Vermögensbericht in der WEG 2026: Pflichten für Verwalter

Das Wichtigste im Überblick

• Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG ist seit der WEG-Reform 2020 für jeden Verwalter Pflicht.
• Er ist eine bestandsorientierte Momentaufnahme der Finanzen und unterscheidet sich klar von der Jahresabrechnung.
• Pflichtinhalte sind Geldkonten, Forderungen, Verbindlichkeiten, Barmittel, der Stand der Erhaltungsrücklage und sonstiges Vermögen.
• Bei mangelhafter Erstellung drohen Abberufung, Schadensersatz und die Anfechtbarkeit von Beschlüssen.

Seit der WEG-Reform 2020 ist der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine gesetzliche Pflicht für jeden Verwalter (Quelle: § 28 Abs. 4 WEG). Doch was verbirgt sich hinter diesem Dokument? Welche Inhalte sind zwingend, welche Fristen gelten und wie wirkt die aktuelle Rechtsprechung? Dieser Beitrag erläutert die Pflichten des Verwalters und gibt Ihnen praxisnahe Hinweise.

Anders als die Jahresabrechnung, die eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr darstellt, ist der Vermögensbericht ein eigenständiges, bestandsorientiertes Dokument. Er gibt eine Momentaufnahme des Finanzstatus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zum Ende des Wirtschaftsjahres wieder. Damit ist er ein zentrales Instrument für Transparenz und Kontrolle.

Die rechtliche Grundlage: § 28 Abs. 4 WEG

Die Pflicht zur Erstellung wurde mit der WEG-Reform 2020 in § 28 Abs. 4 WEG festgeschrieben. Danach hat der Verwalter am Ende des Wirtschaftsjahres einen Vermögensbericht zu erstellen. Dieser enthält eine Übersicht über die getätigten Einnahmen und Ausgaben sowie über den Stand der Rücklagen und des sonstigen Vermögens der GdWE (Quelle: § 28 Abs. 4 WEG).

Die Formulierung macht deutlich: Es handelt sich um mehr als eine einfache Auflistung. Gefordert ist eine umfassende Bestandsaufnahme, die den Eigentümern einen klaren Überblick über die finanzielle Situation der GdWE verschafft.

Inhalte des Vermögensberichts: Was muss rein?

Der Vermögensbericht ist im Wesentlichen eine vereinfachte Bilanz der WEG. Er umfasst folgende Bestandteile:

1. Geldkonten: Alle Konten der WEG (Giro-, Spar- und Rücklagenkonten) mit den jeweiligen Endsalden zum Stichtag.
2. Forderungen: Offene Forderungen gegenüber Dritten, etwa rückständige Hausgelder oder Gewährleistungsansprüche.
3. Verbindlichkeiten: Offene Verpflichtungen, beispielsweise unbezahlte Handwerkerrechnungen oder Darlehen.
4. Barmittel: Eventuell vorhandene Kassenbestände.
5. Erhaltungsrücklage: Der aktuelle Stand der Erhaltungsrücklage, aufgeschlüsselt nach den gesetzlichen Vorgaben oder Beschlüssen der Eigentümer.
6. Sonstiges Vermögen: Gegebenenfalls vorhandene Sachwerte der WEG in vereinfachter Form.

Ziel ist eine Gegenüberstellung von Vermögen und Schulden, die eine Aussage über das Reinvermögen der WEG ermöglicht.

Tipp: Der Vermögensbericht ist eine Momentaufnahme zum Stichtag. Er zeigt, was die Gemeinschaft besitzt und was sie schuldet – vergleichbar mit einem Kassensturz samt Inventur am Jahresende.

Aktuelle Rechtsprechung: Plausibilität statt lückenloser Kontenabstimmung

Die Rechtsprechung hat die Anforderungen an den Vermögensbericht zuletzt präzisiert. Während früher oft eine aufwändige Abstimmung jedes einzelnen Postens erwartet wurde, betonen landgerichtliche Entscheidungen und der Bundesgerichtshof (BGH) inzwischen die plausible Bestandsdarstellung.

Im Vordergrund steht die Nachvollziehbarkeit der Endsalden und des sonstigen Vermögens. Das bedeutet:

• Der Bericht muss die tatsächlichen Bestände an liquiden Mitteln und sonstigem Vermögen sowie Verbindlichkeiten und Forderungen zum Stichtag korrekt wiedergeben.
• Die Zusammensetzung der Bestände muss plausibel und aus den Buchhaltungsunterlagen ableitbar sein.
• Die Transparenz für die Eigentümer steht im Mittelpunkt. Sie sollen die finanzielle Lage der GdWE nachvollziehen können.

Diese Entwicklung entlastet Verwalter von überbordender Detailarbeit. Zugleich steigt die Anforderung an die Korrektheit der präsentierten Zahlen. Eine lückenlose Dokumentation der Kontenbewegungen bleibt unerlässlich.

Fristen und Abgabe: Wann ist der Vermögensbericht fällig?

Das Gesetz schreibt keine konkrete Frist vor. Es heißt lediglich, der Bericht sei am Ende des Wirtschaftsjahres zu erstellen (Quelle: § 28 Abs. 4 WEG). In der Praxis wird er üblicherweise zusammen mit der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan zur jährlichen Eigentümerversammlung vorgelegt.

Da die Jahresabrechnung in der Regel innerhalb einer angemessenen Frist nach Ablauf des Wirtschaftsjahres fertiggestellt sein soll, gilt dieser Zeitpunkt auch für den Vermögensbericht.

Empfehlung: Legen Sie in der Teilungserklärung, einem Beschluss oder im Verwaltervertrag eine konkrete Frist für die Vorlage fest. So schaffen Sie Klarheit für alle Beteiligten.

Haftung und Konsequenzen bei Pflichtverletzung

Die Erstellung des Vermögensberichts ist eine gesetzliche Pflicht. Eine mangelhafte oder unterlassene Erstellung kann ernste Folgen haben:

• Abberufung: Die Gemeinschaft kann den Verwalter wegen grober Pflichtverletzung abberufen.
• Schadensersatz: Entsteht der GdWE durch die mangelhafte Erstellung ein Schaden, kann der Verwalter schadensersatzpflichtig werden. Wie weit die Verantwortung reicht, erläutert unser Beitrag zur Haftung des WEG-Verwalters.
• Anfechtbarkeit von Beschlüssen: Bildet ein fehlerhafter Vermögensbericht die Grundlage für Beschlüsse der Eigentümerversammlung, können diese anfechtbar sein.

Die korrekte und vollständige Erfüllung dieser Pflicht ist daher entscheidend für das Vertrauen in die Verwaltertätigkeit.

Abgrenzung zur Jahresabrechnung

Der Vermögensbericht ist klar von der Jahresabrechnung zu unterscheiden:

| Merkmal | Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) | Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) | | :--- | :--- | :--- | | Fokus | Bestandsorientiert (Was ist vorhanden?) | Flussorientiert (Was wurde eingenommen/ausgegeben?) | | Zeitpunkt | Stichtag (Ende des Wirtschaftsjahres) | Zeitraum (gesamtes Wirtschaftsjahr) | | Inhalt | Vermögenswerte, Schulden, Rücklagen | Einnahmen, Ausgaben, Kostenverteilung | | Vergleich | Vereinfachte Bilanz | Einnahmen-Ausgaben-Rechnung | | Ziel | Darstellung des Reinvermögens | Nachweis der ordnungsgemäßen Mittelverwaltung |

Beide Dokumente ergänzen sich. Der Vermögensbericht zeigt die Bestandsseite, die Jahresabrechnung die Bewegungsseite der WEG-Finanzen.

Fazit: Grundlage für eine transparente WEG-Verwaltung

Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG ist ein wichtiges Werkzeug für Transparenz und Vertrauen in der Gemeinschaft. Er ermöglicht den Eigentümern einen umfassenden Blick auf die finanzielle Lage und macht die Entscheidungen des Verwalters nachvollziehbar.

Für Verwalter bedeutet die Pflicht eine höhere Verantwortung, aber auch die Chance, Professionalität zu zeigen. Die Rechtsprechung hat die Anforderungen an Plausibilität und Nachvollziehbarkeit klar definiert. Eine sorgfältige Erstellung schützt vor rechtlichen Konsequenzen und stärkt das Vertrauen der Eigentümer.