Das Wichtigste im Überblick
- Das LG München I hat 2026 entschieden: Eine WEG darf einen abberufenen, ungeeigneten Verwalter nicht erneut bestellen.
- Das gilt auch bei drohender Verwalterlosigkeit und fehlenden Alternativen.
- Ein solcher Beschluss widerspricht der ordnungsmäßigen Verwaltung und ist anfechtbar (Frist: ein Monat).
- Als rechtssichere Notlösung dient die gerichtliche Bestellung über eine Beschlussersetzungsklage.
- Eine Interimsverwaltung oder ein aktiver Verwaltungsbeirat überbrücken die Übergangszeit.
Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist anspruchsvoll. Doch was gilt, wenn die Gemeinschaft ohne Verwalter dasteht und ausgerechnet den zuvor abberufenen, als ungeeignet befundenen Verwalter erneut bestellen will? Ein Urteil des Landgerichts (LG) München I aus dem Jahr 2026 setzt hier klare Grenzen. Dieser Beitrag erläutert die Hintergründe, die Rechtslage nach der WEG-Reform 2020 und praktikable Alternativen.
1. Das Urteil des LG München I 2026
Das LG München I hat entschieden: Eine WEG darf einen wirksam abberufenen Verwalter nicht erneut bestellen, wenn dieser als ungeeignet gilt. Das gilt selbst dann, wenn die Gemeinschaft unter dem Druck einer drohenden Verwalterlosigkeit steht und keine anderen Kandidaten findet.
Das Gericht stellte klar: Ein solcher Beschluss widerspricht der ordnungsmäßigen Verwaltung und ist anfechtbar (Quelle: §§ 18, 19 WEG). Ein einmal als ungeeignet abberufener Verwalter darf nicht allein deshalb wieder ins Amt gelangen, weil ein Vakuum zu füllen ist. Damit schließt das Gericht eine Lücke, die manche Gemeinschaften nach der WEG-Reform 2020 zu nutzen versuchten, um fehlerhafte Beschlüsse über einen zweiten Anlauf zu heilen.
Tipp: Dokumentieren Sie die Gründe für die Abberufung eines Verwalters lückenlos. Diese Unterlagen sind bei späteren Auseinandersetzungen entscheidend.
2. Wann gilt ein Verwalter als ungeeignet?
Ungeeignetheit liegt vor, wenn der Verwalter seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten wiederholt oder schwerwiegend verletzt. Typische Gründe sind:
- mangelnde Erreichbarkeit und Kommunikation
- fehlerhafte oder unvollständige Jahresabrechnungen
- verspätete Einberufung der Eigentümerversammlung oder verzögerte Umsetzung von Beschlüssen
- unzureichende Instandhaltungsplanung
- Missachtung von Beschlüssen der Gemeinschaft
- fehlende Fachkenntnisse für eine ordnungsmäßige Verwaltung
Die erneute Bestellung eines aus solchen Gründen abberufenen Verwalters läuft dem Ziel der WEG-Reform 2020 zuwider, die Eigentümerrechte zu stärken und die Verwaltung zu professionalisieren.
3. Der Bestellungsbeschluss: Gültigkeit und Fallstricke
Die Gemeinschaft bestellt den Verwalter durch Beschluss (Quelle: § 26 Abs. 1 WEG). Dieser Beschluss kann aus formellen oder inhaltlichen Gründen anfechtbar sein:
- Formelle Fehler: fehlende Einladung einzelner Eigentümer, unzureichende Ladungsfrist oder fehlerhafte Protokollierung.
- Inhaltliche Fehler: Der Beschluss widerspricht der ordnungsmäßigen Verwaltung. Genau hier ordnet das LG München I die erneute Bestellung eines ungeeigneten Verwalters ein.
Ein solcher Beschluss ist auch dann anfechtbar, wenn die Gemeinschaft ihn in guter Absicht fasst, um eine Verwalterlosigkeit abzuwenden. Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben (Quelle: § 45 WEG). Bestehen die Gründe für die Ungeeignetheit fort, lässt sich der Fehler nicht durch einen späteren Zweitbeschluss heilen.
Tipp: Holen Sie bei der Verwaltersuche mehrere Angebote ein und prüfen Sie Referenzen sorgfältig. Ein transparenter Auswahlprozess beugt späteren Problemen vor. Hinweise dazu gibt der Beitrag zum Verwalterwechsel.
4. Alternativen zur Not-Wiederbestellung
Steht die Gemeinschaft ohne Verwalter da, ist besonnenes Handeln gefragt. Diese Wege sind rechtssicher:
- Interimsverwaltung: Beauftragen Sie kurzfristig einen externen Dienstleister mit den dringenden Aufgaben.
- Aktiver Verwaltungsbeirat: Ein starker Verwaltungsbeirat kann die Übergangszeit überbrücken und die Suche koordinieren.
- Proaktive Suche: Beginnen Sie frühzeitig und nutzen Sie Immobilienverbände sowie regionale Netzwerke.
- Konditionen prüfen: Sind die Anforderungen zu hoch oder die Vergütung zu niedrig, ziehen Sie kaum geeignete Kandidaten an. Eine realistische Einschätzung hilft.
Die gerichtliche Bestellung als letzte Möglichkeit
Findet die Gemeinschaft trotz aller Bemühungen keinen Verwalter und droht sie handlungsunfähig zu werden, kann ein Eigentümer die gerichtliche Bestellung beantragen. Dazu dient die Beschlussersetzungsklage (Quelle: § 44 WEG). Dieser Weg ist mit Zeit und Kosten verbunden, stellt aber im Gegensatz zur erneuten Bestellung eines ungeeigneten Verwalters eine einwandfreie Lösung dar.
5. Pflichten und Haftung des Verwalters
Der Verwalter schuldet der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Amtsführung. Verletzt er diese Pflicht, drohen Schadensersatzansprüche. Wie weit die Haftung reicht, zeigen die Beiträge zur Haftung des WEG-Verwalters und zum faktischen Verwalter. Auf einen zertifizierten Verwalter zu achten, senkt das Risiko einer späteren Abberufung.
Fazit: Die ordnungsmäßige Verwaltung hat Vorrang
Das Urteil des LG München I 2026 ist ein klares Signal: Schnellschüsse ersetzen keine ordnungsmäßige Verwaltung. Die erneute Bestellung eines bereits abberufenen, ungeeigneten Verwalters ist keine Option, auch nicht in der Not. Gemeinschaften sollten frühzeitig und sorgfältig nach einer geeigneten Verwaltung suchen und im Zweifel rechtlichen Rat einholen. So sichern sie eine stabile und rechtskonforme Verwaltung.
