Das Wichtigste im Überblick
- Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst zum 1. Januar 2026 das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und beendet die starre 65-Prozent-Regel für neue Heizungen.
- Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) erhalten dadurch mehr Spielraum bei der Wahl der Heizungsanlage.
- Die neue „Bio-Treppe“ erlaubt weiterhin Gasheizungen, sofern ein verbindlicher Stufenplan zur Steigerung erneuerbarer Brennstoffe vorliegt.
- Der Heizungstausch bleibt eine bauliche Veränderung und benötigt einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
Das Heizen hat viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) in den letzten Jahren verunsichert. Zum Jahr 2026 ändert sich die Rechtslage grundlegend: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), bekannt als „Heizungsgesetz“, wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Damit endet die viel diskutierte 65-Prozent-Regel. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Änderungen und zeigt, wie Ihre WEG sich auf die neue Gesetzeslage vorbereitet.
1. Was ist das GModG – und was ändert sich für Ihre WEG?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) gilt ab dem 1. Januar 2026. Es ist die Nachfolgeregelung des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Das Ziel bleibt ein klimaneutraler Gebäudebestand. Der Weg dorthin wird jedoch flexibler gestaltet.
Der Gesetzgeber rückt von starren Sofortquoten ab. Stattdessen steht die langfristige Reduktion von Kohlendioxid (CO2) im Vordergrund. Für Ihre WEG bedeutet das mehr Wahlfreiheit bei der Heizungstechnik und planbarere Investitionen.
2. Das Ende der 65-Prozent-Regel: mehr Freiheit bei der Heizungswahl
Kernstück der Reform ist das Ende der 65-Prozent-Regel. Diese Regel schrieb vor, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen (Quelle: § 71 GEG, bis 2025). Viele WEGs konnten diese Vorgabe nur schwer erfüllen, etwa wegen fehlender Flächen für Wärmepumpen oder fehlender Fernwärmeanschlüsse.
Ab 2026 entfällt diese feste Quote. Ihre WEG kann wieder freier über die Heizungsanlage entscheiden. Auch hybride Lösungen sind möglich, die zur jeweiligen Liegenschaft passen. Das Klimaziel bleibt bestehen, der Zeitrahmen wird jedoch realistischer.
Empfehlung: Auch ohne die 65-Prozent-Regel lohnt der Blick auf erneuerbare Energien. Eine Wärmepumpe oder der Anschluss an die Wärmenetzplanung können langfristig günstiger sein als fossile Technik.
3. Die „Bio-Treppe“: Gasheizung mit Stufenplan
Eine zentrale Neuerung des GModG ist die sogenannte „Bio-Treppe“. Sie erlaubt WEGs, weiterhin neue Gasheizungen einzubauen. Voraussetzung ist ein verbindlicher Stufenplan. Dieser legt fest, wie der Anteil biogener Brennstoffe wie Biomethan schrittweise steigt.
Das Modell folgt drei Schritten:
- Start: Einbau einer neuen Gasheizung.
- Stufen: Festgelegte Zeitpunkte, zu denen der Anteil erneuerbarer Brennstoffe steigt.
- Ziel: Langfristige Dekarbonisierung der Wärmeversorgung.
So lassen sich Investitionskosten strecken. Ihre WEG nähert sich den Klimazielen, ohne sofort das gesamte System umzustellen. Die genauen Zeiträume und Anteile regelt das Gesetz.
4. Heizungssanierung rechtssicher beschließen
Der Einbau einer neuen Heizung ist eine bauliche Veränderung. Er richtet sich nach den Regeln der WEG-Reform 2020. Bauliche Veränderungen können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (Quelle: § 20 Abs. 1 WEG). Dient die Maßnahme der Erzeugung erneuerbarer Energien, besteht zudem ein Anspruch des einzelnen Eigentümers auf eine angemessene Veränderung (Quelle: § 20 Abs. 2 WEG).
Die Kosten verteilen sich in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Die Gemeinschaft kann jedoch eine abweichende Verteilung beschließen (Quelle: § 21 WEG). Mehr Hintergrund finden Sie in unserem Beitrag zu baulichen Veränderungen in der WEG. Wie sich Pflichten für dezentrale Heizungen entwickeln, lesen Sie unter GEG-Fristen für Etagenheizungen.
Empfehlung: Lassen Sie Beschlussanträge vor der Eigentümerversammlung juristisch prüfen. Eine klare Formulierung verringert das Risiko einer Anfechtung.
5. So bereitet sich Ihre WEG auf das GModG vor
Mehr Flexibilität bedeutet nicht weniger Sorgfalt. Diese Schritte helfen Ihrer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE):
- Informieren: Verfolgen Sie die finalen Details des GModG und einschlägige Gerichtsurteile.
- Bestand prüfen: Lassen Sie Heizung und Gebäude von einer unabhängigen Energieberatung bewerten.
- Optionen vergleichen: Diskutieren Sie im Verwaltungsbeirat verschiedene Szenarien, von der Bio-Treppe bis zur Wärmepumpe.
- Förderung klären: Prüfen Sie Förderprogramme des Bundes und der Länder für effiziente Heizsysteme.
- Rücklage einplanen: Stimmen Sie die Finanzierung mit Ihrer Erhaltungsrücklage und einer möglichen Sonderumlage ab.
Fazit: Mehr Flexibilität bei gleichem Klimaziel
Das GModG markiert einen Wendepunkt für Wohnungseigentümergemeinschaften. Das Ende der 65-Prozent-Regel und die „Bio-Treppe“ eröffnen flexiblere Wege zur Heizungssanierung. Das Klimaziel bleibt bestehen, die Umsetzung wird jedoch planbarer. Eine sorgfältige Vorbereitung und unabhängige Beratung sind der Schlüssel zu wirtschaftlich sinnvollen Entscheidungen für Ihre Liegenschaft.
