Mit dem Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG) ist die eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts – kurz eGbR – zum Standard geworden, sobald eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Das hat Folgen für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), besonders für die Prüfung von Stimmrechten in der Eigentümerversammlung und für die Verwaltungsabläufe. Verwalter sollten sich auf die neuen Regelungen einstellen, um rechtssichere Beschlüsse zu gewährleisten und Haftungsrisiken zu vermeiden.
Dieser Beitrag zeigt, was die Umstellung auf die eGbR für Verwalter bedeutet, welche Nachweispflichten entstehen und wie sich Prozesse anpassen lassen.
Das Wichtigste im Überblick
- Jede GbR, die ein Recht im Grundbuch hält, muss sich vor weiteren Grundbuchänderungen als eGbR im Gesellschaftsregister eintragen lassen (Quelle: § 47 Abs. 2 GBO).
- Die Vertretungsbefugnis ergibt sich künftig aus dem öffentlichen Registerauszug.
- Verwalter müssen die Stimmberechtigung einer eGbR vor der Eigentümerversammlung anhand eines aktuellen Auszugs prüfen.
- Die Prüfung der Stimmberechtigung gehört ins Protokoll der Eigentümerversammlung.
1. MoPeG und die eGbR: Was sich geändert hat
Bis zum MoPeG konnte eine GbR formlos gegründet werden und war im Rechtsverkehr oft schwer zu identifizieren. Gesellschafterverhältnisse und Vertretungsbefugnisse mussten im Einzelfall aufwendig nachgewiesen werden. Mit der Reform wurde die Eintragung der GbR in ein neues Gesellschaftsregister geschaffen. Diese eingetragene GbR (eGbR) ist rechtsfähig und transparent.
Eine GbR, die ein Recht im Grundbuch hält – etwa als Eigentümerin einer Wohnungseinheit – muss sich als eGbR eintragen lassen, bevor sie Änderungen im Grundbuch vornehmen kann (Quelle: § 47 Abs. 2 GBO). Ohne diese Eintragung sind solche Änderungen nicht mehr möglich.
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2. Die eGbR im Grundbuch: Transparenz als neue Pflicht
Die wichtigste Neuerung ist die Pflicht zur Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister, sobald sie als Eigentümerin von Wohnungseigentum im Grundbuch geführt wird. Eine bislang im Grundbuch stehende GbR muss sich registrieren lassen, bevor sie ihr Eigentum veräußern oder belasten kann. Das Register weist Namen, Gesellschafter und vertretungsberechtigte Personen der eGbR aus.
Für den Verwalter bedeutet das eine Erleichterung und zugleich eine neue Prüfpflicht. Identität und Vertretungsbefugnis des Eigentümers ergeben sich nicht mehr aus möglicherweise unvollständigen Gesellschaftsverträgen, sondern aus einem öffentlichen Registerauszug.
3. Stimmrecht der eGbR in der Eigentümerversammlung
Die Auswirkungen auf das Stimmrecht der eGbR sind erheblich. Bislang war es für Verwalter oft schwierig, die Stimmberechtigung einer GbR zweifelsfrei zu klären. Häufig musste ein Gesellschaftsvertrag oder eine Vollmacht geprüft werden – fehleranfällig und unsicher.
Künftig muss die Vertretungsbefugnis der Person, die die eGbR in der Eigentümerversammlung vertritt, aus dem aktuellen Registerauszug hervorgehen. Ist dort eine Gesamtvertretung durch mehrere Gesellschafter vermerkt, müssen alle persönlich erscheinen oder eine wirksame Vollmacht erteilen. Ist hingegen ein Gesellschafter als alleinvertretungsberechtigt ausgewiesen, genügt dessen Anwesenheit oder eine von ihm erteilte Vollmacht.
Der Verwalter muss vor der Versammlung sicherstellen, dass die das Stimmrecht ausübende Person tatsächlich berechtigt ist. Fordern Sie von eGbR-Eigentümern frühzeitig einen aktuellen Registerauszug an. So vermeiden Sie ungültige Stimmabgaben und spätere Anfechtungen. Wie Beschlüsse angefochten werden, lesen Sie in unserem Beitrag zum Anfechten von WEG-Beschlüssen.
4. Prüfpflichten des Verwalters
Der Verwalter verantwortet die ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung und die Rechtmäßigkeit der Beschlüsse. Dazu gehört die korrekte Feststellung der Stimmberechtigung. Mit der eGbR erweitern sich die Prüfpflichten:
- Identifizierung: Klären, ob es sich um eine eingetragene GbR handelt, und einen aktuellen Registerauszug anfordern.
- Vertretungsbefugnis: Den Auszug auf Einzel- oder Gesamtvertretung prüfen.
- Aktualität: Der Auszug sollte nur wenige Wochen alt sein, um zwischenzeitliche Gesellschafterwechsel auszuschließen.
- Protokollierung: Die Prüfung der Stimmberechtigung im Protokoll der Eigentümerversammlung dokumentieren.
5. Handlungsempfehlungen für Verwalter
Für einen reibungslosen Übergang empfehlen wir folgende Schritte.
Proaktive Information
Schreiben Sie alle bekannten GbR-Eigentümer an und informieren Sie über die Eintragungspflicht. Bitten Sie um Vorlage eines aktuellen Registerauszugs rechtzeitig vor der nächsten Eigentümerversammlung. Weisen Sie darauf hin, dass ohne diesen Nachweis das Stimmrecht möglicherweise nicht ausgeübt werden kann.
Anpassung der internen Prozesse
Erstellen Sie eine Checkliste für die Versammlungsvorbereitung, die die Prüfung von eGbR-Eigentümern einschließt. Schulen Sie Ihr Personal im Umgang mit dem Gesellschaftsregister. Passen Sie Muster für Protokolle und Vollmachten an. Grundlagen dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Verwaltervollmacht.
Umgang mit Zweifelsfällen
Erhalten Sie trotz Aufforderung keinen aktuellen Registerauszug oder bestehen Zweifel an der Vertretungsbefugnis, sollten Sie das Stimmrecht unter Vorbehalt stellen oder im Zweifel nicht anerkennen. Dokumentieren Sie dies transparent im Protokoll. Bei Unsicherheiten ist anwaltlicher Rat ratsam, um spätere Anfechtungen zu vermeiden.
Fazit: Mehr Rechtssicherheit durch Transparenz
Die Einführung der eGbR durch das MoPeG wirkt sich direkt auf die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften aus. Für Verwalter entstehen neue Prüfpflichten, zugleich aber mehr Rechtssicherheit und Transparenz im Umgang mit GbR-Eigentümern. Durch proaktive Information, sorgfältige Prüfung von Grundbuch und Registerauszug sowie angepasste Prozesse stellen Sie sicher, dass Eigentümerversammlungen rechtssicher ablaufen und Beschlüsse Bestand haben.
