Spielplatz in der WEG: Pflichten, Haftung und Kosten (gratis Muster)

Das Wichtigste im Überblick

• Ein Spielplatz auf dem gemeinsamen Grundstück ist Gemeinschaftseigentum, für dessen sicheren Zustand die Eigentümergemeinschaft verantwortlich ist.
• Viele Landesbauordnungen verlangen bei Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen einen Kinderspielplatz, etwa § 8 Abs. 2 BauO NRW und § 9 Abs. 2 LBO Baden-Württemberg.
• Eine Auflage aus der Baugenehmigung zum Spielplatz muss die Gemeinschaft dauerhaft erfüllen; dieser Anspruch verjährt nicht (AG München, Az. 481 C 17409/15 WEG).
• Die Kosten für Pflege und Erneuerung tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, wenn keine wirksame Sonderregel besteht (BGH, Urteil vom 27.02.2026, Az. V ZR 98/25).
• Spielsand sollte je nach Belastung alle ein bis drei Jahre ausgetauscht werden, weil sich Parasiten aus Tierkot durch Reinigen nicht entfernen lassen.

Schaukel, Rutsche, Sandkasten: In vielen Wohnanlagen gehört der Spielplatz einfach dazu, bis jemand fragt, wer ihn eigentlich prüft, wer den Sand wechselt und wer zahlt. Spätestens wenn ein Gerät wackelt, ein Kind sich verletzt oder Katzen den Sandkasten als Toilette nutzen, braucht die Gemeinschaft klare Antworten. Dieser Beitrag zeigt, wann ein Spielplatz Pflicht ist, wer haftet, wie oft geprüft werden sollte und wie Sie die Pflege per Beschluss sauber regeln.

Muss eine WEG überhaupt einen Spielplatz haben?

Die Pflicht ergibt sich nicht aus dem Wohnungseigentumsgesetz, sondern aus dem Bauordnungsrecht der Länder und aus der Baugenehmigung Ihrer Anlage.

Landesbauordnungen: Mehrere Länder verlangen bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen einen Kinderspielplatz auf dem Grundstück oder in unmittelbarer Nähe. Zwei Beispiele:

• Nordrhein-Westfalen: Nach § 8 Abs. 2 BauO NRW ist bei Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen ein Spielplatz für Kleinkinder anzulegen. Die Pflicht entfällt, wenn in unmittelbarer Nähe bereits ein nutzbarer Spielplatz vorhanden ist. Für bestehende Gebäude kann die nachträgliche Herstellung verlangt werden, wenn die Gesundheit und der Schutz der Kinder es erfordern.
• Baden-Württemberg: § 9 Abs. 2 LBO verlangt den Spielplatz bei mehr als drei Wohnungen, die jeweils mindestens zwei Aufenthaltsräume haben. Die nutzbare Fläche muss nach Abs. 3 mindestens 30 Quadratmeter betragen und wächst mit der Zahl der Wohnungen. Nach Abs. 4 kann sich der Bauherr durch eine Geldzahlung an die Gemeinde von der Pflicht befreien.

Schwellenwerte, Größen und Ablösemöglichkeiten unterscheiden sich von Land zu Land. Maßgeblich ist die Bauordnung, die bei der Genehmigung Ihres Gebäudes galt, und vor allem die Baugenehmigung selbst.

Auflage in der Baugenehmigung: Enthält die Baugenehmigung eine Auflage, den Spielbereich herzustellen und dauerhaft zu erhalten, ist die Gemeinschaft daran gebunden. Das Amtsgericht München hat das mit Urteil vom 15.01.2016 (Az. 481 C 17409/15 WEG) entschieden. Die Baugenehmigung von 1982 sah unter anderem einen Sandkasten, eine Spieltischgarnitur und eine Pergola mit Schaukel vor. Die Gemeinschaft lehnte die Wiederherstellung ab, weil bereits ein Spielplatz vorhanden sei. Das Gericht erklärte diesen Beschluss für rechtswidrig: Spielplatz und Ausstattung sind Gemeinschaftseigentum, und zur ordnungsmäßigen Erhaltung gehört auch, öffentlich-rechtliche Vorgaben einzuhalten. Der Anspruch darauf verjährt nicht, weil die Pflicht laufend neu entsteht.

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich von der Verwaltung die Baugenehmigung mit allen Auflagen und den Freiflächenplan heraussuchen, bevor über den Spielplatz abgestimmt wird. Was dort steht, ist für die Diskussion in der Versammlung oft wichtiger als jede Meinung zum Bedarf.

Wer haftet, wenn auf dem Spielplatz etwas passiert?

Der Spielplatz ist Gemeinschaftseigentum. Die Verkehrssicherungspflicht dafür liegt nach herrschender Meinung bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Der Verwalter handelt dabei als ihr Organ; eine Mindermeinung sieht ihn zusätzlich selbst in der Pflicht.

Die Gemeinschaft kann die Aufgabe per Mehrheitsbeschluss an einen Dritten übertragen, etwa an einen Spielplatzprüfer oder eine Gartenfirma. Damit ist sie nicht vollständig entlastet: Aus der Verkehrssicherungspflicht wird eine Überwachungspflicht. Die Gemeinschaft muss also über die Verwaltung kontrollieren, ob der Dienstleister seine Arbeit macht, und eingreifen, wenn es konkrete Hinweise auf Mängel gibt. Ohne solche Hinweise haften weder Gemeinschaft noch Verwalter.

Wie die Verkehrssicherung im Alltag organisiert wird, kennen viele Gemeinschaften vom Thema Winterdienst; für den Spielplatz gilt dieselbe Logik.

Versicherung: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG eine angemessene Haftpflichtversicherung der Wohnungseigentümer. Klären Sie mit dem Versicherer, ob der Spielplatz in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ausdrücklich mitversichert ist und welche Prüfungen er dafür erwartet. Einen Überblick gibt unser Beitrag zu Versicherungen für die Eigentumswohnung.

Wie oft muss der Spielplatz geprüft werden?

Für Spielgeräte gilt die Normenreihe DIN EN 1176. Teil 7 beschreibt die Inspektionen, die ein Betreiber organisieren sollte:

Die Prüfintervalle für einzelne Geräte legt zusätzlich der Hersteller fest; schauen Sie deshalb auch in die Unterlagen der Geräte.

Gilt das auch für den Spielplatz einer Wohnanlage? Die Norm ist kein Gesetz, und für private Spielplätze gibt es keine ausdrückliche Prüfvorschrift. In München etwa kontrolliert die Lokalbaukommission private Spielplätze nicht vorsorglich, sondern greift erst ein, wenn die Sicherheit gefährdet ist. Fachleute empfehlen trotzdem, an private Spielplätze dieselben Maßstäbe anzulegen wie an öffentliche. Für die Gemeinschaft ist das auch eine Haftungsfrage: Wer nach einem Unfall belegen kann, dass nach anerkanntem Standard geprüft und dokumentiert wurde, steht deutlich besser da als eine Gemeinschaft ohne Unterlagen.

Praxis-Tipp: Die wöchentliche Sichtkontrolle kann der Hausmeister übernehmen, wenn sie im Hausmeistervertrag steht und schriftlich festgehalten wird. Mit dem Prüfprotokoll aus unserem Muster-Beschlussantrag reicht dafür ein Blatt pro Monat.

Sandkasten: Hygiene, Sandaustausch und Katzenkot

Der Sandkasten ist der Teil des Spielplatzes, über den in Versammlungen am häufigsten gestritten wird, meist wegen Tierkot.

Warum Katzenkot mehr ist als ein Ärgernis: Katzen scheiden mit dem Kot den Erreger der Toxoplasmose aus. Nach Angaben des Robert Koch-Instituts werden die ausgeschiedenen Oozysten erst nach zwei bis vier Tagen infektiös und bleiben im Erdboden bis zu 18 Monate lebensfähig. Gefährlich ist eine Erstinfektion vor allem für Schwangere ohne Immunität und für immungeschwächte Menschen. Hinzu kommen Spulwürmer von Hund und Katze, deren widerstandsfähige Dauerformen sich im Sand anreichern können.

Daraus folgt für die Praxis: Kot sollte so schnell wie möglich entfernt werden, nicht erst beim nächsten Großputz. Händewaschen nach dem Spielen im Sand empfiehlt das RKI ausdrücklich.

Sandaustausch: Die Fachempfehlung Spielsand der zuständigen Ministerien in Nordrhein-Westfalen nennt als Orientierung einen Austausch alle ein bis drei Jahre. Wie oft genau, hängt davon ab, wie leicht Tiere an den Sand kommen, ob er abgedeckt wird und wie regelmäßig er gereinigt wird. Parasiten-Dauerformen lassen sich durch Sieben oder Harken nicht entfernen, nur durch Austausch. Von thermischer oder chemischer Desinfektion rät die Empfehlung ab. Regelmäßiges Lockern und Durchharken hält den Sand trocken und belüftet.

Abdeckung: Die Empfehlung rät, die Sandfläche bei Nichtbenutzung gegebenenfalls abzudecken. Praktisch bewährt sind luftdurchlässige Netze oder Gitter, die der Hausmeister abends schließt. Dichte Planen halten zwar Katzen fern, lassen den Sand aber schlecht trocknen.

Und die Katze des Nachbarn? Hier sind die rechtlichen Möglichkeiten begrenzt. Gerichte halten frei laufende Katzen in Wohngebieten grundsätzlich für hinnehmbar und zählen auch Kot im Garten zu den üblichen Beeinträchtigungen (AG Offenbach, Urteil vom 25.07.2012, Az. 380 C 268/11; AG Ahrensburg, Urteil vom 15.06.2022, Az. 49b C 505/21). Wer klagt, muss eine darüber hinausgehende Beeinträchtigung belegen und nachweisen, welches Tier sie verursacht. Diese Urteile betreffen Nachbargrundstücke. Hält ein Miteigentümer selbst eine Freigängerkatze, gilt innerhalb der Anlage § 14 WEG: Zu dulden ist, was über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß nicht hinausgeht. Mehr dazu im Beitrag Tierhaltung in der WEG.

Der wirksamere Hebel liegt deshalb fast immer beim Sandkasten selbst: Abdeckung, schnelle Kotentfernung und ein fester Austauschrhythmus.

Wer zahlt Pflege, Prüfung und Erneuerung?

Für die Kosten gilt § 16 Abs. 2 WEG: Jeder Eigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Anteils. Das betrifft die Prüfungen, den Sandaustausch, Reparaturen und die Erneuerung von Geräten. Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten per Beschluss eine abweichende Verteilung festlegen.

Auf die Frage, ob nur Familien mit Kindern zahlen, gibt es also eine klare Antwort: Nein, solange die Gemeinschaft nichts anderes wirksam regelt.

BGH zur Kostenklausel: Wie eng Sonderregeln in der Gemeinschaftsordnung ausgelegt werden, zeigt ein aktueller Fall aus München. Dort sollten laut Gemeinschaftsordnung allein die Eigentümer der Tiefgaragenstellplätze die Kosten für Spielplatz und Außenanlagen tragen, berechnet nach den Flächen benachbarter Reihenhäuser, die teils gar nicht zur Gemeinschaft gehörten. Das Landgericht München I hielt diese Klausel für unbestimmt und undurchführbar und damit für unwirksam (Urteil vom 14.04.2025, Az. 36 S 1221/24 WEG). Folge: Alle Eigentümer zahlen nach Miteigentumsanteilen. Der BGH hat die Revision mit Urteil vom 27.02.2026 (Az. V ZR 98/25) zurückgewiesen und dabei geklärt, dass ein Eigentümer die Wirksamkeit einer solchen Kostenklausel per Feststellungsklage gegen die GdWE prüfen lassen kann und das Urteil dann alle Eigentümer bindet.

Das Landgericht hat in demselben Verfahren außerdem festgehalten, dass Erhaltungspflichten am Gemeinschaftseigentum nicht per Mehrheitsbeschluss auf einzelne Eigentümer abgewälzt werden können; dafür braucht es eine Vereinbarung.

Finanzierung: Laufende Prüf- und Pflegekosten gehören in den Wirtschaftsplan. Für größere Erneuerungen, etwa ein neues Klettergerät, lohnt es sich, in der Erhaltungsrücklage vorzusorgen, damit keine Sonderumlage nötig wird. Wie die Erhaltungskosten grundsätzlich verteilt werden, erklärt unser Beitrag zur Verteilung der Erhaltungskosten.

Die Pflege per Beschluss regeln

Die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG Sache der Gemeinschaft, und sie entscheidet darüber mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Ein Beschluss, der Prüfung, Sandpflege und Kosten in einem Zug regelt, erspart Ihnen jedes Jahr dieselbe Diskussion.

Damit der Beschluss hält, muss der Gegenstand schon in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Ein Tagesordnungspunkt „Verschiedenes“ reicht nicht. Wie Sie den Antrag sauber formulieren, zeigt unser Beitrag Beschlussantrag in der WEG.

Ein vollständiger Beschluss regelt:

1. Prüfung: Beauftragung eines Fachbetriebs mit der operativen Inspektion und der jährlichen Hauptinspektion, Übertragung der wöchentlichen Sichtkontrolle an den Hausmeister.
2. Sandkasten: Austauschintervall, Abdeckung bei Nichtbenutzung, Entfernung von Verunreinigungen.
3. Mängel: Sofortiges Sperren unsicherer Geräte durch die Verwaltung, Reparaturen bis zu einem festen Betrag ohne neuen Beschluss.
4. Dokumentation: Aufbewahrung aller Prüfprotokolle bei der Verwaltung, kurzer Bericht in jeder ordentlichen Versammlung.
5. Kosten: Verteilung nach Miteigentumsanteilen oder ausdrücklich abweichend, Finanzierung über den Wirtschaftsplan.

Unser Muster-Beschlussantrag „Pflege und Sicherheit des Spielplatzes“ enthält diese Punkte als nummerierte Beschlussziffern mit Varianten und zusätzlich ein Prüfprotokoll für die wöchentliche Sichtkontrolle.

Steht keine Versammlung an, bleibt der Umlaufbeschluss: Er ist gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG).

Nutzungsregeln und Kinderlärm

Die Gemeinschaft kann Nutzungsregeln für den Spielplatz in der Hausordnung festlegen; das Aufstellen einer Hausordnung nennt § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG ausdrücklich. Typische Regelungen sind eine Altersempfehlung, Nutzungszeiten am Abend und der Hinweis, dass Eltern für die Aufsicht verantwortlich sind.

Bei Ruhezeiten ist Zurückhaltung geboten. Nach § 22 Abs. 1a BImSchG sind Geräusche, die Kinder auf Spielplätzen verursachen, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung, und Lärmrichtwerte dürfen dafür nicht herangezogen werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Wertung auch im Wohnungseigentumsrecht gilt (BGH, Urteil vom 13.12.2019, Az. V ZR 203/18). Eine Hausordnung, die das Spielen faktisch verbietet, dürfte deshalb einer Anfechtung kaum standhalten. Gegen einzelne, besonders störende Verhaltensweisen bleibt ein Vorgehen möglich.

Spielplatz umgestalten oder abbauen

Wer Geräte erneuern oder den Spielplatz verkleinern will, sollte zwischen Erhaltung und Veränderung unterscheiden. Der Ersatz eines defekten Geräts durch ein gleichwertiges ist Erhaltung. Wird der Spielplatz dagegen umgestaltet, verkleinert oder entfernt, ist das eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG, die mit Mehrheit beschlossen werden kann. Ausgeschlossen sind nach § 20 Abs. 4 WEG Veränderungen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen. Was das im Einzelnen bedeutet, steht in unserem Beitrag zu baulichen Veränderungen.

Zwei Grenzen sollten Sie vor jedem Rückbaubeschluss prüfen:

• Baurecht: Ist der Spielplatz durch Bauordnung oder Auflage vorgeschrieben, kann die Gemeinschaft diese Pflicht nicht wegbeschließen. Das AG München hat einen Beschluss, der die Wiederherstellung ablehnte, gerade deshalb für rechtswidrig erklärt.
• Bauaufsicht: Kommt es zum Streit über Zustand oder Ausstattung, können sich Eigentümer an die Bauaufsicht wenden. Die Münchner Kinderbeauftragte nennt diesen Weg ausdrücklich für Eigentümergemeinschaften, die sich nicht einigen können.

Häufige Fragen

Muss unsere WEG den Spielplatz von einem TÜV-Prüfer abnehmen lassen? Eine gesetzliche Pflicht für private Spielplätze gibt es nicht. Die DIN EN 1176-7 empfiehlt aber eine jährliche Hauptinspektion durch eine sachkundige Person, und an diesem Standard wird sich die Gemeinschaft im Schadensfall messen lassen müssen.

Dürfen Kinder von außerhalb den Spielplatz nutzen? Der Spielplatz ist Gemeinschaftseigentum der Anlage. Die Gemeinschaft kann den Gebrauch durch Hausordnung oder Beschluss regeln, etwa die Nutzung auf Bewohner und deren Gäste beschränken. Ein Schild allein ersetzt keinen Beschluss.

Können Eltern selbst ein Spielgerät aufstellen? Nicht ohne Weiteres. Ein fest installiertes Gerät auf Gemeinschaftseigentum ist eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG. Wer ein Gerät eigenmächtig aufstellt, trägt nach Einschätzung der Münchner Kinderbeauftragten auch die Verantwortung für dessen Sicherheit.

Wie oft muss der Spielsand gewechselt werden? Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Fachempfehlung Spielsand aus Nordrhein-Westfalen nennt ein bis drei Jahre als Orientierung, bei offenem, nicht abgedecktem Sand mit Tierzugang eher am kürzeren Ende.

Wer zahlt, wenn ein Kind sich verletzt? Hat die Gemeinschaft ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt, kann sie haften; dafür ist die Haftpflichtversicherung da. Eltern bleiben für die Aufsicht ihrer Kinder verantwortlich. Entscheidend ist im Streitfall, ob die Gemeinschaft regelmäßig geprüft und Mängel beseitigt hat, deshalb ist die Dokumentation so wichtig.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 14 WEG (Pflichten des Wohnungseigentümers)
• § 16 WEG (Nutzungen und Kosten, Absatz 2)
• § 19 WEG (Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, Absatz 2 Nummer 1 bis 3)
• § 20 WEG (Bauliche Veränderungen, Absatz 1 und 4)
• § 23 WEG (Wohnungseigentümerversammlung, Absatz 2 und 3)
• § 25 WEG (Beschlussfassung, Absatz 1)
• § 22 Abs. 1a BImSchG (Geräusche von Kinderspielplätzen)
• § 8 Abs. 2 BauO NRW 2018 und § 9 LBO Baden-Württemberg (Kinderspielplatzpflicht)
• BGH, Urteil vom 27.02.2026, Az. V ZR 98/25 (Kostenklausel für Spielplatz und Außenanlagen); Vorinstanz LG München I, Urteil vom 14.04.2025, Az. 36 S 1221/24 WEG; Besprechung bei meinmietrecht.de
• AG München, Urteil vom 15.01.2016, Az. 481 C 17409/15 WEG; Pressemitteilung 82/2016 des Amtsgerichts München
• BGH, Urteil vom 13.12.2019, Az. V ZR 203/18 (Kinderlärm im Wohnungseigentum); Besprechung bei Haufe
• AG Ahrensburg, Urteil vom 15.06.2022, Az. 49b C 505/21, und AG Offenbach, Urteil vom 25.07.2012, Az. 380 C 268/11 (Freigängerkatzen); Übersicht bei ra-kotz.de
• Verkehrssicherungspflicht beim Beirat oder Verwalter?, VDIV
• Spielplatzinspektionen nach DIN EN 1176-7, TÜV NORD
• Fachempfehlung Spielsand, Landesregierung Nordrhein-Westfalen (Stand 2020)
• Ratgeber Toxoplasmose, Robert Koch-Institut
• „Wer sorgt für den Spielplatz hinterm Haus?“, Kinderbeauftragte der Landeshauptstadt München (2021)