Seit Juni 2024 gibt es keine Ausreden mehr: Wohnungseigentümer haben einen durchsetzbaren Anspruch darauf, dass ihre Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird. Was das bedeutet, wer als zertifiziert gilt und wie Sie den Nachweis einfordern.
Das Wichtigste im Überblick
- Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG gehört seit dem 01.12.2023 zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG); die Übergangsfrist für Altverwalter endete am 01.06.2024.
- Zertifizierter Verwalter ist, wer die Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer bestanden hat; Volljuristen, Immobilienkaufleute, geprüfte Immobilienfachwirte und Absolventen einschlägiger Studiengänge sind gleichgestellt (§ 7 ZertVerwV).
- Kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten sind ausgenommen, wenn ein Eigentümer selbst verwaltet und weniger als ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.
- Die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters ist nicht nichtig, aber innerhalb eines Monats anfechtbar.
- Mit unserem kostenlosen Musterschreiben fordern Sie den Zertifizierungsnachweis Ihrer Verwaltung als Word- oder PDF-Datei an.
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (§ 26a Abs. 1 WEG). Die Prüfung deckt vier Bereiche ab: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, rechtliche Grundlagen mit Schwerpunkt WEG-Recht, kaufmännische Grundlagen (Buchführung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan) und technische Grundlagen.
Die Details regelt die Zertifizierter-Verwalter-Verordnung (ZertVerwV). Wichtig zu wissen: Die Zertifizierung ist keine Berufszulassung. Auch ein nicht zertifizierter Verwalter darf grundsätzlich Verwaltungen führen; die Eigentümer haben aber einen Anspruch darauf, einen zertifizierten zu bestellen. Von der 2026 geplanten Abschaffung der gewerberechtlichen Weiterbildungspflicht ist die WEG-Zertifizierung übrigens nicht betroffen, beides sind getrennte Regelungen (mehr dazu in unserem Beitrag zum Wegfall der Weiterbildungspflicht).
Seit wann gilt der Anspruch?
Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter gilt seit dem 1. Dezember 2023. Das ergibt sich aus der Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 4 WEG: § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ist ab diesem Datum anwendbar. Wer am 1. Dezember 2020 bereits Verwalter der Gemeinschaft war, galt gegenüber den Eigentümern noch bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert, ohne die Prüfung abgelegt zu haben. Diese Schonfrist ist abgelaufen: Seitdem können sich auch Altverwalter nicht mehr auf den Bestandsschutz berufen.
Wer ist der Prüfung gleichgestellt?
Nicht jeder gute Verwalter muss zur IHK. Nach § 7 ZertVerwV sind einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt: Personen mit der Befähigung zum Richteramt (Volljuristen), abgeschlossene Immobilienkaufleute bzw. Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, geprüfte Immobilienfachwirte sowie Hochschulabsolventen mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt. Diese Personen dürfen sich ebenfalls als zertifizierte Verwalter bezeichnen.
Praxis-Tipp: Fragen Sie nicht nur nach „einer Zertifizierung“, sondern nach dem konkreten Nachweis: IHK-Prüfungszeugnis nach § 26a WEG oder gleichgestellte Qualifikation nach § 7 ZertVerwV. Bei Verwaltungsunternehmen kommt es darauf an, dass die tatsächlich mit der Verwaltung betrauten Personen qualifiziert sind.
Welche Gemeinschaften sind ausgenommen?
Die Ausnahme gilt nur für kleine, selbstverwaltete Gemeinschaften. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG entfällt der Anspruch, wenn drei Bedingungen zusammen erfüllt sind: Es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer selbst wurde zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Sobald in einer solchen Klein-WEG ein Drittel der Eigentümer den zertifizierten Verwalter fordert, gilt der Anspruch wieder uneingeschränkt.
Was können Eigentümer tun, wenn der Verwalter nicht zertifiziert ist?
Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter ist Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung. Daraus folgen drei praktische Wege:
- Nachweis anfordern: Verlangen Sie von der Verwaltung den Nachweis der Zertifizierung oder Gleichstellung, am besten schriftlich mit Frist. Unser Musterschreiben Zertifizierungsnachweis liefert die fertige Vorlage.
- Bestellungsbeschluss anfechten: Wird ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, ist der Beschluss zwar nicht nichtig, aber anfechtbar. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG); danach wird der Beschluss bestandskräftig.
- Bestellung eines zertifizierten Verwalters beantragen: Setzen Sie das Thema per Antrag auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung und lassen Sie über die Bestellung eines zertifizierten Verwalters beschließen.
Praxis-Tipp: Prüfen Sie das Thema rechtzeitig vor der nächsten Verwalterbestellung oder Vertragsverlängerung. In der Versammlung selbst ist der Nachweis schnell verlangt; ist der Beschluss erst bestandskräftig, bleibt der nicht zertifizierte Verwalter im Amt.
Häufige Fragen zum zertifizierten Verwalter
Muss jeder WEG-Verwalter zertifiziert sein?
Nein. Die Zertifizierung ist keine Berufszulassung. Aber die Bestellung eines zertifizierten Verwalters entspricht seit dem 01.12.2023 der ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 48 Abs. 4 WEG), sodass Eigentümer sie verlangen können.
Gilt die Übergangsfrist für Altverwalter noch?
Nein. Verwalter, die am 01.12.2020 bereits bestellt waren, galten nur bis zum 01.06.2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 WEG). Seitdem brauchen auch sie die IHK-Prüfung oder eine gleichgestellte Qualifikation.
Wer muss die Prüfung nicht ablegen?
Volljuristen, Immobilienkaufleute, Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, geprüfte Immobilienfachwirte und Hochschulabsolventen mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt sind nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt.
Was passiert, wenn die WEG einen nicht zertifizierten Verwalter bestellt?
Der Beschluss ist wirksam, aber anfechtbar: Innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung kann jeder Eigentümer Anfechtungsklage erheben (§ 45 WEG). Ohne Anfechtung wird der Beschluss bestandskräftig.
Gilt der Anspruch auch in kleinen Gemeinschaften?
Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten mit einem Eigentümer als Verwalter gilt er nur, wenn mindestens ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 26a WEG – Zertifizierter Verwalter (Definition, IHK-Prüfung, Verordnungsermächtigung)
- § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung (Abs. 2 Nr. 6: Anspruch auf zertifizierten Verwalter, Klein-WEG-Ausnahme)
- § 48 WEG – Übergangsvorschriften (Abs. 4: anwendbar ab 01.12.2023, Altverwalter-Fiktion bis 01.06.2024)
- § 45 WEG – Anfechtungsfrist (ein Monat)
- Zertifizierter-Verwalter-Verordnung (ZertVerwV) (§ 7: gleichgestellte Qualifikationen)
- Liebert & Röth – Zertifizierter Verwalter: ein Überblick (Prüfungsinhalte, Gleichstellung, Anfechtbarkeit)
- IHK – Prüfung zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG (Prüfungsverfahren)
