Wem gehört der Technikraum? Was der BGH 2026 entschieden hat

Korrekturhinweis vom 3. August 2026

Dieser Beitrag gab die Entscheidung des BGH vom 20. Februar 2026 (Az. V ZR 34/25) in seiner ursprünglichen Fassung inhaltlich falsch wieder. Dargestellt wurde, Technikräume mit zentraler Versorgungsfunktion seien zwingend Gemeinschaftseigentum und abweichende Regelungen in der Teilungserklärung unwirksam. Das war die Auffassung der Vorinstanz, die der BGH aufgehoben hat. Der BGH hat gegenteilig entschieden: Solche Räume können Sondereigentum sein. Zusätzlich war das Urteilsdatum falsch angegeben (März 2026 statt 20. Februar 2026). Wir haben den Beitrag vollständig neu gefasst und danken dem Leser, der uns auf den Fehler hingewiesen hat.

Heizungskeller, Hausanschlussraum, Technikraum: Wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Teilungserklärung liest, stößt regelmäßig auf die Frage, ob solche Räume überhaupt Sondereigentum sein können. Der BGH hat diese Frage am 20. Februar 2026 beantwortet.

Das Wichtigste im Überblick

• Der BGH hat am 20. Februar 2026 entschieden (Az. V ZR 34/25), dass ein Technikraum in der WEG Sondereigentum sein kann, auch wenn darin gemeinschaftlich genutzte Anlagen stehen.
• Rechtlich zu trennen sind der Raum und die Anlage: Eine Anlage nach § 5 Abs. 2 WEG bleibt Gemeinschaftseigentum, der umgebende Raum wird davon nicht erfasst.
• Der BGH gibt seine Entscheidungen von 1979 (BGHZ 73, 302, 311) und 1991 (NJW 1991, 2909) insoweit ausdrücklich auf.
• Eine Teilungserklärung, die einen Technikraum dem Sondereigentum zuordnet, ist aus diesem Grund nicht unwirksam.
• Der Zugang für beschlossene Reparaturen, Wartungen und Zählerablesungen ist über die Duldungspflicht aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gesichert, allerdings nur anlassbezogen.

1. Der amtliche Leitsatz

Der Leitsatz der Entscheidung lautet:

„Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im (zwingenden) Gemeinschaftseigentum; sie können daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 2. Februar 1979 - V ZR 14/77, BGHZ 73, 302, 311; Urteil vom 5. Juli 1991 - V ZR 222/90, NJW 1991, 2909)."

Zwei Formulierungen tragen die Entscheidung. „Nicht deswegen" bedeutet: Die Belegenheit einer gemeinschaftlich genutzten Anlage in einem Raum ist für sich allein kein Grund, dem Raum die Sondereigentumsfähigkeit abzusprechen. „Insoweit Aufgabe" bedeutet: Die älteren Entscheidungen sind nicht insgesamt überholt, sondern nur, soweit ihnen etwas anderes zu entnehmen ist.

Die Entscheidung ist zur Veröffentlichung in der amtlichen Sammlung BGHZ vorgesehen.

2. Der Sachverhalt

Der Fall betraf ein Zweifamilienhaus mit zwei Wohneinheiten. Nach der Teilungserklärung aus dem Jahr 2013 gehörten drei Kellerräume, im Aufteilungsplan bezeichnet als „Treppenhaus", „Flur" und „Technik", zum Sondereigentum der Einheit Nr. 1.

Im Technikraum befanden sich ursprünglich eine gemeinsame Ölheizung, die 2017 durch zwei getrennte Gasthermen ersetzt wurde, außerdem die Absperrhähne für die Gas- und Wasseranschlüsse beider Einheiten sowie die Gas- und Wasserzähler. Daneben standen dort eine Toilette, ein Waschbecken und Metallregale, die der Eigentümer der Einheit Nr. 1 zur Lagerung von Elektrogeräten nutzte. Im „Treppenhaus" war der Hauptstromkasten mit den Stromzählern untergebracht. Erreichbar waren die drei Räume ausschließlich über die Einheit Nr. 1. Für die Einheit Nr. 2 bestand eine Grunddienstbarkeit, die auf die Mitbenutzung von Flur und Technikraum zum Zweck der Zählerablesung beschränkt war.

Dass der Raum auch privat genutzt wurde, ist kein Nebendetail. Nach der bis dahin verbreiteten Auffassung war gerade die anderweitige Nutzung das entscheidende Abgrenzungskriterium. Die Vorinstanz hielt sie für unerheblich.

Die Eigentümer der Einheit Nr. 2 verlangten unter Berufung auf § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG vollständigen Mitbesitz an allen drei Räumen. Ihr Argument: Räume mit solchen Anlagen müssten zwingend Gemeinschaftseigentum sein.

3. Der Verfahrensgang

Das Amtsgericht Mayen entschied durch Teilurteil vom 6. Juni 2024 (2e C 369/23 WEG). Das Landgericht Koblenz gab den Klägern mit Urteil vom 30. Januar 2025 (2 S 26/24 WEG) statt und urteilte, die Räume stünden zwingend im Gemeinschaftseigentum. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft legte die vom Landgericht zugelassene Revision ein. Der BGH hob das Urteil auf und wies den Antrag im Umfang des Teilurteils ab.

Hinweis: Die verbreitete Darstellung, der BGH habe zwingendes Gemeinschaftseigentum für Versorgungsräume festgestellt, verwechselt die Entscheidung mit dem aufgehobenen Urteil des Landgerichts Koblenz.

4. Wie die Rechtslage vor dem Urteil wirklich war

Die Frage war nicht durch eine gefestigte Rechtsprechung geklärt, die der BGH nun umgestoßen hätte. Der Senat hatte sich, wie er selbst schreibt, „in der Vergangenheit unterschiedlich geäußert".

1979 hielt er Sondereigentum am Raum bei Gemeinschaftseigentum an der Anlage ausdrücklich für möglich, sofern der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage dient. 1991 nahm er dann zwingendes Gemeinschaftseigentum an, ohne sich mit dieser Einschränkung zu befassen. Die Rechtsfrage war damit nicht abschließend entschieden, und in Instanzrechtsprechung und Literatur hatte sich ein breites Meinungsspektrum mit mehreren konkurrierenden Abgrenzungsmodellen gebildet.

Was in der Praxis als „Infektionstheorie" beschrieben wurde, der Gedanke also, der Raum werde durch die darin befindliche Gemeinschaftsanlage gleichsam infiziert, war deshalb eine verbreitete Lesart, nicht gesicherte Rechtslage. Genau diese Unsicherheit beendet das Urteil.

5. Die Begründung des BGH

Der BGH stützt sich auf fünf Argumente.

Wortlaut des § 5 Abs. 2 WEG. Die Vorschrift bestimmt, dass Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sind, „selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden". Der Wortlaut trennt damit ausdrücklich zwischen dem Eigentum am Raum und dem Eigentum an der Anlage. Dass der Raum seine Sondereigentumsfähigkeit verliert, weil sich eine solche Anlage darin befindet, steht dort nicht.

Gesetzesmaterialien. Die Materialien enthalten keine Aussage zum rechtlichen Schicksal des umgebenden Raums. Der Gesetzgeber hat zwar einzelne Räume wie das Treppenhaus als nicht sondereigentumsfähig angesehen, dies aber damit begründet, dass die Wohnung vom gemeinschaftlichen Eigentum aus frei zugänglich sein muss. Diese Begründung betrifft die Zugänglichkeit der Einheiten, nicht die Unterbringung gemeindienlicher Anlagen.

Gesetzessystematik. Das überzeugendste Argument liefert der Vergleich mit der ersten Variante des § 5 Abs. 2 WEG. Außenmauern, tragende Wände, Geschossdecken und das Dach sind zwingend Gemeinschaftseigentum, weil sie für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Die Räume, die von ihnen umschlossen werden, sind gleichwohl sondereigentumsfähig. Für gemeindienliche Anlagen kann nichts anderes gelten.

Sinn und Zweck. Zweck des § 5 Abs. 2 WEG ist allein, dass kein einzelner Eigentümer eigenmächtig über die für den Gemeingebrauch benötigten Anlagen verfügen kann. Dafür genügt es, die Anlage selbst dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Den Raum zusätzlich zu erfassen, ist zur Erreichung dieses Zwecks nicht erforderlich.

Rechtssicherheit. Alle funktionalen Abgrenzungsmodelle, die im Meinungsspektrum vertreten wurden, hängen stark von den Gegebenheiten des Einzelfalls und von wertenden Beurteilungen ab. Für das sachenrechtliche Klarheits- und Bestimmtheitsgebot taugen sie deshalb nicht. Der BGH verweist ausdrücklich auf die Missstände des früheren Stockwerkseigentums, die das WEG gerade vermeiden wollte.

Dieses letzte Argument ist praktisch das wichtigste. Es bedeutet, dass eine funktionale Prüfung des Einzelfalls, also die Frage, ob ein Raum nach seiner Funktion zwingend für den gemeinschaftlichen Gebrauch erforderlich ist, gerade nicht der Maßstab ist. Maßgeblich ist, was die Teilungserklärung regelt.

6. Was der BGH offengelassen hat

An einer Stelle ist Vorsicht geboten, weil viele Kurzmeldungen hier zu weit gehen. Der BGH hat nicht entschieden, dass die Anlagen im Technikraum dieses Falls Gemeinschaftseigentum sind. Er hat es für die Revisionsinstanz lediglich unterstellt und dabei zwei Gegenargumente selbst benannt:

• Wesentlicher Bestandteil? § 5 Abs. 2 WEG setzt voraus, dass die Sache wesentlicher Gebäudebestandteil nach §§ 93, 94 BGB ist. Bei Strom-, Gas- und Wasserzählern, die von Versorgungsunternehmen angebracht werden, handelt es sich nach dem BGH häufig um Scheinbestandteile nach § 95 Abs. 2 BGB. Sie gehören dann überhaupt nicht zum Gebäudeeigentum.
• Dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienend? Fraglich ist das bei Absperrhähnen, die nur die Leitung einer einzelnen Einheit betreffen, oder bei einer Heizungsanlage, die nur eine einzelne Einheit beheizt. Nach dem Austausch der gemeinsamen Ölheizung durch zwei getrennte Gasthermen lag genau das nahe.

Wer für die eigene Gemeinschaft prüft, sollte deshalb nicht pauschal annehmen, alles Technische im Keller sei Gemeinschaftseigentum. Beide Voraussetzungen sind einzeln zu prüfen.

7. Wie der Zugang gesichert bleibt

Die praktische Sorge liegt auf der Hand: Wenn der Heizungskeller Sondereigentum ist, kommt die Gemeinschaft dann noch an ihre Anlagen?

Sie kommt, aber anlassbezogen. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums zu dulden, soweit es Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht. Nur wenn es daran fehlt, kommt es zusätzlich darauf an, dass ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. Bei einer beschlossenen Erhaltungsmaßnahme greift also bereits die erste Variante. Der BGH nennt ausdrücklich beschlossene Reparaturen und Wartungsarbeiten, notwendige Zählerablesungen und Notmaßnahmen.

Was daraus nicht folgt: ein Dauerzugang, ein Mitgebrauch oder ein Mitbesitz. Der Sondereigentümer kann ein anlassbezogenes Aufsuchen nicht verhindern, mehr aber muss er nicht dulden.

Wer verlangt den Zugang von wem?

Diese Frage hat den Fall am Ende entschieden und wird in vielen Kurzmeldungen übergangen.

Braucht die Gemeinschaft Zugang, folgt der Anspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG und richtet sich gegen den Sondereigentümer. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss dabei durch die übrigen Eigentümer vertreten werden.

Braucht ein einzelner Eigentümer persönlich Zugang, folgt der Anspruch aus § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG oder aus einer Grunddienstbarkeit und ist ebenfalls gegen den Sondereigentümer zu richten, nicht gegen die Gemeinschaft. Genau daran scheiterte der Hilfsantrag der Kläger: Sie hatten die Gemeinschaft verklagt, die dafür nicht passivlegitimiert ist.

Hinweis: Eine dinglich gesicherte Grunddienstbarkeit bleibt empfehlenswert. Die Duldungspflicht besteht, ihre Durchsetzung im Streitfall ist mit eingetragener Dienstbarkeit aber deutlich einfacher. Im entschiedenen Fall regelte die Dienstbarkeit den Ablesezugang bereits ausreichend.

8. Was sich für bestehende Teilungserklärungen ändert

Für die meisten Gemeinschaften: nichts, und das ist die gute Nachricht.

Eine Teilungserklärung, die einen Hausanschluss-, Heizungs- oder Technikraum dem Sondereigentum zuordnet, ist allein deswegen nicht unwirksam. Wer bisher angenommen hat, eine solche Zuordnung sei unwirksam und der Raum stehe kraft § 1 Abs. 5 WEG im Gemeinschaftseigentum, muss diese Annahme korrigieren.

Auch die Bezeichnung im Aufteilungsplan entscheidet nichts. Im Fall war einer der Sondereigentumsräume als „Treppenhaus" bezeichnet, was der BGH für unschädlich hielt.

Unverändert nicht sondereigentumsfähig bleiben dagegen Räume, die als Zugangsfläche für mehr als eine Einheit benötigt werden, insbesondere solche, die den einzigen Zugang zum Sondereigentum eines anderen Eigentümers bilden. Zugänge zu Räumen im Gemeinschaftseigentum sind es im Grundsatz ebenfalls nicht, mit Ausnahmen etwa bei einem Sondernutzungsrecht oder wenn kein ständiger Mitgebrauch aller Eigentümer erforderlich ist. Dass ein Raum lediglich der einzige Zugang zu einem Technikraum ist, genügt für zwingendes Gemeinschaftseigentum dagegen nicht. Genau das hatte das Landgericht angenommen und der BGH verworfen.

9. Handlungsbedarf für Verwalter und Eigentümer

1. Zuordnung prüfen, nicht umschreiben. Verwalter sollten in der Teilungserklärung nachsehen, wie Technik- und Heizungsräume zugeordnet sind. Diese Zuordnung gilt, sie muss wegen des Urteils nicht geändert werden.
2. Zwischen Raum und Anlage unterscheiden. Für die Zuständigkeit zur Instandhaltung ist die Anlage maßgeblich, nicht der Raum. Wie die Kosten verteilt werden, richtet sich davon unabhängig nach § 16 Abs. 2 WEG, nach der Teilungserklärung und nach etwaigen abweichenden Beschlüssen. Zu Kostenfragen hat der BGH in dieser Entscheidung nichts gesagt.
3. Anlagen einzeln einordnen. Prüfen Sie für jede Anlage, ob sie wesentlicher Gebäudebestandteil ist und ob sie tatsächlich mehreren Einheiten dient. Beides ist nicht selbstverständlich.
4. Zugang absichern. Wo ein Technikraum im Sondereigentum steht und die Gemeinschaft dort Anlagen betreibt, prüfen Sie, ob eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist.
5. Frühere Beschlüsse überprüfen. Wurde in Ihrer Gemeinschaft festgestellt oder beschlossen, ein Technikraum sei kraft Gesetzes Gemeinschaftseigentum, sollte das rechtlich überprüft werden. Über die dingliche Zuordnung von Sondereigentum kann die Versammlung nicht beschließen.
6. Bei Neuaufteilungen: Gestaltungsspielraum nutzen. Für neue Teilungserklärungen ist geklärt, dass Technikräume dem Sondereigentum zugeordnet werden können.

10. Fazit

Die Entscheidung vom 20. Februar 2026 beendet eine jahrzehntelange Unsicherheit, und zwar in Richtung größerer Gestaltungsfreiheit und klarerer Kriterien. Der Raum und die Anlage darin sind zwei verschiedene Gegenstände, und für den Raum entscheidet die Teilungserklärung. Für die Praxis heißt das: weniger Streit über die Zuordnung von Kellerräumen und mehr Aufmerksamkeit für zwei andere Fragen, nämlich welche Anlage dort genau steht und wer im Streitfall wen auf Zugang in Anspruch nehmen muss.

Quellen

• BGH, Urteil vom 20. Februar 2026, Az. V ZR 34/25, ECLI:DE:BGH:2026:200226UVZR34.25.0, Volltext beim Bundesgerichtshof, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen
• Vorinstanzen: LG Koblenz, Urteil vom 30. Januar 2025, 2 S 26/24 WEG; AG Mayen, Teilurteil vom 6. Juni 2024, 2e C 369/23 WEG
• §§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2, 14 Abs. 1 Nr. 2, 14 Abs. 2 Nr. 2, 16 Abs. 1 Satz 3, 16 Abs. 2 WEG; §§ 93, 94, 95 Abs. 2 BGB
• BGH, Urteil vom 2. Februar 1979, V ZR 14/77, BGHZ 73, 302, 311 (insoweit aufgegeben)
• BGH, Urteil vom 5. Juli 1991, V ZR 222/90, NJW 1991, 2909 (insoweit aufgegeben)
• BGH, Beschluss vom 7. März 2024, V ZB 46/23, NZM 2024, 424 (nicht aufgegeben, abgegrenzt)