Das Wichtigste im Überblick
- Starkregen und Überschwemmungen nehmen zu. Die Vorsorge gegen solche Elementarschäden gehört zur ordnungsmäßigen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (Quelle: § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
- Bauliche Vorsorge steht an erster Stelle: funktionierende Rückstausicherungen, gepflegte Entwässerung sowie ein dichtes Dach und eine dichte Fassade.
- Über Schutzmaßnahmen und den Abschluss einer Elementarschadenversicherung entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit.
- Unterlässt die Gemeinschaft erkennbar gebotene Maßnahmen, können im Schadensfall Haftungsfragen für die Gemeinschaft und den Verwalter entstehen.
Fünf Jahre nach der Flut im Ahrtal im Juli 2021 sind Extremwetterereignisse präsenter denn je. Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) stellt sich die Frage: Wer haftet bei Wassereintritt, und welche Vorsorge ist geboten? Dieser Beitrag erläutert die rechtlichen Grundlagen, die baulichen Maßnahmen und die versicherungsseitige Absicherung, die 2026 für jede Gemeinschaft von Bedeutung sind.
1. Extremwetter als neue Realität für die WEG
Starkregen, Überschwemmung und Rückstau sind keine seltenen Ausnahmen mehr, sondern eine wiederkehrende Gefahr. Für Gemeinschaften folgt daraus eine erhöhte Verantwortung. Die WEG-Reform 2020 hat die Beschlussfassung erleichtert und damit auch präventive Maßnahmen gegen Naturgefahren erfasst. Es geht nicht mehr allein um die Reparatur nach einem Schaden, sondern um die aktive Vorsorge zum Schutz des Gemeinschaftseigentums und der einzelnen Einheiten.
2. Bauliche Vorsorge: Was die WEG tun sollte
Die wichtigste Säule ist die bauliche Anpassung des Gebäudes. Sie soll verhindern, dass Wasser in das Gebäude eindringt.
2.1 Rückstausicherungen
Keller und Tiefgaragen sind bei Starkregen besonders gefährdet. Eine funktionierende Rückstausicherung im Abwassersystem verhindert, dass bei Überlastung Kanalwasser in das Gebäude zurückgedrückt wird. Einbau und regelmäßige Wartung zählen zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums.
Empfehlung: Lassen Sie bestehende Rückstauklappen regelmäßig fachgerecht warten und dokumentieren Sie die Termine. Beachten Sie zudem die Entwässerungssatzung Ihrer Kommune, die Rückstausicherungen häufig ausdrücklich vorschreibt.
2.2 Entwässerung und Drainage
Eine funktionierende Drainage leitet Oberflächenwasser ab, bevor es in die Kellerwand eindringt. Ebenso wichtig ist die regelmäßige Reinigung von Regenrinnen, Fallrohren und Gullys. Verstopfte Systeme behindern den Ablauf und begünstigen Schäden.
2.3 Dach und Fassade
Ein intaktes Dach und eine dichte Fassade sind die erste Verteidigungslinie. Regelmäßige Sichtprüfungen auf Risse, lose Ziegel oder undichte Stellen gehören zur vorausschauenden Erhaltung. Flachdächer benötigen eine sorgfältige Entwässerung und regelmäßig gereinigte Abläufe. Wie sich Regenwasser darüber hinaus gezielt bewirtschaften lässt, zeigt der Beitrag zur Schwammstadt in der WEG.
3. Haftung bei Elementarschäden am Gemeinschaftseigentum
Kommt es trotz Vorsorge zu Schäden, stellt sich die Frage der Haftung.
3.1 Pflichten des Verwalters
Der Verwalter trifft im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung eine Verkehrssicherungspflicht. Er muss auf erkennbare Risiken hinweisen und beschlossene Maßnahmen umsetzen. Verletzt er diese Pflicht und entsteht dadurch ein Schaden, kann eine Haftung in Betracht kommen. Grundlagen dazu bietet der Beitrag zur Haftung des WEG-Verwalters. Parallelen zur Räum- und Streupflicht erläutert der Beitrag zur Verkehrssicherungspflicht der GdWE.
3.2 Pflichten der Gemeinschaft
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig (Quelle: § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Dazu zählt auch die Vorsorge gegen Naturgefahren. Lehnt die Gemeinschaft gebotene Maßnahmen ab oder verzögert sie diese, kann das im Schadensfall zu Problemen führen. Einzelne Eigentümer, die dadurch einen Nachteil erleiden, können Ansprüche geltend machen.
3.3 Bedeutung der Rechtsprechung
Bislang schreibt kein Urteil eine allgemeine Pflicht zur baulichen Starkregenvorsorge vor. Die Rechtsprechung zur ordnungsmäßigen Verwaltung betont jedoch, dass die Gemeinschaft auf erkennbare Risiken reagieren muss. Angesichts der erweiterten Eigenverantwortung seit 2020 dürften Gerichte künftig genauer prüfen, ob eine Gemeinschaft ihrer Vorsorge nachgekommen ist.
Empfehlung: Protokollieren Sie in der Eigentümerversammlung jede Beratung und jeden Beschluss zu Vorsorgemaßnahmen – auch eine bewusste Ablehnung. Das kann im Streitfall entscheidend sein.
4. Die Elementarschadenversicherung als finanzieller Schutz
Neben baulichen Maßnahmen ist die Versicherung der zweite Baustein. Eine Wohngebäudeversicherung deckt in der Regel Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab. Elementarschäden wie Überschwemmung, Rückstau oder Erdrutsch sind dagegen nur über einen zusätzlichen Baustein versichert. Angesichts der Klimaveränderungen ist dieser Schutz für die meisten Gemeinschaften geboten.
Über den Abschluss entscheidet die Eigentümerversammlung; als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung genügt die einfache Mehrheit (Quelle: § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Details zur geplanten Versicherungspflicht und zum Opt-Out-Modell ab 2026 erläutert der Beitrag zur Elementarschadenversicherung in der WEG. Einen allgemeinen Überblick zum Versicherungsbedarf bietet der Beitrag Welche Versicherung brauche ich?.
Empfehlung: Vergleichen Sie mehrere Angebote und achten Sie auf Deckungssummen, Selbstbeteiligung und Ausschlüsse. Überprüfen Sie die Versicherungssumme jährlich, um eine Unterversicherung zu vermeiden.
Fazit: Vorsorge schützt die Werte der Gemeinschaft
Häufigere und stärkere Starkregenereignisse verlangen von jeder WEG eine vorausschauende Vorsorge. Die Aufgaben reichen von baulichen Maßnahmen wie Rückstausicherungen und gepflegter Entwässerung bis zum Abschluss einer Elementarschadenversicherung. Der Verwalter nimmt dabei eine zentrale Rolle ein. Wer die erkennbaren Risiken frühzeitig bewertet, gebotene Maßnahmen beschließt und den Versicherungsschutz prüft, sichert die Werte der Gemeinschaft und begrenzt Haftungsrisiken.
