WEMoG-Frist 2025 abgelaufen: Was Altbeschlüsse im Grundbuch jetzt bedeuten

Das Wichtigste im Überblick

• Die Übergangsfrist der WEG-Reform 2020 für Altbeschlüsse endete am 31. Dezember 2025.
• Nicht ins Grundbuch eingetragene Altbeschlüsse verlieren ab 2026 ihre Wirkung gegenüber neuen Erwerbern (Sonderrechtsnachfolgern).
• Besonders relevant: abweichende Regelungen zur Erwerberhaftung und Öffnungsklauseln.
• WEGs sollten ihre Beschlusssammlung jetzt prüfen und bei Bedarf neue, gesetzeskonforme Beschlüsse fassen.

Die vielbeachtete Übergangsfrist der WEG-Reform 2020 für sogenannte Altbeschlüsse ist am 31. Dezember 2025 unwiderruflich abgelaufen. Für viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) stellt sich nun die Frage: Was bedeutet das Fristende für bisher nicht ins Grundbuch eingetragene Regelungen? Dieser Beitrag erläutert die Konsequenzen und zeigt, welche Schritte WEGs und Verwalter jetzt gehen sollten, um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden. Die Nichteintragung relevanter Altbeschlüsse kann weitreichende Folgen haben, die ab 2026 Realität sind.

1. Die WEMoG-Frist 2025: Ein Rückblick

Die umfassende Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform 2020) brachte wesentliche Neuerungen mit sich. Eine der kritischsten Übergangsregelungen betraf die sogenannten Altbeschlüsse — also solche Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 gefasst wurden und von der neuen Rechtslage abwichen. Um Rechtssicherheit zu gewährleisten, wurde eine Frist bis zum 31. Dezember 2025 eingeräumt. Innerhalb dieser Zeitspanne hatten WEGs die Möglichkeit, diese Altbeschlüsse — sofern sie grundbuchrelevant waren — ins Grundbuch eintragen zu lassen. Ziel war es, die Transparenz für potenzielle Erwerber zu erhöhen und die Rechtsverbindlichkeit zu sichern. Diese Frist ist nun verstrichen.

2. Warum Altbeschlüsse ins Grundbuch mussten

Nicht alle Altbeschlüsse waren eintragungspflichtig. Die Notwendigkeit zur Grundbucheintragung ergab sich insbesondere dort, wo Regelungen getroffen wurden, die über die gesetzlichen Vorgaben hinausgingen und Rechtswirkungen gegenüber Sonderrechtsnachfolgern (neuen Eigentümern) entfalten sollten.

2.1 Die Bedeutung der Erwerberhaftung

Ein Beispiel hierfür ist die Erwerberhaftung. Vor der WEG-Reform 2020 war es üblich, dass WEGs in ihrer Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss festlegten, dass ein Erwerber einer Wohnung für die Altschulden des Voreigentümers haftet. Nach neuem Recht (seit 1. Dezember 2020) ist diese sogenannte dingliche Erwerberhaftung auf das in § 16 Abs. 8 WEG geregelte Maß begrenzt und bezieht sich primär auf laufende Beiträge und Sonderumlagen des laufenden Wirtschaftsjahres des Erwerbs und des Folgejahres (Quelle: § 16 Abs. 8 WEG). Abweichende, weitergehende Regelungen, die vor 2020 getroffen wurden, hätten bis zum 31. Dezember 2025 im Grundbuch eingetragen werden müssen, um ihre Wirkung gegenüber neuen Eigentümern aufrechtzuerhalten.

Hinweis: Eine fehlende Eintragung bedeutet, dass die umfassendere Erwerberhaftung des Altbeschlusses für Käufer, die ab 2026 erworben haben, nicht mehr gilt. Die WEG muss sich dann an den Verkäufer halten, was in der Praxis oft schwierig ist.

2.2 Öffnungsklauseln und ihre Folgen

Auch bestimmte Öffnungsklauseln waren von der Frist betroffen. Öffnungsklauseln ermöglichen es einer WEG, durch Mehrheitsbeschluss von Regelungen abzuweichen, die eigentlich eine qualifizierte Mehrheit oder sogar Einstimmigkeit erfordern würden — etwa bei baulichen Veränderungen, die den Charakter der Anlage ändern. Wenn solche Öffnungsklauseln vor dem 1. Dezember 2020 vereinbart wurden und von der neuen Gesetzeslage abwichen, war ebenfalls eine Grundbucheintragung bis Ende 2025 notwendig, um ihre Verbindlichkeit für künftige Eigentümer zu sichern.

3. Was nach dem 31.12.2025 gilt: Die Rechtslage ab 2026

Mit Ablauf der Frist sind die Konsequenzen klar:

• Verlust der Wirkung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern: Nicht im Grundbuch eingetragene Altbeschlüsse, die sich auf Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern beziehen und von der gesetzlichen Regelung abweichen, sind ab dem 1. Januar 2026 für neue Erwerber (Sonderrechtsnachfolger) unwirksam. Dies betrifft insbesondere die oben genannten Regelungen zur Erwerberhaftung oder abweichende Öffnungsklauseln.
• Geltung der gesetzlichen Regelungen: An die Stelle der unwirksamen Altbeschlüsse treten automatisch die Regelungen des seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsgesetzes.
• Rechtsunsicherheit: Für WEGs, die nicht gehandelt haben, kann dies zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen — insbesondere bei Eigentümerwechseln, da die Grundlage für die Inanspruchnahme neuer Eigentümer für Altschulden entfällt oder bestimmte Beschlusskompetenzen eingeschränkt sind.

Hinweis: Auch wenn der Beschluss selbst formell gültig war und ist, entfaltet er doch keine Wirkung mehr gegenüber Erwerbern, die nach dem 31. Dezember 2025 die Wohnung gekauft haben, sofern er nicht im Grundbuch eingetragen wurde.

4. Handlungsempfehlungen für WEGs und Verwalter

Was können und müssen WEGs und ihre Verwalter jetzt tun, nachdem die Frist abgelaufen ist?

1. Bestandsaufnahme und Prüfung: Alle Altbeschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 gefasst wurden und potenziell grundbuchrelevant gewesen wären, auf ihre Eintragungspflicht hin überprüfen. Eine detaillierte Sichtung der Gemeinschaftsordnung und der Beschlusssammlung ist unerlässlich.
2. Analyse der Auswirkungen: Feststellen, welche konkreten Auswirkungen das Verstreichen der Frist auf die WEG hat. Welche Rechte oder Pflichten sind nun weggefallen oder haben sich geändert?
3. Information der Eigentümer: Transparente Kommunikation an alle Eigentümer über die eingetretene Rechtslage und die möglichen Konsequenzen.
4. Neue Beschlussfassungen: Sofern die weggefallenen Regelungen weiterhin gewünscht und rechtlich zulässig sind, müssen die WEGs neue Beschlüsse fassen. Diese müssen den seit 1. Dezember 2020 geltenden gesetzlichen Vorgaben entsprechen und können nicht einfach Altbeschlüsse ersetzen.
   • Beispiel Erwerberhaftung: Eine umfassendere Haftung des Erwerbers als in § 16 Abs. 8 WEG vorgesehen ist nicht mehr möglich. Die WEG muss bei Altschulden des Voreigentümers nun diesen direkt in Anspruch nehmen.
   • Beispiel Öffnungsklauseln: Neue Öffnungsklauseln müssen den aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen entsprechen.
5. Rechtliche Beratung: Bei Unsicherheiten empfiehlt sich anwaltlicher Rat. Ein auf WEG-Recht spezialisierter Anwalt kann die individuelle Situation der WEG bewerten und fundierte Empfehlungen aussprechen. Hilfreich ist auch ein Blick in die Teilungserklärung, um die Ausgangslage zu verstehen.

5. Fazit: Jetzt handeln, Klarheit schaffen

Der 31. Dezember 2025 war ein entscheidender Stichtag für viele Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Ablauf der Frist hat weitreichende Konsequenzen für die Verbindlichkeit von Altbeschlüssen — insbesondere im Hinblick auf die Erwerberhaftung und Öffnungsklauseln gegenüber neuen Eigentümern. Verwalter und WEGs sollten die Situation genau analysieren und aktiv handeln, um Rechtsunsicherheiten zu beseitigen. Auch wenn die ursprüngliche Frist verstrichen ist, lassen sich durch neue, gesetzeskonforme Beschlüsse zumindest teilweise wieder klare Verhältnisse schaffen. Wer tiefer einsteigen möchte, findet weiterführende Informationen in unserem Beitrag zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung.