BGH 2026: Grenzen beim Stimmrechtsausschluss in WEGs

Das Wichtigste im Überblick

• Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im März 2026 (Az. V ZR 189/24) die Grenzen des Stimmrechtsausschlusses in der WEG präzisiert.
• Ein Ausschluss ist nur bei einem unmittelbaren, konkreten Interessenkonflikt zulässig (Quelle: § 25 Abs. 4 WEG).
• Pauschale Klauseln in der Gemeinschaftsordnung können nichtig sein.
• Fehlerhafte Stimmrechtsausschlüsse machen Beschlüsse anfechtbar.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im März 2026 mit dem Urteil V ZR 189/24 (Az. V ZR 189/24) eine Entscheidung zu den Grenzen des Stimmrechtsausschlusses in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) getroffen. Das Urteil präzisiert, wann Miteigentümer von der Abstimmung in der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden dürfen und wann solche Ausschlüsse nichtig sind. Es geht dabei nicht um die Beschlussfähigkeit, sondern um die partielle Entziehung des Stimmrechts einzelner Eigentümer bei bestimmten Beschlüssen.

1. Das BGH-Urteil V ZR 189/24: Was sich ändert

Mit dem Urteil vom März 2026 (Az. V ZR 189/24) hat der BGH die seit der WEG-Reform 2020 bestehende Rechtsunsicherheit bei der Auslegung von Stimmrechtsausschlüssen reduziert. Der Kern des Urteils ist die Abgrenzung zwischen dem grundlegenden Stimmrecht jedes Wohnungseigentümers und der Notwendigkeit, Interessenkonflikte zu vermeiden. Der BGH betont, dass das Stimmrecht ein fundamentales Mitverwaltungsrecht ist. Es darf nur in eng begrenzten Ausnahmefällen entzogen werden (Quelle: § 25 Abs. 4 WEG). Das schützt Miteigentümer vor willkürlichen Ausschlüssen. Grundlagen zur Abstimmung erläutert der Beitrag zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung.

2. Objektbezogener Stimmrechtsausschluss: Was ist zulässig?

Ein objektbezogener Stimmrechtsausschluss ist grundsätzlich nur zulässig, wenn der betroffene Eigentümer bei dem konkreten Tagesordnungspunkt in einem unmittelbaren, gegenläufigen Interessenkonflikt zur Gemeinschaft steht. Ein solcher Konflikt liegt vor, wenn der Eigentümer persönlich und direkt von der Entscheidung betroffen ist. Beispiele:

• Vertragsbeziehungen: Der Eigentümer ist selbst Vertragspartner der WEG, etwa als Dienstleister, und über diesen Vertrag wird abgestimmt.
• Rechtliche Auseinandersetzungen: Es wird über einen Rechtsstreit abgestimmt, an dem der Eigentümer als Partei beteiligt ist (Quelle: § 25 Abs. 4 WEG).
• Maßnahmen am Sondereigentum: Die WEG stimmt über Maßnahmen ab, die ausschließlich das Sondereigentum des Eigentümers betreffen und ihm einen direkten persönlichen Vorteil oder Nachteil verschaffen.

Hinweis: Ein Stimmrechtsausschluss muss stets konkret auf den jeweiligen Tagesordnungspunkt bezogen sein und einen direkten, objektiven Interessenkonflikt aufweisen. Allgemeine oder pauschale Ausschlüsse sind in der Regel unzulässig.

3. Nichtigkeitsfallen: Klauseln in der Gemeinschaftsordnung

Das Urteil macht deutlich, dass viele ältere Klauseln in einer Gemeinschaftsordnung unwirksam sein können. Insbesondere sind solche Klauseln nichtig, die:

• Pauschale Ausschlüsse vorsehen: Eine Klausel, die alle Eigentümer ausschließt, sobald sie in irgendeiner Weise "betroffen" oder "interessiert" sind, ist zu unbestimmt.
• Die bloße Möglichkeit eines Konflikts unterstellen: Die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts reicht nicht aus. Es muss ein unmittelbarer Konflikt vorliegen.
• Die Verwalterbestellung betreffen: Klauseln, die einem Eigentümer das Stimmrecht bei der eigenen Bestellung oder Abberufung als Verwalter entziehen, hat der BGH enger gefasst. Ein Ausschluss ist nur gerechtfertigt, wenn ein konkreter und unmittelbarer Interessenkonflikt besteht.

Empfehlung: Überprüfen Sie Ihre Gemeinschaftsordnung auf möglicherweise nichtige Stimmrechtsausschluss-Klauseln. Eine Anpassung durch Beschluss kann sinnvoll sein, um spätere Anfechtungen zu vermeiden.

4. Praktische Auswirkungen für die WEG-Verwaltung

Für Verwalter und Eigentümer bedeutet das Urteil eine erhöhte Sorgfaltspflicht bei der Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung. Beachten Sie folgende Punkte:

1. Prüfung der Tagesordnungspunkte: Prüfen Sie vor jeder Abstimmung, ob ein konkreter Eigentümer bei einem bestimmten Punkt in einem unmittelbaren Interessenkonflikt steht.
2. Klare Kommunikation: Informieren Sie betroffene Eigentümer vor der Abstimmung transparent über den möglichen Ausschluss.
3. Protokollierung: Halten Sie die Gründe für einen Ausschluss präzise im Protokoll fest.
4. Anfechtungsrisiken: Fehlerhafte Ausschlüsse oder das Unterlassen eines notwendigen Ausschlusses können zur Ungültigkeit des Beschlusses führen (Quelle: § 23 Abs. 4 WEG).

5. Checkliste: Stimmrechtsausschluss rechtssicher anwenden

Beachten Sie diese Punkte, um Beschlüsse rechtssicher zu gestalten:

• Konkreter Tagesordnungspunkt: Ist der Ausschluss an einen spezifischen Tagesordnungspunkt gebunden?
• Unmittelbarer Interessenkonflikt: Besteht ein direkter, objektiver und gegenläufiger Konflikt zur WEG?
• Keine pauschale Klausel: Beruht der Ausschluss auf einer individuellen Prüfung, nicht auf einer unbestimmten Klausel?
• Eigentümer informiert: Wurde der betroffene Eigentümer vor der Abstimmung informiert?
• Protokollierte Begründung: Sind die Gründe für den Ausschluss klar im Protokoll vermerkt?

Wie Sie gegen fehlerhafte Beschlüsse vorgehen, erfahren Sie im Leitfaden WEG-Beschlüsse anfechten.

Fazit: Mehr Rechtssicherheit bei der Abstimmung

Das Urteil V ZR 189/24 schärft die Kriterien für einen zulässigen Stimmrechtsausschluss und bietet Verwaltern und Eigentümern eine klare Orientierung. Es stärkt den Schutz vor willkürlichen Ausschlüssen und ermöglicht zugleich, echte Interessenkonflikte zu managen. Überprüfen Sie bestehende Gemeinschaftsordnungen und holen Sie im Zweifel rechtlichen Rat ein, um die Gültigkeit künftiger Beschlüsse zu sichern.