GModG 2026: Das Ende der 65%-Regel für WEGs

Das Wichtigste im Überblick

• Der Bundestag hat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) am 10. Juli 2026 verabschiedet. Es löst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und beendet die starre 65-Prozent-Regel für neue Heizungen.
• Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) erhalten dadurch mehr Spielraum bei der Wahl der Heizungsanlage und orientieren sich künftig stärker an der kommunalen Wärmeplanung.
• Die neue „Bio-Treppe“ erlaubt weiterhin Gasheizungen, sofern ein verbindlicher Stufenplan zur Steigerung erneuerbarer Brennstoffe vorliegt.
• Der Heizungstausch bleibt eine bauliche Veränderung und benötigt einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Fördermittel der BEG bleiben verfügbar.

Das Heizen hat viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) in den letzten Jahren verunsichert. Zum Jahr 2026 ändert sich die Rechtslage grundlegend: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), bekannt als „Heizungsgesetz“, wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Der Bundestag hat das GModG am 10. Juli 2026 verabschiedet. Damit endet die viel diskutierte 65-Prozent-Regel. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Änderungen und zeigt, wie Ihre WEG sich auf die neue Gesetzeslage vorbereitet.

1. Was ist das GModG – und was ändert sich für Ihre WEG?

Der Bundestag hat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) am 10. Juli 2026 verabschiedet. Es ist die Nachfolgeregelung des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Das Ziel bleibt ein klimaneutraler Gebäudebestand. Der Weg dorthin wird jedoch flexibler gestaltet.

Der Gesetzgeber rückt von starren Sofortquoten ab. Stattdessen steht die langfristige Reduktion von Kohlendioxid (CO2) im Vordergrund. Für Ihre WEG bedeutet das mehr Wahlfreiheit bei der Heizungstechnik und planbarere Investitionen.

2. Das Ende der 65-Prozent-Regel: mehr Freiheit bei der Heizungswahl

Kernstück der Reform ist das Ende der 65-Prozent-Regel. Diese Regel schrieb vor, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen (Quelle: § 71 GEG, bis 2025). Viele WEGs konnten diese Vorgabe nur schwer erfüllen, etwa wegen fehlender Flächen für Wärmepumpen oder fehlender Fernwärmeanschlüsse.

Ab 2026 entfällt diese feste Quote. Ihre WEG kann wieder freier über die Heizungsanlage entscheiden. Auch hybride Lösungen sind möglich, die zur jeweiligen Liegenschaft passen. Das Klimaziel bleibt bestehen, der Zeitrahmen wird jedoch realistischer.

Empfehlung: Auch ohne die 65-Prozent-Regel lohnt der Blick auf erneuerbare Energien. Eine Wärmepumpe oder der Anschluss an die Wärmenetzplanung können langfristig günstiger sein als fossile Technik.

Chancen und Herausforderungen der neuen Technologieoffenheit

Die größere Wahlfreiheit bringt Vorteile, verlangt aber mehr Eigenverantwortung. Diese Punkte sollten Sie abwägen:

• Breitere Technologieauswahl: Von effizienten Gasbrennwertsystemen als Übergangslösung über Hybridanlagen bis zur reinen Wärmepumpe ist vieles möglich.
• Anpassung an das Gebäude: Sie können ein System wählen, das zum energetischen Zustand und zum Budget Ihrer Gemeinschaft passt.
• Gesamtwirtschaftlichkeit: Betriebs- und Wartungskosten sowie die Lebensdauer der Anlage rücken stärker in den Vordergrund.
• Höhere Sorgfalt: Ohne feste Quote wird eine fundierte Energieberatung wichtiger, um Fehlinvestitionen zu vermeiden.

Empfehlung: Investieren Sie nicht in Technik, die in wenigen Jahren erneut ausgetauscht werden muss. Das Klimaziel bleibt bestehen, auch wenn der Weg dorthin flexibler wird.

3. Kommunale Wärmeplanung: der neue Bezugsrahmen

An die Stelle der starren Einzelquote rückt die kommunale Wärmeplanung. Statt jede Heizung isoliert zu betrachten, ordnet das GModG die Wärmeversorgung in einen örtlichen Gesamtplan ein. Wo ein verbindlicher kommunaler Wärmeplan vorliegt, können sich WEGs an den dort vorgesehenen Lösungen orientieren, etwa an Fernwärme oder einem Nahwärmenetz.

Diese technologieoffene Herangehensweise verlagert Verantwortung auf die Gemeinschaft. Ob Wärmepumpe, Biomasseheizung oder Anschluss an ein effizientes Wärmenetz – die Wahl liegt bei der WEG, solange die langfristigen Klimaziele erreicht werden. Prüfen Sie daher frühzeitig, ob Ihre Kommune bereits einen Wärmeplan veröffentlicht hat, bevor Sie über eine neue Anlage entscheiden.

4. Die „Bio-Treppe“: Gasheizung mit Stufenplan

Eine zentrale Neuerung des GModG ist die sogenannte „Bio-Treppe“. Sie erlaubt WEGs, weiterhin neue Gasheizungen einzubauen. Voraussetzung ist ein verbindlicher Stufenplan. Dieser legt fest, wie der Anteil erneuerbarer Brennstoffe wie Biomethan, Bio-Flüssiggas, Bio-Heizöl oder grüner Wasserstoff schrittweise steigt. Auch wasserstofffähige (H2-ready) Systeme kommen als Übergangslösung infrage.

Das Modell folgt drei Schritten:

1. Start: Einbau einer neuen Gasheizung.
2. Stufen: Festgelegte Zeitpunkte, zu denen der Anteil erneuerbarer Brennstoffe steigt.
3. Ziel: Langfristige Dekarbonisierung der Wärmeversorgung.

So lassen sich Investitionskosten strecken. Ihre WEG nähert sich den Klimazielen, ohne sofort das gesamte System umzustellen. Nach dem aktuellen Stand können neue Gasheizungen bis Ende 2028 noch ohne die Pflichten der Bio-Treppe eingebaut werden. Ab dem Jahr 2029 greifen dann die ersten Steigerungsstufen. Die genauen Zeiträume und Anteile regelt das Gesetz.

5. Heizungssanierung rechtssicher beschließen

Der Einbau einer neuen Heizung ist eine bauliche Veränderung. Er richtet sich nach den Regeln der WEG-Reform 2020. Bauliche Veränderungen können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (Quelle: § 20 Abs. 1 WEG). Dient die Maßnahme der Erzeugung erneuerbarer Energien, besteht zudem ein Anspruch des einzelnen Eigentümers auf eine angemessene Veränderung (Quelle: § 20 Abs. 2 WEG).

Die Kosten verteilen sich in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Die Gemeinschaft kann jedoch eine abweichende Verteilung beschließen (Quelle: § 21 WEG). Achten Sie dabei auf eine transparente Kostenaufstellung, um eine Anfechtung wegen unbilliger Benachteiligung zu vermeiden (Quelle: § 20 Abs. 4 WEG). Mehr Hintergrund finden Sie in unserem Beitrag zu baulichen Veränderungen in der WEG. Wie sich Pflichten für dezentrale Heizungen entwickeln, lesen Sie unter GEG-Fristen für Etagenheizungen.

Den Verwalter trifft dabei eine Informationspflicht. Er muss die Eigentümer über die rechtlichen Rahmenbedingungen und mögliche Konsequenzen einer Heizungsentscheidung aufklären. Fundierte Beschlüsse setzen eine qualifizierte Energieberatung voraus. Werden Entscheidungen ohne ausreichende Expertise getroffen und entsteht dadurch ein wirtschaftlicher Schaden, können Haftungsfragen entstehen. Eine sorgfältige Vorbereitung schützt deshalb auch den Verwalter. Wie weit die Verantwortung reicht, erläutert unser Beitrag zur Haftung des WEG-Verwalters.

Empfehlung: Lassen Sie Beschlussanträge vor der Eigentümerversammlung juristisch prüfen. Eine klare Formulierung verringert das Risiko einer Anfechtung.

6. Förderung und Vorbereitung: So stellt sich Ihre WEG auf

Mehr Flexibilität bedeutet nicht weniger Sorgfalt. Auch unter dem GModG bleibt die energetische Modernisierung das Ziel, und der Staat fördert sie weiterhin. Zentrales Instrument ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die über die KfW und das BAFA abgewickelt wird. Ein Sanierungsfahrplan einer zertifizierten Energieberatung hilft, die passende Maßnahmenfolge zu finden und alle Fördermöglichkeiten auszuschöpfen. Eine frühzeitige Antragstellung vor Beginn der Maßnahme ist dabei meist Pflicht.

Diese Schritte helfen Ihrer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE):

1. Informieren: Nach der Verabschiedung durch den Bundestag verfolgen Sie die Ausführungsverordnungen zum GModG und einschlägige Gerichtsurteile.
2. Bestand prüfen: Lassen Sie Heizung und Gebäude von einer unabhängigen Energieberatung bewerten.
3. Optionen vergleichen: Diskutieren Sie im Verwaltungsbeirat verschiedene Szenarien, von der Bio-Treppe bis zur Wärmepumpe.
4. Förderung klären: Prüfen Sie die BEG-Programme von KfW und BAFA für effiziente Heizsysteme.
5. Rücklage einplanen: Stimmen Sie die Finanzierung mit Ihrer Erhaltungsrücklage und einer möglichen Sonderumlage ab.

Empfehlung: Nutzen Sie die Zeit bis zur ersten Stufe der Bio-Treppe im Jahr 2029. Sinnvoll ist, bis Ende 2027 eine Bestandsanalyse und einen Sanierungsfahrplan zu beauftragen und die notwendigen Beschlüsse frühzeitig vorzubereiten.

7. Häufige Fragen zum GModG

Was passiert, wenn die WEG nicht handelt? Ein Abwarten kann teuer werden. Entspricht die Heizung nicht mehr den gesetzlichen Vorgaben, drohen Nachrüstpflichten und der Verlust von Fördermitteln. Hinzu kommt: Die Betriebskosten fossiler Brennstoffe steigen durch den CO2-Preis weiter. Eine veraltete Anlage kann zudem den Wert der Wohnungen mindern.

Kann ein einzelner Eigentümer zur Umrüstung gezwungen werden? Steht die Heizung im Gemeinschaftseigentum, entscheidet die GdWE über die Umstellung. Bei Etagenheizungen im Sondereigentum bleibt der einzelne Eigentümer zunächst selbst verantwortlich. Betreffen die Vorgaben jedoch die Bilanz des gesamten Gebäudes, muss die Gemeinschaft koordiniert handeln. Die Belange des einzelnen Sondereigentümers sind dabei angemessen zu berücksichtigen.

Fazit: Mehr Flexibilität bei gleichem Klimaziel

Das GModG markiert einen Wendepunkt für Wohnungseigentümergemeinschaften. Das Ende der 65-Prozent-Regel und die „Bio-Treppe“ eröffnen flexiblere Wege zur Heizungssanierung. Die kommunale Wärmeplanung wird zum neuen Bezugsrahmen, und Fördermittel der BEG bleiben verfügbar. Das Klimaziel bleibt bestehen, die Umsetzung wird jedoch planbarer. Eine sorgfältige Vorbereitung und unabhängige Beratung sind der Schlüssel zu wirtschaftlich sinnvollen Entscheidungen für Ihre Liegenschaft.