Das Wichtigste im Überblick
- Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) selbst Trägerin der Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum (Quelle: § 9a Abs. 1 WEG).
- Bei Glatteisunfällen oder Sturmschäden haftet die GdWE im Außenverhältnis; einzelne Eigentümer haften gegenüber Dritten nur anteilig nach ihrem Miteigentumsanteil (Quelle: § 9a Abs. 4 WEG).
- Den Winterdienst dürfen Sie an Dienstleister oder einzelne Eigentümer delegieren – die Kontrollpflicht bleibt aber bei der Gemeinschaft.
- Klare Verträge, sorgfältige Dokumentation und eine passende Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht senken das Haftungsrisiko deutlich.
Glatteis auf dem Gehweg oder ein herabstürzender Ast nach dem Sturm: Solche Ereignisse können für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) teuer werden. Verantwortlich für die Sicherheit auf dem Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Dieser Beitrag erklärt, wie die Verkehrssicherungspflicht seit der WEG-Reform 2020 verteilt ist, wer bei Schäden haftet und wie Sie den Winterdienst rechtssicher organisieren.
1. Was die Verkehrssicherungspflicht der GdWE bedeutet
Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet Sie, Gefahrenquellen auf dem Grundstück zu beseitigen oder ausreichend zu sichern. So sollen Dritte vor Schaden bewahrt werden. Seit der WEG-Reform 2020 ist die GdWE (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) ein rechtsfähiger Verband (Quelle: § 9a Abs. 1 WEG) und damit primäre Adressatin dieser Pflicht. Sie verantwortet die Verkehrssicherheit des gesamten Gemeinschaftseigentums – von Gehwegen und Zufahrten bis zu Dächern und Fassaden.
Tipp: Begehen Sie das Gemeinschaftseigentum regelmäßig und dokumentieren Sie die Kontrollen. So erkennen Sie Gefahren früh und beseitigen sie, bevor ein Schaden entsteht.
2. Wetterextreme: Glatteis und Sturmschäden
Zunehmende Wetterextreme erhöhen die Anforderungen an die Verkehrssicherung. Zwei Bereiche sind besonders wichtig:
- Glatteis und Schnee: Sie führen zu Rutschgefahr auf Gehwegen und Zufahrten. Hier greift die Pflicht zum Winterdienst.
- Stürme: Herabstürzende Äste, lose Dachziegel oder umherfliegende Gegenstände gefährden Passanten und Fahrzeuge. Die GdWE muss ihr Eigentum sturmsicher halten und Schäden nach einem Sturm zügig prüfen und beseitigen.
3. Die rechtliche Grundlage seit der WEG-Reform 2020
Seit der WEG-Reform 2020 trägt die GdWE die Verkehrssicherungspflicht selbst. Die Gemeinschaft als Ganzes – und damit alle Eigentümer – ist für die Einhaltung verantwortlich und haftet bei einer Verletzung. Frühere Konstruktionen, bei denen einzelne Eigentümer oder der Verwalter stärker in der Außenhaftung standen, sind überholt.
Der Bundesgerichtshof (BGH) verlangt von der GdWE eine ordnungsgemäße Organisation und Kontrolle, auch bei delegierten Aufgaben. Geschädigte sind bei Pflichtverletzungen gut geschützt. Für die Gemeinschaft folgt daraus die Notwendigkeit eines vorausschauenden Risikomanagements.
4. Wer haftet wann? Die Haftung der GdWE
Verletzt die GdWE ihre Verkehrssicherungspflicht – etwa durch unzureichenden Winterdienst – und stürzt deshalb ein Passant, haftet die Gemeinschaft als Verband (Quelle: § 9a Abs. 1 WEG). Der Geschädigte richtet seinen Anspruch gegen die GdWE. Im Innenverhältnis tragen die Eigentümer die Lasten entsprechend ihren Miteigentumsanteilen (Quelle: § 16 Abs. 1 WEG). Kann der Geschädigte bei der Gemeinschaft keine Befriedigung erlangen, haftet jeder Eigentümer ihm gegenüber nur anteilig nach seinem Miteigentumsanteil (Quelle: § 9a Abs. 4 WEG).
Erfüllt ein Dienstleister oder der Verwalter seine Pflichten schuldhaft nicht, kann die GdWE bei ihm Regress nehmen. Das ist ein eigener Vorgang und ändert nichts an der Haftung der GdWE gegenüber dem Geschädigten.
Tipp: Achten Sie auf ausreichenden Versicherungsschutz. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für die GdWE schützt vor den finanziellen Folgen von Haftungsfällen. Einen Überblick gibt der Beitrag zu Versicherungen für die Eigentumswohnung.
5. Winterdienst: Pflicht, Delegation und Kontrolle
Der Winterdienst ist ein Kernbereich der Verkehrssicherungspflicht. Umfang und Zeiten ergeben sich meist aus kommunalen Satzungen, die das Räumen und Streuen regeln, häufig werktags von 7 bis 20 Uhr.
Delegation an Dienstleister
Sie dürfen den Winterdienst an einen Hausmeister oder einen externen Dienstleister übertragen. Die Gesamtverantwortung bleibt jedoch bei der GdWE, ebenso eine Kontrollpflicht.
- Vertrag: Regeln Sie Leistungsumfang, Räumzeiten, Streumittel, betreute Flächen, Häufigkeit und Haftung eindeutig.
- Kontrolle: Prüfen Sie stichprobenartig, ob der Dienstleister ordnungsgemäß arbeitet, und fordern Sie bei Mängeln Nachbesserung.
- Dokumentation: Lassen Sie Räum- und Streuzeiten protokollieren und halten Sie eigene Kontrollen fest.
Winterdienst durch Eigentümer
Manche Gemeinschaften übertragen den Winterdienst per Rotation auf einzelne Eigentümer. Das ist zulässig, aber riskant:
- Beschluss: Die Übertragung braucht einen wirksamen Beschluss der Eigentümerversammlung, der Pflichten und Verantwortlichkeiten genau regelt.
- Haftung: Bei unzureichender Ausführung haftet zunächst weiter die GdWE gegenüber Dritten. Ein Regress gegen den verantwortlichen Eigentümer ist oft schwierig.
- Zuverlässigkeit: Nicht jeder Eigentümer kann den Dienst zuverlässig und fristgerecht leisten. Das Risiko von Lücken steigt.
Empfehlung: Wägen Sie ab, ob die Einsparung das höhere Haftungsrisiko rechtfertigt. In vielen Fällen ist ein professioneller Dienstleister die sicherere Wahl.
6. Die Haftung des WEG-Verwalters
Im Außenverhältnis ist der Verwalter nicht primärer Haftungsträger – diese Rolle hat die GdWE. Im Innenverhältnis kann er aber haften, wenn er seine Pflichten gegenüber der Gemeinschaft verletzt:
- Organisation: Er muss die Maßnahmen zur Verkehrssicherung organisieren, etwa den Winterdienst beauftragen.
- Kontrolle: Er muss die Ausführung delegierter Aufgaben überwachen und bei Mängeln einschreiten.
- Information: Er muss die Eigentümer über notwendige Maßnahmen und Risiken informieren.
Versäumt der Verwalter eine beschlossene Beauftragung oder die Kontrolle des Dienstleisters, kann die GdWE ihn bei einem Schaden in Regress nehmen. Mehr dazu im Beitrag zur Haftung des WEG-Verwalters.
7. Fazit: Vorausschauende Organisation schützt die Gemeinschaft
Die Verkehrssicherungspflicht liegt seit der WEG-Reform 2020 bei der GdWE, die gegenüber Dritten haftet. Mit regelmäßigen Kontrollen, klaren Verträgen, sorgfältiger Dokumentation und passendem Versicherungsschutz senken Sie das Haftungsrisiko deutlich. Übertragen Sie den Winterdienst, bleibt die Kontrolle Ihre Aufgabe. Wie Sie Regeln in der Hausordnung verankern und das Gemeinschaftseigentum abgrenzen, zeigen die verlinkten Beiträge.
