Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG: Wer zustimmt und wer verklagt wird

Korrekturhinweis vom 4. August 2026

Dieser Beitrag stützte sich in seiner ursprünglichen Fassung auf zwei Entscheidungen, die es nicht gibt: „BGH, Urteil vom 15.01.2025, Az. V ZR 123/24" und „BGH, Urteil vom 20.03.2026, Az. V ZR 45/25". Beide Aktenzeichen sind weder in der Entscheidungsdatenbank des BGH noch bei dejure.org nachweisbar. Falsch war auch der Inhalt: Klauseln, die den Verwalter zur Zustimmung ermächtigen, sind wirksam, und der Verkäufer muss vor dem Verkauf keinen Beschluss der Eigentümerversammlung einholen. Diese Aussage war geeignet, Verkäufe zu verzögern, und ist gestrichen. Ebenfalls gestrichen ist die Begründung, die Zustimmungserteilung sei eine „hoheitliche Aufgabe": Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist ein rechtsfähiger Verband des Privatrechts (§ 9a Abs. 1 WEG). Der Beitrag ist vollständig neu gefasst.

Wer erteilt die Zustimmung zum Wohnungsverkauf, und wen muss der Verkäufer verklagen, wenn sie ausbleibt? Der BGH hat beide Fragen 2023 und 2024 beantwortet.

Das Wichtigste im Überblick

• § 12 Abs. 1 WEG erlaubt ausdrücklich, die Veräußerung von Wohnungseigentum an die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten zu binden. Eine Klausel, die den Verwalter benennt, ist damit gesetzlich vorgesehen und wirksam.
• Der BGH hat am 21. Juli 2023 entschieden (Az. V ZR 90/22), dass eine Klage auf Zustimmung seit dem 1. Dezember 2020 stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist, auch wenn die Vereinbarung vor diesem Datum getroffen wurde.
• Der Verwalter wird in einer solchen Klausel „lediglich als Organ der GdWE angesprochen"; die Klausel wird entsprechend ausgelegt und nicht verworfen (BGH, 21. Juli 2023, Az. V ZR 90/22, Rn. 7 und 12).
• Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist keine Voraussetzung des Verkaufs. Der Verkäufer benötigt die Zustimmung; wie die Gemeinschaft intern zu ihrer Entscheidung kommt, ist ihre Sache.
• Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden (§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG). Maßgeblich ist, ob die Veräußerung bei objektiver Betrachtung eine gemeinschaftswidrige Gefahr darstellt (BGH, 22. März 2024, Az. V ZR 141/23, Rn. 14).

1. Was an der ursprünglichen Fassung falsch war

Die alte Fassung berief sich auf zwei Aktenzeichen, die nicht existieren. Weder die Entscheidungsdatenbank des BGH noch die Aktenzeichensuche bei dejure.org weist unter „V ZR 123/24" oder „V ZR 45/25" eine Entscheidung aus, und zwar auch nicht unter einem anderen Datum. Der 15. Januar 2025 war zudem ein Mittwoch; der V. Zivilsenat verkündet regelmäßig freitags.

Aus diesen Scheinbelegen wurden drei falsche Aussagen abgeleitet:

1. Verwalterklauseln in der Teilungserklärung seien unwirksam. Das Gegenteil ist der Fall.
2. Verkäufer müssten vor dem Verkauf einen Beschluss der Eigentümerversammlung einholen. Diese Obliegenheit gibt es nicht.
3. Die Zustimmungserteilung sei eine „hoheitliche Aufgabe". Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist ein privatrechtlicher Verband; hoheitliche Aufgaben nimmt sie nicht wahr.

Die zweite Aussage war die praktisch schädlichste, weil sie Verkäufer dazu anhalten konnte, auf eine Eigentümerversammlung zu warten, die für den Verkauf gar nicht erforderlich ist.

2. Was § 12 WEG tatsächlich regelt

Der Wortlaut ist seit 1951 unverändert. § 12 Abs. 1 WEG lautet:

„Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf."

Die Zustimmungsbeschränkung ist damit ein gesetzlich vorgesehenes Gestaltungsmittel. Sie muss als Inhalt des Sondereigentums vereinbart und im Grundbuch eingetragen sein und findet sich regelmäßig in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung.

Zweck der Regelung ist der Schutz der Gemeinschaft. Nach der Rechtsprechung des BGH dient sie „allein dem Schutz der Wohnungseigentümer gegen den Eintritt unerwünschter Personen in die Wohnungseigentümergemeinschaft" und soll verhindern, „dass Wohnungseigentum in die Hand eines persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerbers gerät" (BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2012, Az. V ZB 2/12, BGHZ 195, 120, Rn. 13).

3. BGH, 21. Juli 2023, Az. V ZR 90/22: die Verwalterklausel bleibt wirksam

Der Fall betraf eine Teilungserklärung von 1985, die die Veräußerung von der Zustimmung des Verwalters abhängig machte. Der Kaufpreis betrug 240.000 Euro, die Verwalterin verweigerte die Zustimmung, die Eigentümerin verklagte sie. Die Klage blieb in allen drei Instanzen erfolglos, und zwar aus einem einzigen Grund: Die Verwalterin war nicht die richtige Beklagte.

Der amtliche Leitsatz lautet:

„a) Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 eine Klage auf Zustimmung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

b) Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor diesem Datum getroffen wurde."

Entscheidend für die Praxis sind zwei Passagen der Begründung. Zur Rolle des Verwalters heißt es in Rn. 7:

„Wird in der Teilungserklärung die Veräußerung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht, wird dieser insoweit lediglich als Organ der GdWE angesprochen; ein eigenes Zustimmungsrecht steht ihm nicht - auch nicht als Treuhänder - zu."

Und zur Wirksamkeit der Klausel in Rn. 12:

„Auch wenn es zweckmäßig ist, in der Teilungserklärung juristisch präzise die GdWE, vertreten durch den Verwalter, als zustimmungsbefugt zu bezeichnen, ist es unschädlich, wenn - in abgekürzter Ausdrucksweise - der Verwalter aufgeführt ist, weil seine Funktion als Organ der GdWE ohne weiteres erkennbar ist."

Der Senat löst den Fall ausschließlich über Auslegung. Von Unwirksamkeit ist an keiner Stelle die Rede. Weiter heißt es in Rn. 12: „Da sie selbst nicht handlungsfähig ist, wird die Zustimmungserklärung durch den Verwalter als dem hierfür zuständigen Organ abgegeben."

Hinweis: Eine Verwalterklausel in Ihrer Teilungserklärung muss nicht geändert werden. Sie wird so gelesen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustimmt und der Verwalter die Erklärung als deren Organ abgibt. Eine Klage auf Zustimmung ist aber gegen die Gemeinschaft zu richten, nicht gegen die Verwaltung.

4. BGH, 22. März 2024, Az. V ZR 141/23: dasselbe für die Eigentümerklausel

Ein Jahr später entschied der Senat den anderen Klauseltyp. In einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft verlangte die Teilungserklärung von 2001 „die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer" und stellte ausdrücklich klar, dass es der Zustimmung des Verwalters nicht bedürfe. Der amtliche Leitsatz:

„Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums ‚der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer' bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten; dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurde."

Tragend ist, dass die Prüfung und Erteilung der Zustimmung eine Maßnahme der Verwaltung im Sinne des § 18 Abs. 1 WEG ist. Der Senat formuliert in Rn. 15: „Im Zweifel ist der Verband für die Entscheidung über die Regelung zum Schutz der Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums berufen. § 19 Abs. 1 WEG räumt der GdWE die hierfür notwendige Beschlusskompetenz ein." Nach Rn. 19 gilt das ausdrücklich auch in der Zweiergemeinschaft.

Damit hat der Senat die Gegenauffassung verworfen, jeder Wohnungseigentümer müsse individuell zustimmen.

5. Wer entscheidet intern, und wann braucht es einen Beschluss?

Hier lag der Kern des Fehlers in der alten Fassung. Zu unterscheiden sind zwei Ebenen.

Nach außen ist immer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustimmungsbefugt und Klagegegner. Das gilt unabhängig vom Wortlaut der Klausel.

Nach innen hängt es von der Klausel ab, wie die Gemeinschaft zu ihrer Entscheidung kommt:

• Benennt die Klausel den Verwalter, gibt dieser die Erklärung als Organ ab. Ein Beschluss der Versammlung ist dafür nicht erforderlich (Az. V ZR 90/22, Rn. 12). Die Wohnungseigentümer können die Entscheidung an sich ziehen und selbst beschließen, sie müssen es aber nicht.
• Benennt die Klausel die anderen Wohnungseigentümer, ist die Erteilung „Aufgabe der GdWE, über welche die Gesamtheit der Wohnungseigentümer mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließt" (Az. V ZR 141/23, Rn. 11).

In keinem der beiden Fälle trifft den Verkäufer die Obliegenheit, vor dem Verkauf eine Eigentümerversammlung herbeizuführen. Er beantragt die Zustimmung. Ob und wie die Gemeinschaft dafür einen Beschluss fasst, ist Teil ihrer Willensbildung im Innenverhältnis.

6. Der Kaufvertrag kann vorher geschlossen werden

§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG lautet:

„Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist."

Das Wort „solange" ist entscheidend. Es handelt sich um eine schwebende Unwirksamkeit: Der Kaufvertrag kann beurkundet werden, die Zustimmung wird nachgeholt, und mit ihrer Erteilung wird der Vertrag wirksam. So lag es auch im Fall Az. V ZR 90/22, in dem der Kaufvertrag am 29. Oktober 2020 geschlossen und die Zustimmung erst danach erbeten wurde.

Einen Beschluss oder eine Zustimmung als Vorbedingung der Beurkundung verlangt das Gesetz nicht. Praktisch ist es trotzdem sinnvoll, die Zustimmung früh anzustoßen, weil ohne sie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgt.

Zur Grundbuchpraxis hat der BGH am 11. Oktober 2012 entschieden (Az. V ZB 2/12): Die Verwalterzustimmung bleibt wirksam, auch wenn die Bestellung des Verwalters vor dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt endet, und das Grundbuchamt hat grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der Verwalter bei Einreichung des Umschreibungsantrags noch bestellt war.

7. Wann darf die Zustimmung versagt werden?

§ 12 Abs. 2 WEG lautet:

„Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden."

Den Maßstab hat der BGH in der Entscheidung Az. V ZR 141/23, Rn. 14, formuliert:

„Daher kommt es auch für die Beurteilung der Frage, ob die Zustimmung aus einem wichtigen Grund versagt werden darf (§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG), nicht auf die Interessen einzelner Wohnungseigentümer an, sondern darauf, ob die Veräußerung bei objektiver Betrachtung eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellt."

Maßgeblich sind also objektive Umstände in der Person des Erwerbers, insbesondere persönliche oder finanzielle Unzuverlässigkeit, nicht das Missbehagen einzelner Nachbarn.

Hinweis: Einen abschließenden Katalog von Einzelfällen des wichtigen Grundes gibt es nicht. In beiden hier besprochenen Urteilen hat der BGH die Frage ausdrücklich offengelassen, weil die Klagen schon an der Passivlegitimation scheiterten (Az. V ZR 90/22, Rn. 17; Az. V ZR 141/23, Rn. 23). Aussagen der Art „der BGH hat entschieden, dass X ein wichtiger Grund ist" lassen sich mit diesen Entscheidungen nicht belegen.

8. Die Zustimmungspflicht abschaffen: § 12 Abs. 4 WEG

Wer die Beschränkung dauerhaft loswerden will, findet den Weg in § 12 Abs. 4 WEG:

„Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend."

Dafür genügt ein Mehrheitsbeschluss. Anschließend kann die Beschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Für Gemeinschaften, in denen die Klausel nur Verzögerungen erzeugt und nie einen praktischen Schutzzweck erfüllt hat, ist das die sauberste Lösung.

9. Was Verkäufer, Käufer und Verwaltungen tun sollten

1. Grundbuch und Teilungserklärung prüfen. Nur eine als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Vereinbarung begründet überhaupt eine Zustimmungspflicht.
2. Zustimmung früh beantragen, aber nicht auf eine Versammlung warten. Bei einer Verwalterklausel richten Sie den Antrag an die Verwaltung, die für die Gemeinschaft erklärt. Ein Versammlungsbeschluss ist dafür nicht nötig.
3. Beurkundung nicht aufschieben. Der Kaufvertrag kann geschlossen werden, bevor die Zustimmung vorliegt. Notarielle Verträge enthalten dafür üblicherweise entsprechende Vollzugsregelungen.
4. Bei Verweigerung die Gemeinschaft verklagen. Klagegegner ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht die Verwaltung und nicht die einzelnen Miteigentümer. Eine Klage gegen die falsche Partei wird abgewiesen, wie beide besprochenen Fälle zeigen.
5. Für Verwaltungen: zügig und begründet entscheiden. Prüfen Sie den Erwerber am objektiven Maßstab der gemeinschaftswidrigen Gefahr und dokumentieren Sie die Entscheidung.
6. Grundsatzfrage stellen. Prüfen Sie, ob die Beschränkung in Ihrer Gemeinschaft überhaupt noch einen Zweck erfüllt. § 12 Abs. 4 WEG erlaubt ihre Aufhebung durch Mehrheitsbeschluss.

10. Fazit

Die Rechtslage ist unspektakulärer, als die frühere Fassung dieses Beitrags suggeriert hat. Die Verwalterklausel bleibt wirksam, sie wird nur richtig gelesen: Zustimmungsberechtigt ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der Verwalter handelt als ihr Organ.

Geändert hat sich damit im Wesentlichen die Prozessführung. Wer die Zustimmung erstreiten muss, verklagt die Gemeinschaft. Am Ablauf eines Verkaufs ändert die Rechtsprechung nichts, und ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist keine Voraussetzung dafür.

Quellen

• BGH, Urteil vom 21. Juli 2023, Az. V ZR 90/22, ECLI:DE:BGH:2023:210723UVZR90.22.0, NJW 2023, 3654, Volltext beim Bundesgerichtshof; Vorinstanzen: LG Lüneburg, Beschluss vom 26. April 2022, 9 S 55/21; AG Hannover, Urteil vom 8. September 2021, 481 C 1396/21
• BGH, Urteil vom 22. März 2024, Az. V ZR 141/23, ECLI:DE:BGH:2024:220324UVZR141.23.0, NJW 2024, 2173, NZM 2024, 553, DNotZ 2024, 845, Volltext beim Bundesgerichtshof; Vorinstanzen: LG Frankfurt am Main, Urteil vom 15. Juni 2023, 2-13 S 92/22, NZM 2023, 771; AG Büdingen, 2 C 94/22
• BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2012, Az. V ZB 2/12, BGHZ 195, 120, Volltext beim Bundesgerichtshof; Vorinstanzen: OLG Frankfurt am Main; AG Bensheim
• §§ 9a, 12, 18, 19, 25 WEG, § 12 WEG bei gesetze-im-internet.de; § 878 BGB
• Hinweis zur Belegprüfung: Zu den Aktenzeichen „V ZR 123/24" und „V ZR 45/25" weisen die Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofs und die Aktenzeichensuche bei dejure.org keine Entscheidungen aus.