmaßnahmen und Prävention

Um sich vor den Risiken des Urteils zu schützen, sollten sowohl WEGs als auch Verwalter proaktiv handeln.

Für WEGs

1. Regelmäßige Prüfung: Überprüfen Sie regelmäßig die Gültigkeit des Bestellungsbeschlusses Ihres Verwalters – Bestellzeitpunkt, Dauer, Anfechtbarkeit.
2. Lückenlose Dokumentation: Sorgen Sie dafür, dass alle Verwalterbestellungen und -abberufungen ordnungsgemäß protokolliert und Beschlüsse fristgerecht gefasst werden.
3. Professionelle Beratung: Bei Unklarheiten ziehen Sie einen auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt hinzu.

Für (potenzielle) Verwalter

1. Validierung der Bestellung: Nehmen Sie keine Verwaltertätigkeit auf, bevor Sie nicht einen eindeutigen, unanfechtbaren und gültigen Bestellungsbeschluss vorweisen können.
2. Versicherungsschutz: Stellen Sie sicher, dass eine ausreichende Vermögensschadenhaftpflichtversicherung besteht.
3. Transparenz: Kommunizieren Sie offen mit der WEG über den Status Ihrer Bestellung und weisen Sie auf fehlende Legitimation hin, falls diese besteht.

Weiterführende Beiträge auf weg-wissen.de:

• Haftung des WEG-Verwalters: Aktuelle Rechtslage
• Verwalterwechsel: Tipps für WEGs
• Zertifizierter Verwalter in der WEG

Fazit: Mehr Verantwortung für faktische Verwalter

Das BGH-Urteil V ZR 76/25 markiert einen wichtigen Schritt hin zu mehr Rechtssicherheit und Professionalität in der WEG-Verwaltung. Es unterstreicht, dass das Vertrauen der Wohnungseigentümer nicht leichtfertig missbraucht werden darf und die Übernahme von Verwalterpflichten stets mit voller Verantwortung einhergeht – unabhängig von einem formalen Bestellungsbeschluss. Für alle Beteiligten ist es entscheidend, sich der neuen Rechtslage bewusst zu sein und proaktive Maßnahmen zu ergreifen, um Haftungsfallen zu vermeiden.